Дачнику с рейдерским приветом!
По инициативе Союза юристов Москвы (СЮМ) в Центральном Доме журналиста состоялась пресс-конференция на бойко и занозисто сформулированную тему: «Очередной судебный беспредел, или Куда дачнику податься?». Поводом для разговора, как пояснили представителям СМИ, юристам и спецам в области земельного законодательства, послужило открытое письмо двухсот членов дачного поселка «Серебряная Подкова» средствам массовой информации.
Несчастье «Серебряной Подковы»
Вкратце суть конфлиакта такова. Обладатели участков в подмосковном поселке «Серебряная Подкова» вдруг узнали, что на их землю судом наложен арест. Конкретно к ним, обладателям, претензий нет. А вот первого владельца земли – крупный банк – следствие уличило в мошенничестве при скупке, а потом и при продаже этих самых гектаров и соток.
«Причем тут мы?» – негодуют дачники. Ведь следствие установило, что компания, у которой они приобрели участки, предъявила все необходимые документы, подтверждающие чистоту от каких-либо обременений: залога, ипотеки или других обязательств перед третьими лицами. В том числе – свидетельство о госрегистрации права собственности на 55 гектаров, размежеванных в 2008 году на 312 земельных участков. Сомневаться в подлинности документов покупатели не имели никаких оснований.
Все дальнейшие действия с этой землей, проводимые исключительно с разрешения и при участии государства (выдача свидетельств на каждый из размежеванный участков; перевод земель в категорию «земли населенных пунктов» и присвоение улицам поселка названий; строительство домов) лишь подтверждали: все было сделано по закону и остается в его рамках.
Поэтому дачники, не сомневаясь, вкладывали собственные деньги не только в строительство домов (восемь построено, 70 – строятся), но и в благоустройство территории. К слову, на все работы были получены разрешительные документы. На территории поселка возведены все необходимые по градостроительным законам инженерные коммуникации: 9,2 км хозяйственно-противопожарного водопровода, 48 тыс. кв. метров дороги и т. д и т. п. По-старались так, что два последних года на специализированных выставках «ДОМЭКСПО» и «Второй Дом» поселок признавался лучшим. Партнерами проекта выступили Сбербанк и Инком-Недвижимость.
«Так почему же теперь, – спрашивают члены некоммерческого дачного партнерства, – вместо спокойной жизни на собственной земле нам предлагается сооружать баррикады и останавливать своими телами бульдозеры?»
Как сообщил нам адвокат жителей поселка Александр Баранкин, 24 января 2011-го Мосгорсуд отменил решение Тверского суда об аресте земель в «Серебряной Подкове» и направил материал на новое судебное рассмотрение в тот же суд, но в ином составе.
Сейчас дело находится в суде. Но предсказать его исход, так же как предугадать, чем обернется решение служителей Фемиды для добросовестных покупателей, трудно.
Возможно, кому-то эта ситуация покажется частным случаем. Однако дискуссия, развернувшаяся на пресс-конференции, напротив, показала, что отъем земли у законопослушных владельцев – явление отнюдь не исключительное. Так что многие могут оказаться в роли владельцев участков в «Серебряной Подкове».
Что же нужно изменить в законодательстве, чтобы защитить добросовестных покупателей-собственников от рейдерских захватов? Почему растет неверие в справедливость системы? Ответы на эти и другие вопросы попытались найти участники пресс-конференции.
Нормальные герои всегда идут в обход
Суммируя факты, связанные с отъемом земли у добросовестных покупателей, невольно задумываешься о том, что после известного указа Бориса Ельцина, вводившего землю в оборот купли-продажи (то есть после фактического отказа государства от собственности на землю), все последующее законодательство обильно «заправлялось» отнюдь не семенами возрождения хозяина на земле, а минами замедленного действия, – считает заместитель председателя Союза юристов Москвы, доктор юридических наук, профессор Александр Толмачев. Не эти ли мины теперь взрываются, в том числе – в «Серебряной Подкове»?
Победы рейдеров, основанные на юридической малограмотности граждан, прорехах в земельном законодательстве и коррупции чиновников, давно не сенсация. Суды завалены земельными тяжбами и уголовными делами. Судебные процессы растягиваются на годы. Быстро выигрывает, как правило, не тот, кто прав, а кто богат. Видимо, зная об этом не понаслышке и отвечая на вопросы журналистов, А. Толмачев посоветовал в таких случаях обращаться… в Европейский суд. Правда, в этом случае требуется соблюсти процедуру: дождаться решения городского суда по кассационной жалобе на серьезные процессуальные нарушения суда районного.
