Квартира по доверенности
«Закон (ст. 182 Гражданского кодекса РФ) дает право гражданам не участвовать лично в той или иной сделке, а доверить право подписи своему представителю, – подтверждает юрист агентства недвижимости «Рескор» Людмила Саушкина. – То есть, обе стороны сделки – как продавец, так и покупатель – могут совершать операции через своих представителей. И уже в зависимости от наделенных полномочий, доверенное лицо может совершать те или иные действия, к примеру, с вашей квартирой.Доверенность может быть выдана для совершения как одного определенного действия (например, на сбор необходимых для сделки документов), так и ряда действий.
При совершении сделки может случиться ситуация, когда даже доверенное лицо не может в этот день присутствовать, к примеру, на регистрации сделки. Тогда он может передоверить завершать сделку другому лицу. Это законом не запрещено. Но такие действия он может совершать, когда в доверенности есть приписка «с правом передоверия….».
Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана. Но лучше, надежнее и безопаснее себя будет чувствовать покупатель, когда такая доверенность будет также нотариально удостоверена».
Чтоб комар носа не подточил
Можно ли приобретать квартиру, которая продается по доверенности? «Ответить на этот вопрос однозначно нельзя, – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Триумфальная арка» Максим Каталов. – С одной стороны, в силу различных обстоятельств (болезнь собственника, преклонный возраст, командировка и пр.) существует масса случаев, когда квартира может быть продана только по доверенности. С другой стороны, существует довольно много рисковых обстоятельств, сопутствующих такой сделке.
Вот основные моменты, на которые необходимо обратить особое внимание при покупке квартиры по доверенности. Прежде всего, следует обратить внимание на дату выдачи доверенности. Поскольку доверенность действует лишь в течение определенного времени (в течение указанного в ней срока, который не может превышать трех лет), то отсутствие в ней даты ее выдачи влечет за собой ничтожность доверенности. Но здесь для нас более важно другое. Желательно, чтобы временной промежуток между датой выдачи доверенности и датой заключения договора купли-продажи был как можно меньше, так как действие доверенности прекращается по самым разным обстоятельствам, а не только по срокам. Совершенная же сделка по доверенности, прекратившей свое действие, в большинстве случаев легко может быть оспорена.
Доверенность может быть прекращена, например, вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее. Этот факт может быть неизвестен представителю, либо представитель намеренно скрыл факт отмены доверенности.
Другой пример – смерть гражданина, выдавшего доверенность, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным либо безвестно отсутствующим и тому подобное. Об этом покупатель может быть не поставлен в известность недобросовестным представителем, а может и вовсе стать жертвой мошенников. И в этом таится, на мой взгляд, главная опасность таких сделок.
Поэтому я считаю, что необходимо в день заключения договора купли-продажи проверить у нотариуса либо другого полномочного лица, удостоверявшего данную доверенность, не была ли она отменена. Это можно сделать по телефону либо непосредственно в нотариальной конторе. Однако, необходимо учитывать, что нотариус не обязан предоставлять такую информацию, и в ее получении может быть отказано. Также требуется каким-то образом убедиться в том, что доверитель «жив-здоров» и не передумал».
Если хозяин «за бугром»
Бывают случаи, когда хозяин продаваемой квартиры проживает за границей. Он дает некоему лицу доверенность на сбор документов и продажу квартиры, и тот совершает за него в России все действия. Вроде бы все нормально. Но, как считает директор отделения «Октябрьское поле» корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Михаил Раздольский, к зарубежным доверенностям должно быть особо внимательное отношение. Дело в том, что не со всеми странами у России есть дипломатические отношения, поэтому доверенность, выданная в такой стране, не будет иметь юридической силы.
На доверенности из-за границы в обязательном порядке должен стоять аппостиль. Что это такое? Если это слово перевести с языка юридического, то оно означает печать, которую ставят в Англии, Франции, США, Италии и других странах в наших уполномоченных загранучреждениях, в частности консульствах, обязательно на выданную доверенность. Если на доверенности нет аппостиля, то она в нашей стране будет недействительна. Естественно, что и сделка тоже. Так что будьте внимательны.
«Но если даже доверенность заверена в консульстве, то расслабляться не следует, – считает генеральный директор агентства недвижимости «Держава» Антон Голышев. – Дело в том, что за то время, пока доверенность летела к вам из-за океана, ситуация могла измениться. За это время с лицом, давшим доверенность, могло что-то случиться или он мог просто передумать и отозвать доверенность. Поэтому для страховки мы у доверенного лица просим телефон хозяина квартиры и перед самой сделкой связываемся с ним и просим подтвердить полномочия лица, который продает его квартиру».
