Чисто английское межевание
На одной из пресс-конференций, посвященной принятию закона о «дачной амнистии» (№ 93-ФЗ от 30.06.2006), председатель правового комитета Госдумы Павел Крашенинников обратил внимание на главное достоинство этого документа: необязательность межевания для регистрации права собственности.
И сослался при этом на Великобританию, где на протяжении веков соседи мирно живут с «неопределенными границами». Поскольку определенные границы существуют лишь во взаимоотношениях, а не в виде заборов между участками.
Высчитывать дюймы надо, когда есть спор с соседом, в других случаях бессмысленно тратиться на межевание, считают жители Туманного Альбиона. Можно ли благодаря «дачной амнистии» и в России жить по-английски мирно, без межевания, имея на руках лишь правоустанавливающий документ на землю?
Чтобы ответить на этот вопрос, я решил пойти на эксперимент: не имея никаких споров с соседями по границам огражденного еще 15 лет назад участка (и не собираясь его продавать), я оформил участок по упрощенной системе госрегистрации. Но даже получив cвидетельство, уснуть спокойно все равно не мог: в кадастровом паспорте значилось, что «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованием земельного законодательства».
Решил их уточнить, и оказалось – не зря.
Поскольку речь шла не о выделенном для эксперимента ничейном клочке земли, а о личной собственности, к выбору межевой организации подошел с пристрастием. Знающие люди посоветовали пригласить фирму, которая проводила межевание одному из соседей: в таком случае возникающие проблемы решаются быстрее, а при просчетах сваливать вину на «чужого дядю» межевикам будет не с руки.
К тому же фирма, на которой я остановил свой выбор, за пять лет работы в нескольких районах Подмосковья сумела завоевать такой авторитет, что теперь при судебных землеустроительных разбирательствах к ней обращаются как к эксперту. А среди ее заказчиков – крупные предприятия, администрации городских и сельских поселений.
Шпаргалки и наставления
В офисных комнатках одного из подразделений фирмы по Ленинскому району тесно от посетителей, как в московском транспорте от пассажиров в час пик. В одной из комнаток дает консультации референт гендиректора, юрист Ольга Панарина. Все впервые обратившиеся в фирму проходят ее школу. В ее памятках-шпаргалках «для новичков» подробно описаны все ступеньки, которые ведут к получению заветных документов. Тем не менее Ольга терпеливо разъясняет каждому обратившемуся, что к чему.
– После заключения договора, – говорит она, – изучаем обязательные документы: правоустанавливающие (постановление о выделении земли, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и так далее) и правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности на землю, о госрегистрации права или госакт). Также требуется кадастровая выписка В1 или кадастровый паспорт (план территории). В некоторых случаях могут потребоваться два-три дополнительных документа. После оплаты квитанции на наши услуги начинаем действовать.
Если спорных моментов с соседями нет, при проведении геодезических работ их присутствие не требуется. Тем не менее за месяц извещаем смежников письменно и под роспись. После съемки производим необходимые расчеты, готовим схему участка, определяем его площадь. И уже имея на руках проект межевого плана, приступаем к согласованию границ.
С автографом соседа
На согласовании границ О. Панарина останавливается подробно.
По Федеральному закону № 221-ФЗ от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости» способ согласования местоположения границ определяет кадастровый инженер. Это может быть собрание заинтересованных лиц либо согласование в индивидуальном порядке.
Заинтересованные лица – обладатели смежных участков на праве собственности, пожизненно наследуемого владения, постоянного пользования или аренды. Также, если участок расположен в деревне, поселке или городе, необходимо согласовывать границы с местной администрацией. Если же участок находится в СНТ (садовом некоммерческом товариществе), ДНТ (дачном некоммерческом товариществе), ТИЗ (товариществе индивидуальных застройщиков) и граничит с землями общего пользования, требуется согласование с председателем некоммерческого объединения.