Вообще же на возможность справедливого решения проблемы, связанной с рейдерскими захватами собственности дачников, садоводов и огородников, Александр Васильевич смотрит скептически. Уж слишком много за долгие десятилетия наломали дров в законодательстве под лозунгом «Землю – крестьянам!». Так что, считает он, кальку, по которой пытаются лишить собственности добросовестных покупателей в «Серебряной Подкове», сегодня можно наложить на 90% собственников земли в стране. Чтобы не оказаться подобной ситуации, Толмачев советует использовать обходной путь – схему, опробованную и подтвердившую свою действенность с 1996 года. Она дает возможность, минуя судебные разбирательства, защитить свою частную собственность от арестов и отъема.
Раскрыв присутствовавшим на пресс-конференции необходимый в этих случаях алгоритм юридических действий с использованием Жилищного, Градостроительного, Земельного кодексов и постановлений Конституционного Суда, профессор Толмачев выразил твердую уверенность в надежности предложенной им оборонительной системы.
Гол в ворота ловкачей
Итак, рецепты.
Прежде всего на основе уже существующего некоммерческого партнерства домовладельцев нужно сформировать некую новую надстройку – управляющую компанию ТСЖСМД (товарищество собственников жилья в строящихся многоквартирных домах). Такую организацию могут создать люди, желающие стать собственниками будущего имущества на базе жилищного фонда для постоянного или временного проживания (дача, общежитие, гостиничные апартаменты и т. п.)
В 53-й главе 2 части Гражданского кодекса говорится о доверительном управлении. Там же сказано об управлении двух типов: договорном (управление на основании договоров по конкурсу только с коммерческими управляющими компаниями) и внедоговорном (то есть по прямому действию жилищного законодательства РФ для ТСЖ, ТСЖВСК, ТСЖСМД, ЖСК и ЖК, с которыми не нужно подписывать никаких документов на управление). ТСЖСМД относится как раз ко второму типу управления. Поэтому можно хоть тысячу раз арестовывать эти земельные участки, все равно по закону они принадлежат дольщикам-застройщикам – инвесторам: те, что оформлены, находятся в частной собственности конкретных лиц, а еще не оформленные – в общей долевой собственности.
Даже если произойдет рейдерский захват той земли, на которой созданы товарищества, он совершенно однозначно оспорим. Существует постановление Конституционного Суда П-12 от 28.05.2010, которое четко и недвусмысленно описывает правовое положение оформления общей долевой собственности на земельные участки.
Если уже имеются построенные дома, нельзя идти по процедуре обычного инвестиционного контракта, обычных разрешительных документов на строительство, надеясь, что не потребуется никаких разрешений на строительство. Такая позиция ошибочна. Все равно придется оформлять право собственности на строение, а для этого необходимо предъявить разрешение на застройку. Поэтому, создав ТСЖСМД, нужно немедленно обратиться к главе местной администрации с просьбой подписать договор о развитии застроенной территории на основании пункта 8 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ. Почему? Да потому что на этой земле уже есть коммуникационные сооружения и какие-то дома (как в случае с «Серебряной Подковой»). Это можно сделать, даже если был сооружен лишь один сарай.
Пункт 8 ст. 46.1 говорит как раз о договорах по развитию застроенной территории с отсылкой на земельное законодательство. Общим порядком такие договоры идут с аукционных торгов (кроме ТСЖ, ТСЖСМД и тому подобных специализированных некоммерческих управляющих организаций), потому что в пункте 2 ст. 36 Земельного кодекса (в этом пункте говорится о передаче земельных участков в общую долевую собственность бесплатно и безаукционно) есть отсылочная норма к жилищному законодательству РФ.
Обычно ленивые юристы не находят ничего интересного по такой отсылке в ЖК РФ. А там и нет ничего. О бесплатной передаче земельных участков из государственной и муниципальной собственности в общую долевую собственность говорит ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а не в самом ЖК РФ. Созданное товарищество получает права застройщика на основании договоров о развитии застроенной территории, поэтому нужно написать: «без конкурса, без аукциона, бесплатно».
После заключения договора уже управляющая компания (ваше ТСЖСМД) на основании акта приема-передачи (форма ОС-1) примет построенные дома в эксплуатацию. Акт приема-передачи (форма ОС-1) и авизо должны быть составлены от имени заказчика-застройщика, т. е. лица, оформившего градостроительную документацию и осуществляющего строительство. Примет дома в управление ТСЖСМД.
