«Как рейдер рейдеру скажу…»
При решении квартирных вопросов не стоит забывать о том, что сила действия равна силе противодействия, и все проблемы лучше решать мирно. Этот совет особенно актуален для сособственников жилья: неумение грамотно оценить ситуацию и вовремя договориться порой приводят к плачевным последствиям.
Перед закрытой дверью
Промозглый ветер пробирал до костей, ледяные кнопки домофона обжигали пальцы, но Галина Ивановна упорно не желала уходить. Может, хоть сегодня ей повезет: дверь подъезда распахнется, и она наконец попадет в квартиру покойного брата Бориса? Квартиру, в которой имела право жить на абсолютно законных основаниях…
Увы, в квартире никто не отзывался, а ключей у Галины Ивановны не было: домофон поставили уже после смерти брата, в самой квартире давно были другие замки. Устав от настойчивого писка агрегата, из подъезда выглянула раздраженная консьержка: «Сколько можно звонить! Нет их дома, а, может, и трубку отключили!».
Галине Ивановне пришлось безропотно ретироваться. Она уже не удивлялась ничему – ни самоуправству Людмилы, бывшей жены Бориса, ни наглости жильцов, которым та сдала квартиру. Все словно забыли о ее – сестры одного из собственников «двушки» – существовании, которой по завещанию перешла половина квартиры.
Вот уже который месяц наследница пыталась заявить свои права на жилье. Сначала Людмила не пускала золовку на порог, а по телефону скандалила, грозя судом: «Я еще тебя выведу на чистую воду, докажу, что ты воспользовалась болезнью брата, заставила его подписать свои бумажки!». А потом врезала в дверь новые замки и сдала квартиру, строго-настрого наказав им не пускать «эту сумасшедшую» на порог.
Холодная война
Неизвестно, что собиралась доказывать Людмила, ведь все в этой истории было кристально просто. Лет десять назад Борис и его жена приватизировали свою «двушку»: детей у них не было, оформили жилье на двоих – на этом настояла Людмила.
Галина Ивановна быстро поняла, что семейная жизнь брата оставляет желать лучшего. Властная супруга устраивала Борису головомойки по любому, даже самому незначительному, поводу – казалось, присутствие мужа с каждым днем раздражает ее все больше. Через несколько лет семейство оформило развод, тогда-то и встал вопрос о размене жилья.
Увы, выгодных вариантов найти не удалось, и бывшие супруги, которым просто некуда было деться, превратились в соседей. Борис с достоинством обитал в атмосфере «холодной войны», но его терпение оказалось не безграничным, и вскоре он тяжело заболел.
«Нервы, – разводили руками врачи. – Вы же знаете, все неприятности от них!». Бегая с братом по докторам и больницам, Галина Ивановна и думать боялась о самом страшном: однако Борис угасал на глазах. Перед тем как слечь окончательно, успел посетить нотариуса и составить завещание в пользу сестры – других наследников у него и не было.
Дело принципа
Однако после смерти Бориса его бывшая жена ловко прибрала к рукам квартиру и теперь, перебравшись к какому-то знакомому, прекрасно существовала на вырученные от сдачи жилья деньги.
«Нет, что же такое получается? – горько плакала Галина Ивановна в кабинете юриста. – Доля в квартире оформлена в мою соб-ственность, а я даже в подъезд зайти не могу! Жилье у меня и свое есть, но я же могу продать эту долю? Имею ведь право, как хозяйка половины квартиры?».
Но юрист покачал головой: «Не все так просто. Не забывайте о преимущественном праве покупки. Придется сначала предложить купить долю вашей невестке, и только если она откажется, можно будет других покупателей поискать. Только непросто это, доля-то, что называется, проблемная».
Выходит, она еще и предлагать что-то Людмиле должна?! – возмутилась Галина Ивановна. «Да и не выйдет наверняка ничего из этой затеи, хитра слишком бывшая невестка. От извещений о продаже будет бегать, а риелтора и новых хозяев доли даже на порог не пустит…»
«Не бойтесь, пустит, если, конечно, все грамотно провернуть, – пояснил юрист. – Да и правило о преимущественном праве покупки можно обойти. Правда, много денег от продажи доли не получите, но в этой ситуации… Решайтесь!».
