Договор управления: под чем подписываемся?
В 2006-м после массовых выборов дирекций единого заказчика в качестве управляющих компаний началась кампания заключения договоров управления по форме, подготовленной тогда столичным Департаментом ЖКХиБ. Многие жители подписывали, даже не пытаясь не то что изучить, а хотя бы прочитать до конца этот документ, по виду – увесистую брошюру.
Срок действия тех договоров закончился, а ДЕЗы продолжали как ни в чем не бывало работать в домах, хотя формально уже не имели на это право. С февраля–марта нынешнего года ДЕЗы начали новую массовую акцию по подписанию договоров управления на очередной срок. Вот тут и появилась возможность убедиться, насколько выросли за эти годы наши собственники.
Плавное прозрение
Не припомню, чтобы пять лет назад хоть кто-нибудь звонил в редакцию и интересовался: что это за договор, подписывать его или нет? Зато нынче таких обращений столько, что вопрос пришлось разбирать на нескольких занятиях в нашей Школе управления и не раз к нему возвращаться на круглых столах «КР». Сегодня нам поможет освоить тонкости договорных отношений Лариса Денисова, генеральный директор Межрегиональной организации объединений домовладельцев.
Итак, большинство домов не только в Москве, но и по всей России предпочли управляющие компании. И жителям в любом случае придется вникать в договорные отношения с ними, ведь это – единственная возможность отстаивать свои права как потребителя. Пока, судя по сложившейся практике, договор управления – белое пятно реформы. Далеко не всегда понимают, что это такое, и собственники, и компании. Квалифицированно составленные договоры – большая редкость, хотя именно они служат единственной защитой от беспредела.
К сожалению, в законодательстве об этом документе нет практически ничего. Есть только накопившаяся за последние годы практика. Минимум правовых знаний о договоре управления нужен всем собственникам. Поскольку каждый из них является стороной договора и должен понимать, под чем подписывается.
Без чего нет и не может быть договора управления, так это без обязательных или существенных условий, которые перечислены в п. 3 ст. 162 Жилищного кодекса. Даже если они включены в текст, но хотя бы одно не реализуется на практике, суд признает договор ничтожным. Правда, если вы это докажете.
Кроме существенных, есть и условия несущественные, которые имеет право вносить любая сторона на основании ст. 420 Гражданского кодекса, определяющей порядок формирования договорных отношений. В статье сказано, что обе стороны имеют абсолютно равные права, если желают между собой заключить какой-то договор. Но законодатель регулирует только существенные условия. Другие условия могут быть любыми, особенно в коммерческом договоре, когда вы лично нанимаете кого-то для оказания услуг.
Однако если речь идет о договоре управления, то по всем условиям должно быть принято коллективное решение собственников. Они на общем собрании обязаны проголосовать не только за текст, который предложит УК, но и за условия, которые захотят в него включить в дополнение к существенным. Несущественные условия становятся обязательными для исполнения, если по ним достигнута договоренность с противоположной стороной.
Так положено по закону. А в жизни… Компания приносит на собрание неизвестно откуда взявшийся проект договора, а то и без собрания пытается подсунуть его на подпись жителям (распространенная практика дирекций). А голосовать надо не за договор, а за его условия. Каждый собственник должен получить документ заранее, иметь возможность изучить, подумать, чего в нем не хватает, и на общем собрании, организовав своих соседей, обсудить. В таких случаях практически всегда проходят дополнения к предложенному компанией договору голосованием большинства.
УК, как правило, соглашается, потому что дешевле пойти на уступки, чем упустить дом.
К сожалению, собственники эту возможность не используют. Если к собранию не подготовились, и свои условия не предложили, и агитацию среди соседей не провели, то однозначно пройдет вариант, предложенный управляющей компанией. А потом придется жаловаться в административные структуры и прокурору на то, что дом плохо обслуживают. Но прокурор ответит: «Так вы же сами подписали договор! Вам предложили перечень работ, выгодный ДЕЗу, а вы не возразили. Не спросили, сколько стоит конкретно каждая работа, на собрании проголосовали за общую стоимость всех услуг оптом. А теперь жалуетесь, что дирекция берет с вас за какую-то услугу дороже сложившейся цены на рынке». В основном так и происходит. А должно быть по-другому.
Про конфликты и консенсус
Договор принимается на условиях, установленных на общем собрании. Иные попасть туда не могут. Однако закон подразумевает их обязательное согласование с другой стороной. Все это лучше проводить открыто через общее собрание. Сумели договориться по существенным условиям – можно считать, договор состоялся.