Собрание, как правило, проводят на межуемом участке, заранее извещая всех его участников. Это можно сделать, вручив извещения под расписку или направив почтовое отправление с уведомлением о вручении. Что касается публикации объявления о проведении собрания в газете, закон предусматривает это в следующих случаях:
– если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе соседа;
– если направленное извещение о проведении собрания вернулось с отметкой о невозможности его вручения;
– если смежный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования;
– если смежный участок входит в состав земель сельхозназначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников.
Как в извещении, так и в объявлении в газете обязательно должно быть указано, что заинтересованное лицо, помимо собрания, может ознакомиться с проектом межевого плана в офисе кадастрового инженера и в случае разногласия выразить свой мотивированный отказ в согласовании границ. Отказ должен быть сделан в течение 15 дней до проведения собрания и в течение 15 дней после ознакомления с проектом.
Если кто-то из заинтересованных лиц (извещенных, как полагается по закону) на собрание не явился, и в указанные сроки после получения извещения о нем не выразил мотивированного отказа в своем участии в согласовании границ, граница считается согласованной. Об этом делается пометка в акте согласования, который помещается в межевой план.
Такой порядок согласования занимает немало времени, поэтому когда разногласий с соседями нет, чаще выбирают другой способ – индивидуальное согласование. После проведения геодезических работ заказчику выдают на руки акт согласования с нанесенной на обороте схемой участка, и заказчик сам получает подписи у соседей.
Минимум два инженера
И все же несмотря на такую обстоятельную консультацию, у одного из посетителей нашлись вопросы.
– Чтобы заключить договор на межевание, нужен ли кадастровый паспорт или выписка из него по форме В1?
– Межевой план составляется на основе кадастрового плана территории или кадастровой выписки о земельном участке. А само межевание, то есть установление границ участка, как раз и нужно делать, чтобы поставить участок на кадастровый учет в границах с известными координатами поворотных точек границ и описанием прохождения этих границ. Для заключения договора достаточно иметь паспорт и любой документ на земельный участок.
– Какие пункты для гарантии сроков и качества услуг организации обязательно должны быть отражены в договоре на межевание?
– До конца 2010 года – лицензия старого образца и условие, что фирма была создана до 1 марта 2008-го. После 1 января 2011-го – наличие в организации минимум двух дипломированных кадастровых инженеров.
Только синие чернила
Важность этой первой беседы с юристом оцениваешь уже позже. Главное, как и упомянутый выше клиент, постараться сразу прояснить все непонятные моменты. Ведь в дальнейшем даже кажущаяся незначительной погрешность может стоить длительных хлопот по выправлению документов. Например, головная боль обеспечена, если при оформлении акта соседи распишутся разноцветными чернилами, а не как того требует делопроизводство – синими.
Еще хуже невнимательность при сборе документов. Ольга рассказывает, что некоторым «рассеянным» приходится по году ходить кругами, пока они принесут именно тот документ, который требовался для дела. К тому же законы и порядки меняются. С июля 2009-го, например, изготавливается только межевой план (раньше требовались межевое дело и описание земельного участка). Прежде при согласовании не нужны были паспортные данные межующихся. По новому законодательству это требование – обязательное, так же как и реквизиты правоустанавливающих или правоподтверждающих документов от «смежников».
Если границу приходится согласовывать с юридическим лицом, требуется выписка из ЕГРЮЛ (Единого государственного реестра юридических лиц), подтверждающая полномочия директора. Такую выписку свободно можно заказать в налоговой инспекции. Наличие этой информации в межевом плане свидетельствует о том, что границы участка действительно согласованы с заинтересованными лицами.
Раньше в межевом плане требовали указывать и размещение объектов недвижимости. Теперь межевой план оформляется только на земельный участок, здесь же указывается его площадь, углы разворота, местоположение. Однако если договором на проведение кадастровых работ предусмотрено указание в межевом плане частей земельных участков, к которым относятся и строения, то приходится указывать информацию о строениях. Другое дело, что органы регистрации сейчас требуют только кадастровый паспорт на строение, который изготавливают органы БТИ. Однако добросовестные организации при проведении геодезической съемки обязательно измеряют строения, ведь правила могут в любой момент поменяться, в том числе – в тот момент, когда все документы будут собраны и начнется формирование межевого плана.
