Как выбрать новый дом премиум-класса в историческом центре Москвы

Свободной земли в историческом центре Москвы почти не осталось. Новый дом здесь обычно встраивают между старыми зданиями: в переулок с особняками, на набережную, рядом с храмом или театром. Выбор идёт в три шага. Сначала район, потом дом и только в конце квартира. Дальше шесть центральных районов и то, на что смотреть в самом доме.

Район задаёт ритм жизни

Хамовники

Переулки между Пречистенкой и Остоженкой, Фрунзенская набережная, Новодевичий монастырь и Лужники. Масштаб новых домов в Хамовниках заметно разнится. В 1-м Обыденском переулке у метро Кропоткинская стоит «Обыденский 1»: ансамбль из клубного дома и трёх вилл в стиле модерна и классицизма высотой в шесть этажей. По соседству, во 2-м Обыденском, строится «Империум». В нём пять и шесть этажей, потому что участок идёт с перепадом рельефа, а сдача намечена на третий квартал 2027 года.

Ближе к метро Фрунзенская и Спортивная дома крупнее. Квартал «Фрунзенская набережная» поднимается на высоту от 5 до 13 этажей и получит собственный парк на 3 гектара. VESPER Погодинская в 11 этажей строится с двором на 1 гектар, бассейном длиной 25 метров и видами на пруд. Как по-разному выглядят проекты одного района, видно в подборке новых домов в Хамовниках.

Якиманка

Правый берег Москвы-реки напротив Кремля и храма Христа Спасителя: Третьяковская галерея, Кадашевская слобода, Болотная набережная. «Меценат» во 2-м Кадашевском переулке состоит из особняков и таунхаусов в два и три этажа, со вторым светом, дровяными каминами и собственными лифтами. Дом уже построен.

«Квартал Красный Октябрь» на Болотной набережной объединяет три клубных особняка высотой до 7 этажей. В резиденциях есть приватные террасы и камины, из окон видны храм Христа Спасителя и вода. «Лаврушинский» в Большом Толмачёвском переулке выше соседей: секции в 14, 8 и 14 этажей, два уровня подземного паркинга и двор-парк на 1,4 гектара. Из-за низкой застройки вокруг из его окон открываются прямые виды на Кремль. Все проекты района собраны на странице дома премиум-класса на Якиманке.

Арбат

Улица Арбат, Хлебный и Николопесковские переулки, Большая Никитская. Новое жильё здесь чаще получается из реставрации и реконструкции старых зданий. «Дом на Хлебном» в Хлебном переулке построен в 1913 году по проекту архитектора О. Г. Пиотровича в неоклассическом стиле, в нём 8 этажей. Клубный дом Turandot на Арбате, 24 примыкает к зданию театра Вахтангова со стороны Малого Николопесковского переулка. Его облик соединяет неоклассику с театральным декором и новый фасад. Дом Булошникова на Большой Никитской, 17 вырос из реконструкции особняка купца Булошникова, в нём четыре этажа.

Пресня

Патриаршие пруды, Бульварное кольцо, Брюсов и Вознесенский переулки. «Палашёвский 11» строится в тихой части района Патриарших прудов: 8 и 9 этажей, три разных фасада, двор-сад с оранжереей и прудом, сдача в 2030 году. «Вознесенский 11с3» внутри Бульварного кольца уже сдан: дом в четыре и пять этажей, в нём всего 12 квартир. В клубном доме #BRUSOV в Брюсовом переулке 8 этажей и 17 резиденций, а из окон видны историческая застройка и Кремль.

Тверской

Тверская улица, Большая Дмитровка, Столешников и Камергерский переулки, Театральная площадь. «Столешников 7» стоит на месте отреставрированного особняка 1903 года архитектора Адольфа Эрихсона. Потолки в нём до 6 метров, в каждой квартире дровяной камин, дом введён в 2023 году. В «Большой Дмитровке IX» и «Камергере» продаются апартаменты. Особняки «Камергера» соединит подземная анфилада между Камергерским и Георгиевским переулками.