Собственники совершают ошибку, не ставя на голосование существенные условия. Это приводит к спорам и разногласиям уже после собрания, когда поезд ушел. Жители начинают ходить поодиночке в УК, конфликтовать, хотя ведь значительную часть проблем на будущее можно снять через общее собрание.
Начинать надо даже не с голосования, а с повестки дня, включив в нее все принципиальные вопросы. В протоколах как минимум должны быть отражены существенные условия. Лучше поставить на голосование и остальные, чтобы УК видела – это мнение не двух-трех человек, а большинства жителей. Компания оспаривает какой либо из важных пунктов? Не настаивайте на быстром решении, но в протоколе обязательно укажите, что вопрос требует дополнительного обсуждения, и без него договор не может быть заключен.
Многие ошибочно считают существенным условием саму цену договора. Однако в ст. 162 Жилищного кодекса говорится не о цене, а о порядке ее определения. Это хороший шанс для собственников вести переговоры, учитывая свои интересы. Если не пришли к соглашению, то и договора не получится, потому что отсутствует одно из существенных условий. Поэтому важно все правильно называть своими именами: не цена вас не устраивает, а в договоре не прописан порядок ее определения. Там не цифра должна стоять в виде ставки правительства Москвы за кв. метр, а в нескольких абзацах написано, за счет чего эта цена формируется.
Как правило, этого порядка в договорах нет. Как нет и согласования большинства собственников по существенным условиям договора, потому что на голосование их не ставили. По этим двум причинам можно оспорить в суде практически любой договор управления ДЕЗов.
Итак, дирекция вам предложила подписать договор. Определитесь по трем позициям: насколько он соответствует всему действующему законодательству – раз, понятию договора управления согласно Жилищному кодексу – два и вашим интересам – три.
Если видите, что документ не отвечает хотя бы одному из пунктов, то можете дальше и не читать. Напишите в дирекцию: поскольку ваш договор не соответствует действующему законодательству в такой-то части (или Жилищному кодексу, или моим интересам), подписывать его отказываюсь.
На бумаге надежнее
Гражданский кодекс определяет понятие договора как документа, заключенного в устной или в письменной форме. Но договор управления может быть только и исключительно письменным. И никаких ограничений, кроме включения существенных условий, жилищное законодательство не требует.
Нужно понимать, что 90% договора – это как раз необязательные условия. Если консенсус между сторонами достигнут по всем позициям, то договор заключается в простой письменной форме в виде документа, подписанного сторонами. Если не договорились и до подписания не добрались, но тем не менее продолжают сотрудничать друг с другом, то речь в этой ситуации идет не о договоре, а о существующих по факту договорных отношениях. Эти понятия четко разграничены в Гражданском кодексе. Иными словами, договор с УК не подписан, но она продолжает оказывать услуги, и хотя бы один собственник из дома их оплачивает. Любой суд признает: вы состоите в договорных отношениях.
Еще тонкость. Одно дело несоблюдение условий подписанного договора, другое – несоблюдение законодательства при отсутствии договора. Это также важно, ведь сегодня письменный договор есть, а завтра его может не быть. Противная сторона не приняла предложенные жителями дополнения, и они отказались договор подписывать, потому что в таком виде он их не устраивает. Многие останавливаются на полпути, получают услуги и оплачивают их, вступив таким образом в договорные отношения с УК.
Лучше добиться изменения договора. Не получится – начать работу по его расторжению. Достигнутые договоренности ни в коем случае не должны противоречить законодательству.
Как поступить, если вы не можете самостоятельно дать оценку предлагаемому вам на подпись договору?
Сразу после выхода Жилищного кодекса Департамент ЖКХиБ г. Москвы своим распоряжением от 15.08.2006 № 05-14-243/6-1 разработал для ДЕЗов примерный договор управления, который они должны были заключать с собственниками помещений. Договор с тех пор почти не изменился, за небольшими исключениями. В Москве большинство ДЕЗов и сейчас предлагают именно этот вариант. Он не идеален с точки зрения соответствия некоторых формулировок гражданскому законодательству, но неплох с позиций существенных условий и интересов собственников.
Сравните его с тем договором, который предлагает подписать ваша УК.