Если плясали не от той печки
Потом я попал на прием к гендиректору фирмы Арсению Кочаровскому.
– Межевание вы заказали весьма своевременно, – сказал он. – Оказалось, что при определении координат соседнего участка была выявлена типичная геодезическая ошибка. Однако исправить ее нетрудно, поскольку в натуре конфигурация и площадь участков осталась без изменений, то и заборы передвигать не нужно. А бывают ситуации сложнее. Скажем, если нечестный сосед поставит забор, захватив часть пустующего участка. Момент истины наступит, когда появится хозяин пустоши и закажет межевание. Увы, отвоевать украденные метры ему бывает нелегко даже по суду.
Другой типичный случай: споров не было, заборы на месте, но при межевании выясняется, что координаты границы одного из соседних участков (поставленного на кадастр) не соответствуют фактически сложившейся границе (по забору). В результате – между участками появляется метр «гуляющей» земли.
– Как вы поступаете, сталкиваясь с такой проблемой?
– Первое – уточняем свои данные. Затем связываемся с фирмой, которая оформляла документы соседу, и предлагаем перепроверить их измерения. Ошибка обнаружена – совместно исправляем ее. Если конфигурация, то есть размеры границ, внутренние углы определены правильно, нам остается лишь подвинуть на плане участок на свое место (то есть исправить координаты без изменения границ на местности), соблюдая при этом все предусмотренные законодательством нюансы. Если для уточнения границ требуется изменить конфигурацию, придется готовить на тот участок новый межевой план. Вот тут, как правило, и возникают разногласия. Когда кто-то из соседей не идет навстречу другому, начинаются суды.
– И людей можно понять, ведь виноваты в ошибке не они.
– Большинство геодезических ошибок и неточностей происходят из-за отсутствия единой базы исходных пунктов (базисов). До недавнего времени участки ставились на кадастровый учет на основании старой съемки, старых межевых дел, когда каждая организация и даже каждый землеустроитель создавали свои базисы. Есть исходные пункты государственной геодезической сети, которые расположены на довольно больших расстояниях друг от друга. А вот опорных межевых знаков, от которых должна проводиться съемка, очень мало. Так что плясать приходилось зачастую не от той печки. Правда, сейчас уже почти все определяют базис спутниковыми GPS-приемниками геодезического класса.
Минимальное, что может потребоваться от соседа для исправления ошибки – копии документов на землю и подписание границы с межуемым участком. Максимум (в случае если меняется конфигурация участка) – предоставление полного пакета документов для подготовки нового межевого плана, а также личное обращение в орган кадастрового учета с заявлением о внесении изменений в каталог координат своего земельного участка.
При отказе от участия в исправлении ошибки есть техническая возможность отнести данную межполосицу к «землям администрации». Но это временное решение проблемы. Когда межевание закажет сосед с другой стороны, возникнет наложение границ участков, а тут уже без переделки «ошибочно поставленного на кадастровый учет участка» не обойтись. Даже если владелец такого участка не захочет принимать меры, будет возможность в судебном порядке решить эту проблему.
Забор – не догма
Как считает А. Кочаровский, приняв закон о «дачной амнистии», наши законодатели тем самым отнюдь не обеспечили россиянам беззаботную жизнь с соседями по-английски. Напротив, именно упрощенная система регистрации прав – возможный источник будущих споров как с соседями, так и с государством, юридическими лицами, владеющими инженерными коммуникациями, дорогами, землями общего пользования. Тем более что закон, о котором идет речь, местами противоречит Земельному, Градостроительному и Жилищному кодексам. Их постепенно подводят на одну плоскость, но пока все делается упрощенно.
Для нормального функционирования земельного рынка каждый участок должен быть отмежеван. Поэтому хотя «дачная амнистия» по времени пока не ограничена, рано или поздно игра без правил прекратится.
Сегодня спора между соседями нет, но завтра сменится один из хозяев, и семена сомнения прорастут. Если к тому же учесть, что земельные участки включены в гражданский оборот, а при совершении любой сделки требуется кадастровый номер участка и свидетельство о госрегистрации права, становится очевидным – межевание все равно придется делать. И вот тогда некоторые владельцы обнаружат сюрпризы.