Галина Ивановна долго колебалась, не желая идти на обман, – пусть и довольно безобидный, как утверждал юрист. Но, проведя очередной вечер в тягостных размышлениях у подъезда, собственница доли решилась. Уж больно хотелось досадить невестке!
Вскоре Галина Ивановна продала свою часть квартиры через фирму, которая специализировалась на подобных «проблемных» долях. Точнее, не продала, а оформила дарственную, избежав необходимости соблюдать нормы о преимущественном праве покупки. И на всякий случай не забыла попросить у «одаряемого» расписку на сумму, равную стоимости доли, как учил юрист.
Пару месяцев Людмила провела в счастливом неведении, но однажды позвонили перепуганные жильцы, снимавшие квартиру. Оказалось, что в «двушку» неожиданно явился неизвестный мужчина. Преодолеть все преграды – неприступный домофон, сердитую консьержку и хитрые дверные замки – ему помог… участковый.
Не открыть представителю власти жильцы не решились. Тут-то и выяснилось, что у незнакомца имеется при себе документ, подтверждающий его право собственности на 1/2 квартиры. И он может проживать в «двушке» – в отличие, кстати, от так называемых жильцов, у которых не оказалось ни регистрации, ни договора найма.
По-соседски
Теперь уже Людмила умоляла Галину Ивановну «договориться по-хорошему». К возникшим проблемам с участковым и налоговой инспекцией добавилась еще, так сказать, и упущенная выгода – жильцы-то быстро съехали.
Новый сособственник заявил, что намерен в квартире проживать и тут же врезал новые замки. «Ничего, соседушка, думаю, уживемся!» – лишь прокомментировал он свои действия. И в «двушке» с того момента жизнь начала походить на кромешный ад – с громкой музыкой до утра, подозрительными гостями, вечным беспорядком…
А потом она узнала, что Галина Ивановна не продала, а подарила квартиру – незнакомому, в сущности, человеку. Осознав, что обвели вокруг пальца, Людмила снова принялась грозить судом. Вышла на юристов, но те ничем не смогли ее обнадежить: можно, конечно, попытаться признать дарение притворной сделкой, только вряд ли что получится. А если и получится все переиграть, от Галины Ивановны все равно никуда не деться: по закону она может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом как пожелает.
Проведя три тяжких недели под одной крышей с грозным соседом, отвоевывающим пространство в квартире со скоростью опытного рейдера, Людмила наконец решила избавиться от своей доли. Только вот покупателей на полквартиры с «проблемным» сособственником так и не нашлось. Пришлось уступить долю соседу, получив за половину «двушки» сущие копейки.
Комментарий
Александра Бузина, юрист:
– Согласно ст. 247 Гражданского кодекса, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.
К сожалению, нередко одни сособственники с готовностью забывают о правах других, ограничивая доступ в квартиру. Формально человек является собственником доли – например, по завещанию или договору купли-продажи, однако реализовать свои права и попасть в квартиру он не может.
Разумеется, можно попытаться проникнуть в жилище при помощи участкового, но где гарантия, что «проблемные» сособственники снова не воспрепятствуют проживанию? В качестве средства борьбы можно использовать обращение в суд с требованиями о вселении и нечинении препятствий в проживании, а также определении порядка пользования квартирой.
И все же мирное решение конфликта явно будет отвечать интересам всех участников долевой собственности: доведенный до отчаяния человек, которого не пускают в свою же квартиру, может пойти на крайние меры. Согласно п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса, право преимущественной покупки действует при продаже доли, поэтому некоторые обходят это правило, прикрывая куплю-продажу дарением.
Разумеется, поощрить такую сделку, носящую притворный характер, нельзя. Совершенная с целью прикрыть другую сделку, она считается ничтожной, к ней применяются правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду. Доказать притворность дарения в данном случае было бы непросто, но если бы это удалось, к сделке применялись бы правила купли-продажи – в том числе и нормы о преимущественном праве покупки.