Подводные камни доверенности
Кроме рисков, в сделках по доверенности есть «просто разные хитрости», не обратив внимание на которые, можно легко «подвесить» сделку на неопределенный срок. Для заключения договора купли-продажи квартиры необходима специальная доверенность, в которой указан полный адрес продаваемой квартиры, ряд других необходимых полномочий для оформления сделки (подписание и регистрация договора купли-продажи в «Мосрегистрации», подписание акта приема-передачи квартиры, получение денег и др.) «В случае, – говорит юрист агентства недвижимости «Триумфальная арка» Ольга Андреева, – если продавец квартиры состоит на регистрационном учете в продаваемой квартире, необходимо обратить внимание на то, есть ли в доверенности полномочия по снятию с регистрационного учета и постановке на него по новому месту жительства. В противном случае продавец квартиры в соответствии с действующим законодательством будет обладать правом пользования квартирой до момента его добровольного снятия с регистрационного учета.
Но особое внимание, я считаю, необходимо уделить доверенностям (лицам их удостоверявшим), которые согласно ст. 185 ГК РФ приравнены к нотариально удостоверенным. То есть к тем доверенностям, которые выданы в больнице, местах лишения свободы, на кораблях дальнего плавания, командирами воинских частей и так далее».
«И хотя это случается крайне редко, – добавляет Людмила Саушкина, – но бывает, что доверенное лицо может продолжать заниматься продажей квартиры доверителя даже после того, как наступит «прекращение доверенности». А прекращение ее действия может случиться по нескольким причинам:
– истек срок ее действия (например, если доверенность была выдана 15 января 2003 года сроком на один год, то уже с 16 января 2004 года доверенное лицо лишается права совершать указанные в доверенности действия);
– в случае смерти доверителя или признания его недееспособным (прекращение доверенности в этом случае наступает со дня смерти либо со дня выдачи официальной бумаги о недееспособности);
– при отмене нотариально заверенной доверенности самим доверителем (то есть, после того как доверитель оформит у того же нотариуса соответствующее заявление об отмене ранее выданной доверенности)».
«Кстати, – добавляет Михаил Раздольский, – на практике очень распространено продавать квартиры по доверенности от умерших людей. Бывают нотариусы, которые за определенную плату выдают доверенность даже после смерти хозяина квартиры. Я лично знаю случай, когда человек не хоронил свою маму до того дня, пока не получил доверенность на приватизацию ее квартиры. Была зима, и он держал тело на балконе. Вот и купи такую квартиру…
Или был такой случай. К нам пришли продавать квартиру. Вроде бы все нормально, но когда стали делать более тщательную проверку, то обнаружили, что продавец квартиры купил ее в свое время по доверенности. Когда наши юристы стали выяснять обстоятельства предыдущей сделки, то оказалось, что дата получения доверенности позже даты смерти на один день. Мы отказались от продажи такой «взрывоопасной» квартиры, а ведь кто-то же ее купил…»
И в заключение хотелось бы обратить внимание покупателей квартир на то, что мошенничеств с доверенностями – от простого обмана и сокрытия денег до тонких, хорошо продуманных афер – может быть обстряпано великое множество. «И хотя мы не очень охотно беремся за продажу квартир, которые предлагаются по доверенности, – говорит Антон Голышев, — но иногда такие сделки все же случаются. Если же наш клиент – чье-то доверенное лицо, то мы обязательно проверяем доверенность по всем параметрам: срок действия доверенности, паспортные данные доверенного лица, печать нотариуса и многое другое.
Я считаю, что самый большой риск при работе с доверенностью в том, что данная доверенность может быть самым неожиданным образом прекращена (то есть была отозвана доверителем). И проверить, что она отозвана, порой фактически невозможно. Это надо за час или два до сделки быть у нотариуса и сторожить, чтобы та сторона не успела доверенность отменить. Нередко мошенники проделывают этот трюк. Они оформляют сделку по справке БТИ, а потом расторгают. И если расписки на получение полной стоимости за квартиру не было дано, то никакой суд не присудит вернуть всю сумму покупателю. Ибо о том, какая сумма была фактически уплачена, знают только стороны сделки.
Но лучше всего (и мы это требуем), чтобы на подписании договора продавец квартиры присутствовал лично. Но если у него это не получается, то мы просим владельца квартиры написать нам соответствующее заявление. Если же он отказывается это сделать, то это действие нас сразу же настораживает. И здесь есть два пути: либо держать проведение сделки на очень тщательном контроле, либо от такой сделки вообще отказаться. Третьего, как говорится, не дано».