Например, окажется, что участок уже кто-то оформил… на себя. Такое часто случается, если хозяин долго не приступает к освоению земли.
Арсений Георгиевич привел и такой случай. В одном сельском округе человек купил участок с забором без межевания, по выписке В1. Когда же решил поставить участок на кадастровый учет в границах, оказалось, что его владение находится внутри огромного земельного массива, принадлежащего на праве собственности некоему аграрному предприятию. Сейчас идет суд, но сколько он продлится и чем закончится, неизвестно.
– Хотя закон и разрешает покупать землю без межевания, делать этого, на мой взгляд, не стоит. Или в крайнем случае следует убедиться, что площадь участка совпадает с документальной и никакого наложения площадей нет (для этого нужно заказать измерение его параметров). И только потом, получив выписку из кадастрового паспорта В1, можно зарегистрировать участок по «упрощенке» и доделать межевание.
– Сегодня дачник может присоединить «лишние», но фактически находящиеся в исторически сложившихся границах метры земли к своему участку. Сколько удается оформить дополнительно?
– В каждом регионе действует свой закон о предельных минимальных и максимальных размерах земельных участков, предоставляемых в собственность граждан. Например, в Ленинском районе Подмосковья к земельным участкам, предоставленным гражданам для огородничества, можно присоединить до 400 кв. метров. К участкам, предназначенным для садоводства, дачного строительства, личного подсобного хозяйства и индивидуального строительства – до 600. Независимо от общей площади.
– Откуда берется «лишняя» площадь?
– Ситуации разные. Могут быть допущены ошибки в измерениях, ошибки в документах. Допустим, дали полвека назад человеку 20 соток в деревне. Он ими пользовался всю жизнь, построил дом, посадил сад, собирал урожай. А в начале 1990-х вышел закон о местном самоуправлении, согласно которому на трех членов его семьи положено только 15 соток. Ему так и выдали свидетельство на 15 соток, без измерений. Вот вам пять «лишних» соток.
Без срока давности
– Можно ли зарегистрировать свое право на участок, если есть межевые документы, а кадастрового номера нет? Или сначала нужно получить кадастровый паспорт? Вообще, что во всей этой истории первично – межевой план или кадастровый паспорт?
– Сейчас для регистрации права не обязательно проводить полноценный кадастровый учет, который включает в себя межевание земельного участка. Достаточно, имея любой документ на землю, заказать кадастровую выписку В1 и зарегистрировать участок. В результате вы получите свидетельство о госрегистрации с кадастровым номером, но в кадастровой выписке В1 будет указано: границы участка не определены.
– После однажды проведенного межевания граница незыблема?
– Если участок состоит на кадастровом учете, его границы незыблемы, и срока давности у межевания нет. Границы можно пересмотреть лишь с обоюдного согласия и по ходатайству обеих сторон. Даже в случае, если сосед уже оформил межевание участка, и однажды вы с ним подписали границу, при межевании вашего участка не обязательно повторное согласование этой границы. И через десять и через двадцать лет при необходимости вам будет достаточно заказать кадастровые выписки В1 и В6 на его земельный участок.
– В каких случаях уже отмежеванный и зарегистрированный в Росрегистрации участок требует нового межевания?
– При подвижке и при изменении конфигурации. Бывает, что новое межевание делается по просьбе администрации (при обоюдном согласии или с компенсацией потерь). Или в случае, когда выявлена ошибка уже после межевания и постановки на кадастровый учет. Исправить ее можно только перемежеванием смежных участков.
– Если владелец уже сделал межевание, его наследникам не придется вновь заказывать эту процедуру?
– Нет. Все, что им нужно – прийти в орган кадастрового учета с заверенной копией свидетельства о смерти наследодателя, принести запрос от нотариуса об открытии наследственного дела и заполнить заявление на выдачу кадастровых выписок. Через две недели наследникам выдают сведения о земельном участке, которых достаточно для того, чтобы получить свидетельство о праве на наследство.