Данайцы нынешнего века
Чаще всего люди попадают в неприятные ситуации с покупкой или продажей квартиры, когда проводят сделку самостоятельно или через «черного» маклера. Но, как показывает практика, и в этом случае можно минимизировать вероятность рисков. О том, как это сделать, рассказывает руководитель отделения «Арбатское» корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Даниил Раздольский.
– Сделка с недвижимостью – это весьма серьезная вещь. Чтобы правильно ее провести, нужно знать много законов, подзаконных актов, обычаев, скажем так, делового оборота в сфере недвижимости. Не нужно забывать и о том, что наше законодательство очень часто меняется. Но обо всех изменениях знают только в агентстве недвижимости, где есть юристы. Они всю информацию, касающуюся недвижимости, отслеживают. Плюс в компании идут рассылки из Московской ассоциации риелторов. Поэтому фирмы – члены МАР всегда в курсе, что происходит на рынке недвижимости. «Черный» же маклер занимается сделками не постоянно, а за то время, которое проходит с окончания его последней сделки, многое меняется.
– Какие самые распространенные мошенничества?
– Их довольно много. Перечислю только наиболее часто встречающиеся. Это – использование услуг лженотариусов, вручение продавцу «кукол», поддельных «нотариально удостоверенных» договоров. Но нередко бывает, что мошенники не подделывают документы, а получают дубликаты. Собрав несколько полных комплектов документов на квартиру, заключают несколько вполне законных договоров на продажу. Один из них продавец сам регистрирует и получает всю причитающуюся сумму. С остальных покупателей получает часть денег сразу после нотариального оформления, предоставляя им возможность регистрировать договор самостоятельно. Думаю, что комментарии здесь излишни…
Бывает, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. При этом мошенникам ничего не стоит перевесить номера квартир на целом этаже или даже во всем доме. Бывали случаи, что меняли даже таблички с номерами домов и названиями улиц.
Весьма распространены и случаи реализации квартир не собственниками, а их арендаторами. Пользуясь поддельными документами, они получают аванс и скрываются. Нередко квартиру продают по доверенности уже после того, как сам владелец жилья умер. Сделка после этого, естественно, является недействительной.
– Правда ли, что мошенники почти всегда идут на полшага впереди?
– К сожалению, сфера их деятельности совершенствуется очень быстро. Не нужно думать, что это недалекие люди. Это порой очень образованные и эрудированные граждане, у которых не только хорошо подвешен язык, но и очень высокое знание психологии человека. Так что бойтесь сладострастных речей людей, которые продают вам или помогают купить квартиру. Эти «данайцы» могут принести такие дары, что всю оставшуюся жизнь будете ходить по судам и доказывать, что честно заплатили деньги, а вас выселяют.
Помните, что практически все сделки купли-продажи квартир возвратны, причем претензии можно предъявлять в течение трех лет. Если есть малейшее нарушение в оформлении документов или ущемлены права граждан, любой грамотный юрист сможет доказать незаконность сделки.
– Однако ж…
– Да-да. А для признания сделки недействительной владельцу недвижимости достаточно пройти обследование или лечь в больницу с тем, чтобы его признали недееспособным частично или полностью. Любой жилец, «прописанный» на законных основаниях, особенно если он нетрудоспособен и ему некуда переселиться, в случае продажи квартиры имеет право остаться в ней и жить, кто бы ни являлся ее собственником.
– И какой бы вы дали совет тем, кто считает, что в состоянии сам справиться с проведением сделки?
– В первую очередь, я бы советовал обращаться к специалистам. Но если кто-то считает, что сам в состоянии провести сделку, то первое и самое главное – нельзя ничего подписывать, не проверив все документы другой стороны. Причем не просто их наличие, а полное соответствие юридическим нормам, даже если текст документа кажется безобидным.
Далее. При оформлении купли-продажи квартиры в договоре часто указывается заниженная цена (для уменьшения налогообложения). Помните, что были случаи, когда даже после получения всей суммы «продавцы» нередко находили способ расторгнуть сделку и возвращали покупателю ту сумму, которая была указана в договоре. Получить с них обратно все деньги практически невозможно.
Поэтому при расчетах целесообразнее пользоваться не наличными деньгами, а расчетным счетом или банковской ячейкой. Передачу (получение) денег необходимо производить в присутствии родственников, знакомых, которые впоследствии (не дай Бог, конечно) смогут выступить свидетелями в суде. Оригиналы приватизационных документов должны находиться у собственников до момента завершения сделки. Это далеко не полный перечень мер предосторожности, которые нужно соблюдать при покупке или продаже квартиры. Каждая сделка индивидуальна, там могут быть такие подводные камни, о которых до сих пор никому не было известно.