18:08:17
10 декабря 2024 г.

Граница на замке

Уютный домЗастрахован ли от «пересмотра границ» тот, кто до выяснения отношений успел встать на кадастровый учет? Директор геодезической фирмы «Миргео+» Арсений Кочаровский, которого мы попросили рассказать о нюансах заборных войн с точки зрения геодезии, уверен: собственность честного владельца защищена кадастровым планом. Правда, если во время межевания не было сделано грубых ошибок.

– Землевладельцев, жаждущих прихватить чужую землю, не останавливает даже наличие кадастрового плана, где указаны конкретные координаты. Чем это может грозить тому, кто не желает пересматривать свои границы?

– Ничем кроме нервотрепки. Ведь в межевых документах наличие забора прописано – он был ориентиром для геодезических работ. Но это вовсе не значит, что забор нельзя заменить, когда он обветшает или же у хозяина появится желание сделать его из другого материала. Понятно, что такую процедуру можно осуществлять только с согласия соседа, даже если тот не собирается материально участвовать в возведение новой ограды. Главное – убедиться, что она ставится по тем же точкам, что обозначены в кадастровом плане. И все территориальные претензии должны решаться в суде.

Часто, чтобы внести полную ясность, достаточно попросить геодезическую организацию сделать вынос точек на местности. Особенно это актуально, когда во время обмера участка обнаруживается, что при геодезии соседней земли из-за технической ошибки образовалась межполосица, то есть координаты не соответствуют фактически сложившимся границам. В таких случаях «опоздавшего» обычно пристыковывают к соседу согласно выписке из его кадастрового плана.

– А ведь ошибка может быть в любую сторону, если у одной из сторон был сговор с геодезистами, а другую не пригласили на подписание акта согласования?

– Да, бывает по-разному. Так, в случае подделки подписи суд может аннулировать такой кадастровый план. Если же вы, например, подмахнули акт согласования, не вникая в подробности (бывает так, что его просят подписать сразу после обмера), доказать злой умысел будет гораздо сложнее.

Хорошо, когда оба соседа признают сложившиеся фактические границы и совместно пытаются исправить положение, пойдя на дополнительные затраты и замену кадастровых планов. Но, если один из них не захочет этого делать, изменить что-либо будет довольно сложно.

Кстати, подобные ситуации возможны не только из-за геодезической ошибки. Владелец, продавая участок и не желая тратить время на подписание актов с соседями, может сознательно попросить обмерить границу не по существующему забору, а чуть сдвинув координаты в сторону, уменьшив тем самым свою площадь. Покупатель же увидит участок в границах забора и даже не заподозрит, что на самом деле приобретает не только 14,5 сотки вместо 15, но и возможные проблемы впридачу. Об этом он узнает лишь после того, как сосед закажет межевое дело. А если отношения не сложились – то и еще позднее, когда попросят передвинуть забор согласно существующим координатам.

– Но зачастую в пристыковке случайно возникшей межполосицы «захватчики» не виновны. Именно геодезисты настаивают на этом, уверяя, что такой участок не поставят на кадастр. К тому же, именно «захватчики поневоле», не желающие тратить время на суды и выяснение отношений с соседом, становятся заложниками ситуации. Они не могут пользоваться частью своей земли при изменении конфигурации их участка, ведь площадь не соответствует правоустанавливающим документам.

– Если появилась межполосица, вовсе не обязательно пристыковываться к границам соседа. У нас вся неразграниченная земля – госсобственность. Тут дело в подходе. Если геодезисты укажут в акте согласования соседа, то могут получить отказ, так как будет разночтение с данными кадастрового учета. Если напишут, что это – земли администрации (межполосица по сути и является свободной землей), то границу нужно будет согласовывать в администрации муниципального образования.

– Предположим, один участок уже стоит на кадастровом учете, но его граница по документам не совпадает с существующим забором. Сосед, начиная межевание, не набирает положенных 15 соток. Может ли он набрать недостающие метры за счет присоединения межполосицы?

– Вполне, причем границу не обязательно согласовывать. Можно же предположить, что сосед, оформляя свой участок, знал, что у вас не хватает земли, и намеренно попросил геодезистов отступить от вашего забора. В этом случае получается, что забор стоит на вашем земельном участке, а не по границе.

– А если сосед уже занял межполосицу своими строениями – гаражом, беседкой, сараем? Вряд ли он захочет добровольно отдавать территорию…

– Тогда можно попробовать решить дело через суд. Ведь сосед имеет право только на землю, находящуюся в кадастровых границах. То, что за ними – чужая собственность. Так что, поставив строение на межполосице (незнание собственных границ не освобождает от ответственности), он становится самовольным застройщиком. С другой стороны, он мог оформить эти строения в упрощенном порядке (по закону № 93-ФЗ от 30.06.2006 г.) и зарегистрировать на них свое право. А по земельному кодексу строения неразрывны с землей. Опять придется обращаться в суд и доказывать, что он возвел строения на вашей земле или же вы захватили землю под его строениями.

– Зная, что придется идти в суд, есть ли смысл заранее вызвать экспертов, чтобы те вынесли координаты на натуру, то есть забили вешки для обозначения законных границ?

– Суд в любом случае будет назначать собственную, независимую экспертизу. Но вынос в натуру имеет смысл хотя бы для того, чтобы самим убедиться в местонахождении границ.

При этом у вас на руках будет акт о выносе на натуру (составлять его лучше в присутствии соседа и председателя товарищества). Он же станет дополнительным основанием для обращения в суд.

– А можно ли самостоятельно проверить координаты, указанные в выписке из кадастрового плана? Например, популярным сегодня навигатором.

– Даже не думайте. Класс точности у этих приборов – плюс-минус пять-двадцать пять метров. Определить правильные точки может только специалист при помощи профессионального оборудования. К тому же координаты в GPS-навигаторе будут в географической, а координаты в кадастровой выписке – в местной системе координат. Получить ключ перехода у обыкновенного гражданина нет никакой возможности, так как эти сведения секретны. Так что без геодезистов не обойтись.

Елена Слуцкая

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация