Как пенсионеру оказаться в центре внимания
ИСТОРИЯ 1. Рента – договор отношений
Все началось с письма в редакцию. «Проконсультируйте, как моей престарелой тете расторгнуть договор ренты, – просила женщина. – Ее обманули, обвели вокруг пальца. Два месяца назад она оформила договор с социальным работником. Но никто бабушке не помогает, и никаких денег она не получает».
Марье Борисовне восемьдесят четыре года. Она – одинокая пенсионерка, в прошлом учительница. Уже несколько лет пожилой женщине тяжело спускаться в магазин, расположенный в ее же доме. Да и материальное положение оставляет желать лучшего: пенсия бывшей учительницы невысока. Последнее время все чаще перед одинокой женщиной вставал вопрос: где взять деньги на лекарства и продукты?
Как-то соседка посоветовала оформить договор ренты. Сказала, что можно при заключении сделки получить значительную денежную сумму. Да и потом каждый месяц получать ощутимую прибавку к пенсии. Можно также договориться о помощи по хозяйству, прописав этот пункт в договоре. Подумала Марья Борисовна и решила, что это неплохой вариант для обеспечения достойного существования в преклонном возрасте. А тут доброжелательная соседка и потенциальную рентоплательщицу привела. Ею оказалась молодая женщина, медсестра.
Договор ренты заключили. Но когда о сделке узнали племянники Марьи Борисовны, проживающие в Подмосковье, началась борьба за квартиру. Родственники стали искать любую возможность для расторжения договора.
Сложилась парадоксальная ситуация… Заключив договор ренты, Марья Борисовна перестала чувствовать себя одинокой. Она оказалась в центре внимания сразу двух сторон: плательщицы ренты и своих родственников.
Как сложатся отношения пенсионерки с плательщицей ренты, удастся ли родственникам вернуть квартиру «в семью», покажет время…
О том, что необходимо знать и понимать сторонам при заключении договора ренты, рассказывает коммерческий директор агентства недвижимости «АНП – риэлт» Алексей РОЗАНОВ.
Особенности договора
Этот договор заключают две стороны: получатель и плательщик ренты. Рента выплачивается пожизненно. Рентоплательщиками могут стать как юридические, так и физические лица, рентополучателями обычно становятся физические лица: инвалиды 1 и 2 групп старше 60 лет.
Рента может быть денежной или натуральной. Натуральная форма – это содержание с иждивением. Основной момент договора таков: плательщик и получатель ренты договариваются, что одна сторона единовременно, единоразово передает свою квартиру, а вторая сторона за переданную квартиру имеет длящиеся обязательства в виде выплат или услуг.
Договор ренты обязательно удостоверяется нотариально. Его нельзя составить и зарегистрировать в простой письменной форме.
Причины для расторжения
Часто бывает, как в описанной выше ситуации, что до оформления договора ренты пожилой человек был не нужен своим родным, никто не хотел за ним ухаживать. Но как только пенсионер заключил договор ренты, они начинают бить тревогу.
Родственники, действительно, могут подать иск в суд о расторжении этого договора. Но им необходимо будет доказать, что пенсионер, продавший таким образом свою квартиру, не отдавал себе отчета в своих действиях на момент заключения договора. Для этого пенсионер должен быть либо ограничен судом, либо страдать от психического заболевания, не позволяющего осознать суть подписываемого документа.
Теперь о взаимоотношениях плательщика и получателя ренты. Обычно пожилые люди обращаются к кому-то за помощью и отдают свою квартиру из-за тяжелой болезни, в ситуации нехватки денег. Для рентоплательщика покупка квартиры по договору ренты выгодное, но рискованное коммерческое предприятие. С одной стороны, это возможность относительно недорого получить квартиру. Но с другой, Гражданский кодекс оставляет право за получателем ренты расторгнуть договор в ситуации, если состояние его здоровья улучшится.
Известны случаи, когда бабушки и дедушки по несколько раз меняли рентоплательщиков, понимая, что суд в конечном итоге примет их сторону.
Советы покупателям
1. Хорошо узнать человека, с которым планируете заключить договор ренты.
2. При заключении договора составить четкий список обязательств, которые плательщик будет нести по отношению к получателю ренты. В части исполнения обязательств, в том числе и финансовых, быть просто педантом. Если уборка по договору проводится раз в неделю, нужно завести тетрадку и фиксировать в ней даты. Например, уборка была проведена 31 июля. Этот факт нужно заверить подписями сторон. Это позволит в последствии подтвердить исполнение обязательств.
3. Рентные платежи перечислять через Сбербанк. Тогда на руках у плательщика ренты останутся приходные ордера, в которых будет написано, на чье имя, когда и кем внесены деньги.
4. Письменно фиксировать все просьбы и благодарности пенсионеров. Например, бабушке нужны деньги на лекарства. В этом случае желательно попросить пожилую женщину оформить свою просьбу письменно и написать благодарность за получение дополнительных средств.
5. Желающим приобрести квартиру по договору ренты я бы рекомендовал обратить внимание, на основании каких документов пенсионер владеет недвижимостью. Если на основании расторжения договора ренты, то тип личности потенциального получателя ренты становится понятен.