С уважением к приложениям
По поводу приложений к договору управления в Жилищном кодексе вообще ничего не сказано. Хотя приложения к некоторым договорам, например энергоснабжения, подробно регламентируются Гражданским кодексом. Согласно тому же ГК к любому договору можно приложить все, что стороны сочтут нужным. Если договор возмездный, то есть речь в нем идет об оплате чего-либо, то он обязательно должен иметь в качестве приложения расчет стоимости услуг. То есть недостаточно просто написать о том, что вы обязаны заплатить.
При заключении договора управления и приложений к нему собственникам важно руководствоваться своими интересами. Они вправе приложить к договору все, что сочтут нужным. Но только через общее собрание. В приложениях можно обозначить и четко прописать все спорные вопросы. Естественно, отпадет необходимость утяжелять текст словами. Например, порядок определения договорной цены можно прописать в приложении, а в тексте договора обозначить: «порядок определения договорной цены смотреть в приложении таком-то».
Рассмотрим, какие приложения можно считать обязательными, а какие – желательными. Важно, что все они должны быть, как и сам договор, подписаны двумя сторонами, иначе они не работают как юридические документы в суде, а имеют только информационное значение и в состав договора не входят. Требовать обязательности исполнения того, что перечислено в неподписанном приложении, у собственников права нет. К сожалению, в практике на это мало кто обращает внимание.
Приложение № 1
Обязательным должно быть приложение по составу или перечню общего имущества многоквартирного дома. Этот перечень могут определить и утвердить на общем собрании сами собственники – так сказано в постановлении правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
Немало вопросов возникает по поводу того, включать или не включать в перечень земельный участок. Даже если он не оформлен, то все равно входит в состав общего имущества в силу закона. Если оформлен, то указывается номер кадастрового паспорта. Часто управы отказываются утверждать перечень с земельным участком, не соглашаются с ним и ДЕЗы. Упоминать его надо, ведь он существует в натуре, под самим домом, им пользуются собственники, и никто другой им пользоваться не может, поэтому независимо от оформления он все равно входит в сферу деятельности УК.
Разрешить конфликтную ситуацию можно, указав в примечании к перечню, на основании чего (в силу закона) вы его включили, и то, что кадастровый паспорт на участок не оформлен. Это вполне удовлетворит дирекцию, потому что в этом случае она не обязана отвечать за уборку территории.
Приложение № 2
Следующее обязательное приложение – состав или перечень работ и услуг.
Задумайтесь, о каких именно работах и услугах идет речь. Теоретически мы понимаем, за что собираемся платить, а вот как сформулировать это в приложении? Можно обойтись всеобъемлющей фразой, которая никого ни к чему не обязывает: «перечень работ и услуг в рамках настоящего договора» или «согласно действующему законодательству». Так обычно и поступают дирекции.
Однако для собственников чем больше подробностей, тем лучше. Естественно, в этот перечень включаются только работы, за которые собираетесь платить и называете их правильно (в соответствии с терминологией постановления Госстроя № 170 от 27.09.2003 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда»).
Обычно ни одна УК не берет на себя сто процентов упомянутых в этом документе работ, не по всем видам можно достичь соглашения. В интересах компании предоставлять их по минимуму. Поэтому в интересах жителей – четко записать, какие именно работы они собираются оплатить.
Приложение № 3
Калькуляция стоимости услуг (работ) по договору (указываются его исходные данные) также должна обязательно быть в отдельном приложении. Причем калькуляция не некоего абстрактного объема услуг на ставку правительства Москвы, а по конкретному договору.
Важно понять, что стоимость услуг – еще не есть цена договора. Кроме калькуляции конкретных работ, должен быть и расчет цены. Ведь управляющая компания к стоимости услуг прибавит налоги, посчитает свою рентабельность, установит уровень прибыли… В сумме это все и даст цену договора.
Поясним, почему большинство УК стараются не раскрывать собственникам расчет цены. Даже если он не указывается в приложении, компания все равно обязана его делать – таков порядок финансовой деятельности коммерческой организации. Задача собственников сделать это в виде документа, из которого видно, какой процент прибыли УК хочет заработать на их доме. Многие УК ссылаются на коммерческую тайну. Но ведь вас, собственников, не интересует, сколько денег у ДЕЗа на счету, вам важно знать, какую прибыль вы будете оплачивать.
Москвичи пока об этом не задумываются, потому что ГУП ДЕЗы работают по нормативам, закладывая прибыль от силы 10%. Но скоро все они станут коммерческими предприятиями, а прибыль таких структур не ограничена никакими законодательными актами.
В Санкт-Петербурге большей частью жилищного фонда управляют Жилкомсервисы (вроде московских дирекций). Пока были государственными и планово-убыточными, процент в договорах ставили скромный, как в Москве. Едва перерегистрировались в ООО, в договорах появились 80% прибыли! А ведь год назад мало кто в стране решался показать и 50%.
Пока столичные ДЕЗы вообще прибыль не устанавливают из-за боязни остаться без субсидий, ведь бюджет не может себе позволить субсидировать коммерсанту 50%-ю прибыль от его деятельности.
Единственный ограничитель «аппетита» УК – общее собрание: не захотите заключать с ней договор – ищите другую, которая согласится работать за 10–15% прибыли.
Приложение № 4
Следующее обязательное приложение – состав технической и управленческой документации. Важно понимать, что техдокументация является принадлежностью собственников дома и имеет отношение только к их дому. При смене управляющей организации она перестает интересовать старую УК.
Управленческая документация делится на две части: одна касается взаимоотношений по вашему дому и вашему договору управления, другая – только внутренней работы самой УК.
Желательно иметь перечень не только технической, но и первую часть управленческой документации. Например, какие договоры с подрядчиками заключила УК по дому, какие акты выполненных работ с ними подписаны. Это те документы, без которых невозможно домом управлять, и коммерческой тайной для жителей она быть не может. А вся остальная, касающаяся непосредственно деятельности УК – для вас тайна.
Так и говорите своим управленцам: нас не интересует вся ваша документация, а только та, что связана с нашим домом.
Технической документации может и не быть – частично или полностью (такое часто случается с ДЕЗами). Значит, добивайтесь, чтобы была, чтобы УК ее формировала. Предложите совместно разработать недостающие документы. Нормальная компания на это согласится, потому что понимает: документация так или иначе быть должна, а вы, предлагая ей сотрудничество, берете на себя частично ее заботы.
Приложение № 5
Дальше два обязательных приложения, которые будем называть актами. Акт разграничения эксплуатационной ответственности между собственником и УК, то есть между квартирой и общим имуществом. В Жилищном кодексе указано, что входит в общее имущество внутри квартиры, а что – в имущество за ее пределами. Но к договору надо приложить не перечень объектов, а схему инженерных сетей, подходящих к квартире, где красным ставятся точки – границы. Это в дальнейшем избавит от конфликтов по поводу того, что должна ремонтировать УК, а что собственник за свой счет.
Приложение № 6
Акт или заключение о техническом состоянии строения.
В начале 2000-х Мосжилинспекция обследовала все столичные дома и по каждому составила заключение о техническом состоянии. Форма предусматривала в качестве обязательного реквизита подпись владельца здания. Кто тогда поставил подпись за ваш дом? Если там такой подписи нет, значит, документ недоработан, и вы можете включить в него все свои пожелания по техническому состоянию дома.
Желательно в договоре управления или конкретно в этом приложении написать, как часто оно должно обновляться. Например, обязать УК проверять его на соответствие действительности и вносить изменения раз в три года. За чей счет, это тоже надо оговорить.
Допрос с пристрастием
Все перечисленные приложения – обязательный минимум к договору управления. Неплохо, если их будет больше. К примеру, почему не сделать перечень документов, открытых для ознакомления собственников? Укажите, какие именно документы вы хотите получать, где и в какой срок. Прилагаться к договору должен протокол общего собрания, на основании которого УК управляет домом. Как правило, в шапке договора есть фраза: «на основании протокола». Но большинство собственников даже не видело, что в нем написано. А этот документ должен быть известен каждому жителю, в этом случае он будет знать, что на собрании обсуждали, кто и как проголосовал. Протокол и есть то самое первичное основание, с которого начинается договор управления.
Сложно представить, чтобы ЖСК или ТСЖ пришло в МОЭК заключать договор, и руководство предприятия тут же подписало его. Сначала потребуют учредительные документы, устав, ну и, конечно, паспорт председателя. Но почему-то такой порядок не практикуется при заключении собственниками договора (денежного!) с управляющей компанией. А надо бы потребовать устав, из которого видно, что компания действительно зарегистрирована как ООО, а не как индивидуальный предприниматель. Кто ее учредил? Где паспорт руководителя?
Можно и нужно запросить аудиторский отчет об итогах финансовой деятельности за прошедший год, результаты которого любая коммерческая организация обязана опубликовать в СМИ. Иначе как определить, с кем имеешь дело?
Это далеко не полный теоретический ликбез. В ближайших номерах мы постараемся ответить на ваши вопросы по договору управления.