Люди будут волноваться: как же так?! Выходит, мы должны отдать свои дома юридическому лицу? Пусть не беспокоятся. На балансе (точнее, на забалансовом счете) ТСЖСМД, которое выступает в роли управляющей компании, необходимо учесть как уже построенные дома, так и недострой (точнее, незавершенное строительство).
Таким образом, будет создано и оформлено общее имущество. Вначале все построенные дома будут являться общей долевой собственностью, стоящей на общедолевой земле. А общая долевая собственность (в соответствии с статьями 244 и 245 ГК РФ) не подлежит аресту и изъятию у кого-либо из дольщиков без согласия 100% остальных дольщиков (участников общей долевой собственности).
Ну а как теперь получить право частной собственности на конкретный дом, если земельный участок, например, арестован?
Выделить в натуре
Получить это право можно будет на основании выдела доли для каждого члена ТСЖСМД (или пая из ЖСК) из общей долевой собственности в натуре – в виде кв. метров конкретного объекта недвижимости. Подобная схема действовала при строительстве домов через ЖСК еще с 1960-х.
Когда дом построен, председатель правления выдает справку о том, что человек, являющийся членом ТСЖСМД или ЖСК, выполнил все условия. На этом основании регистратор выдает свидетельство на право собственности на основании выдела его доли (пая) в натуре.
В ТСЖСМД вместо слова «пай» звучит слово «доля». Поэтому в долевых отношениях между гражданами, при создании нового объекта недвижимости, кто-то может вложиться деньгами, кто-то – трудом, материалом. В данной ситуации (в том числе и для урегулирования конфликта в «Серебряной Подкове») местная администрация должна участвовать в долевых отношениях в ТСЖСМД в рамках реализации своей функции контроля и надзора за строительством и территорией.
Вся процедура выдела заключается в том, что сначала все построенные и недостроенные дома оформляются в общую собственность дольщиков, а общая долевая собственность передается в управление вот этой самой некоммерческой специализированной управляющей компании – ТСЖСМД. Дальше БТИ делает обмер объектов на основании запроса управляющей компании и выдает два документа. Один – это паспорт на домовладение, второй – справка формы 1А (о правообладателе). На обратной стороне справки будет написано: «правообладатель и балансодержатель этого объекта». В качестве правообладателя должна быть указана управляющая компания ТСЖСМД.
Позже, когда госрегистратор оформляет выдел доли в натуре, потребуется представить учредительные документы вашего товарищества. А для подтверждения того, что все лица в некоммерческом партнерстве (застройщики-инвесторы) – это участники вновь созданного ТСЖСМД, – протокол общего собрания ТСЖСМД. Кроме того, необходимо предъявить разрешение на строительство согласно договору о развитии застроенной территории с местной администрацией и о принятии ТСЖСМД общего имущества в управление.
На этом основании регистратор оформляет выдел доли в натуре, выдает документ в виде свидетельства на частную собственность. Подобным образом можно вообще обойти все аресты и всех рейдеров. Такая процедура уже неоднократно защищала интересы «обиженных» дольщиков-застройщиков-инвесторов не только в Москве, Подмосковье, но и в других регионах.
Дешево и червиво
И все же число обманутых добросовестных покупателей растет. По мнению директора общественной приемной и юридического агентства журнала «Человек и закон» Константина Кускова, основная причина этого заключается в юридической неграмотности и вере в постулаты Конституции. В доказательство Кусков привел в пример Раменский район, где при попустительстве и с участием госструктур в течение последних трех-четырех лет распродаются земли сельхозназначения под видом участков ИЖС. Делается это абсолютно открыто, с мощной рекламной поддержкой, в том числе – на телевидении.
Продажа идет путем заключения договора дарения между колхозником (физическим лицом) и приобретателем. Заманивают клиентов, демонстрируя три-четыре уже построенных дома и подгоняя словами: «Земля распродается быстро, вроде бы не очень дорого, решайтесь, пока не поздно». А потом окажется, что долю свою колхозник сдал в общий котел преобразованного в ЗАО или АО колхоза без права выделения в натуре при выходе из ЗАО. Выданные ошибочно после этого государством свидетельства на землю также не будут иметь юридической силы.
А ведь информацию об объекте, о законности и чистоте сделки гражданин может получить в Регистрационной палате еще до покупки. Но мало кто знает, что, заплатив всего 200 рублей, можно узнать все о конкретном земельном участке.
К. Кусков отметил, что схема построения ТСЖСМД, о которой говорил А. Толмачев, – уникальная схема безопасности добросовестных покупателей от неправомерных судебных решений и рейдерства.