ИСТОРИЯ 2. Когда пенсионеры требуют
В свои семьдесят два года Ирина Петровна выглядит моложаво и подтянуто. Больше сорока лет женщина прожила в коммуналке, в центре столицы. Замуж так и не вышла. Не так давно получила большую однокомнатную квартиру в только что построенном доме в Бутове. Приватизировав жилье, решила пенсионерка заключить договор ренты. Хотелось на старости лет пожить в человеческих условиях, не отказывая себе в необходимых вещах…
Светлана – преподаватель математики – вместе с сыном-подростком проживает в однокомнатной квартире. Для нее заключение договора ренты с пожилым человеком было единственным шансом через какое-то время обеспечить сына отдельной площадью. Светлана и Ирина Петровна нашли друг друга с помощью одной из столичных фирм, занимающейся продажей квартир «с отсрочкой заселения».
Сначала отношения плательщика и получателя ренты складывались замечательно. Но вскоре отношения двух женщин стали уже не такими безоблачными. Сначала Ирина Петровна установила в квартире телефон. Естественно, Светлана оплатила требуемую за установку сумму. Но тут выяснилось, что телефон оформлен на Ирину Петровну. То есть плательщице ренты необходимо было заплатить ровно столько же, чтобы переоформить номер на свое имя. А ведь по договору ренты собственником квартиры была уже она.
После истории с телефоном отношения изменились. Пенсионерка стала всерьез задумываться о том, как ей вернуть квартиру. Решив на старости лет пожить в человеческих условиях, пенсионерка сделала ремонт в квартире, потратив на него… около шестидесяти тысяч рублей. Деньги на ремонт дали племянники, прослышавшие о том, что тетя Ира заключила договор ренты. Внимательно ознакомившись с договором, и увидев в нем пункт о том, что плательщик ренты не должен ухудшать жилищных условий получателя, они решили, что это путь, по которому можно пойти и добиться расторжения договора. Плательщице ренты был выставлен счет за ремонт. В случае неоплаты пенсионерка пригрозила расторжением договора через суд.
Комментирует Алексей РОЗАНОВ :
– В данном случае плательщице ренты можно посочувствовать. Но еще раз напомню, что договор ренты основан на исполнении длящихся обязательств. Следовать букве договора надо обязательно. А вот выполнять дополнительные пожелания получателя ренты – личное дело каждого плательщика. Ситуации бывают разные. Чтобы как-то их комментировать, надо разобраться во многих нюансах.
Но давайте посмотрим на заключение договора ренты с коммерческой точки зрения. Выгодное ли это вложение денег для того, кто покупает квартиру таким способом?
Посчитаем затраты плательщицы ренты Светланы. Ирине Петровне сейчас чуть больше семидесяти. Дай бог, чтобы прожила подольше. Минимум еще лет десять. Квартиру, в которой проживает пенсионерка, мы можем оценить по рыночной стоимости, предположим, в 70 тысяч долларов. Светлана выплачивает около ста долларов в месяц. Получается, что рентные платежи Светланы за все это время составят 12 тысяч долларов. Плюс оплата коммунальных услуг – еще где-то тысяча долларов в год. Все вместе это уже 22 тысячи. Прибавим расходы на покупки подарков к праздникам, допустим, 2 тысячи. Плюс в ряде случаев первоначальный взнос.
Вот и получается, что приблизительно через десять лет плательщица ренты получит квартиру стоимостью 70 тысяч за 30 тысяч долларов. Причем, эти платежи выплачиваются постепенно.
Правда, сложно определить, сколько будет стоить недвижимость через 10 лет. Поэтому каждый плательщик должен самостоятельно решать, как строить отношения с получателем ренты. Но в случае, если бабушка или дедушка о чем-то просят, например, сделать ремонт в квартире, необходимо оформить эту просьбу письменно.
ИСТОРИЯ 3. А если опекаемый «со справкой»?
До оформления договора ренты Игорь Владимирович производил впечатление вполне интеллигентного человека. Ухоженная квартира. Но покупатели квартиры по договору ренты все-таки сходили с ним в психо-неврологический и наркологический диспансеры и взяли справки о том, что пенсионер на учете в этих учреждениях не состоит.
Сразу после заключения договора и получения на руки довольно крупной суммы Игорь Владимирович ушел в запой. А выйти из него оказалось для пенсионера делом сложным.
В течение года ему удавалось скрывать от родственников факт заключения договора. Но потом племянники пенсионера все-таки узнали о том, что у квартиры уже другой собственник. И пригрозили: «Вы обманули больного человека. На момент совершения сделки он не осознавал, что делал. Мы будем собирать справки»…
Комментирует Алексей РОЗАНОВ
Важно, чтобы на момент заключения сделки пенсионер не состоял на учете в психо-неврологическом и наркологическом диспансерах. И хорошо, что у плательщика ренты есть подтверждения этому. К тому же, свидетелем того, что дедушка был вменяемым на момент заключение сделки, был нотариус, эту сделку удостоверивший.
Совет людям, решившим стать плательщиками ренты. Сходите с будущим рентополучателем в ПНД и НД, убедитесь, что пенсионер не состоит там на учете с органическим поражением головного мозга. Возьмите справку. Важно, чтобы на день и час заключения договора пенсионер был здоров. А дальше – никто в жизни не застрахован. Получатель ренты может спиться, может сойти с ума. Плательщику же важно четко исполнять все пункты, прописанные в договоре.
Опять возвращаемся к уровню взаимоотношений. Человек, решивший купить квартиру с отсрочкой заселения, должен понять, с кем подобные отношения перспективны, а с кем – нет. Часто бывает, что лучше вовремя отказаться от заключения сделки, чем спустя какое-то время потерять все вложенные средства.