Замоскворечье

Пятницкая улица, Большая Ордынка, Космодамианская и Садовническая набережные. Friday 37 на Пятницкой состоит из городских вилл в три этажа. У каждой виллы отдельный вход и собственный въезд в двухуровневый механизированный паркинг, на кровле устроено патио. «Русские сезоны» на Большой Ордынке поднимаются от 3 до 7 этажей: здесь виллы с отдельным входом и персональным лифтом, двухуровневые квартиры с террасами и виды на Кремль. «КОСМО 4/22» на Космодамианской набережной вырос из реставрации здания 1901 года архитектора Николая Благовещенского с сохранённым историческим фасадом. А на Шлюзовой набережной «Монблан» с корпусами в 7, 12 и 27 этажей показывает, что высокие дома в районе тоже есть.

На что смотреть в самом доме

Этажность и число соседей

Малоэтажный дом в старом переулке обычно означает мало квартир. В «Вознесенском 11с3» их 12, в #BRUSOV 17 резиденций. Соседей меньше, лифт и двор делят несколько семей. Высокий дом даёт виды, как «Лаврушинский» с его окнами на Кремль, но и квартир в нём больше. Решите заранее, что вам дороже, тишина переулка или вид с верхнего этажа.

Срок сдачи и срок ключей

В строящемся доме важны две даты: ввод в эксплуатацию и передача ключей. Между ними иногда проходит больше года. «Рождественку 8» планируют сдать в четвёртом квартале 2029 года, а ключи передать до 27 ноября 2031 года. У «Фрунзенской набережной» сдача в третьем квартале 2027 года и ключи до 30 июня 2028 года. Готовый дом можно осмотреть целиком, вместе с подъездом, двором и соседями. Строящийся дом приходится выбирать по проекту и ждать.

Отделка

В центре встречаются три варианта. Без отделки сдаются «Палашёвский 11», «Левшинский 19» и «Фрунзенская набережная»: владелец делает ремонт по своему проекту, на это уходят месяцы. Формат white box, где стены и полы подготовлены под чистовую отделку, есть в «Квартале Красный Октябрь» и в Turandot. Полную отделку получают покупатели в «Доме на Хлебном», где на кухне уже стоят холодильник, духовой шкаф, варочная панель и посудомоечная машина, и в VESPER Погодинской, которая сдаётся с отделкой и техникой.

Бывает и смешанный вариант. В «Рождественке 8» квартиры сдаются с отделкой, таунхаусы и пентхаусы без неё.

Паркинг

Под старыми переулками места мало, и паркинг в центре устроен в каждом доме по-своему. В «Рождественке 8» строят двухуровневый подземный паркинг, для исторического центра такое встречается редко. В Friday 37 у каждой виллы свой въезд в механизированный паркинг. В «Лаврушинском» паркинг занимает два подземных уровня, в «Империуме» машину ставит в паркинг сотрудник дома. Спросите, сколько машино-мест приходится на квартиру и продаются ли они отдельно.

Форматы квартир

Обычная квартира в таких домах соседствует с редкими форматами. В «Рождественке 8» есть двух- и трёхуровневые таунхаусы с собственным входом и пентхаусы с увеличенной высотой потолка. В «Обыденском 1» есть ситихаусы с бассейном и патио. «Фрунзенская набережная» предлагает квартиры с антресолями и двухэтажные ситихаусы. В «Коллекции Лужники» в Хамовниках есть крупные планировки на 4, 5, 6 и 7 спален, редкие для центра.

Квартира или апартаменты

В Тверском районе много апартаментов: «Большая Дмитровка IX», «Камергер», Kuznetsky Most 12 by Lalique. По закону апартаменты считаются нежилым помещением, постоянную регистрацию в них оформить нельзя. Временную с февраля 2026 года можно по решению Конституционного суда. Уточните статус помещения до первого просмотра.

С чего начать

Начните с двух-трёх районов, где проходит ваша обычная неделя: работа, школа детей, любимые прогулки. Потом отсейте дома по сроку ключей и отделке, а паркинг и формат проверьте на месте. Сроки, этажность и форматы домов из этой статьи собраны в подборке новостроек премиум-класса в центре Москвы, там их можно сравнить по районам.