Иск с того света…
«Как только получим эти 35 тысяч долларов, так и станем «бомжами», – вздыхает Наталья Силина. Ее письмо в редакцию и позвало корреспондента в дорогу.
Белочка на фоне…
…Жил да был в Бирюлеве некто Владимир Бирюков. Выпивал, состоял на учете в наркодиспансере и во втором браке с некоей Еленой Песковой. Причем соседи говорят, что брак был фиктивным – «благоверная», мол, заплатила за «прописку». С мужем не жила. Это же подтверждает и первая жена Владимира. Она рассказала, что бедняга очень боялся своей ненастоящей супружницы, утверждал, что та хочет сжить его со свету и завладеть квартирой.
Впрочем, все это вполне могло быть пьяными фантазиями. Тем более, что пил Владимир, как шутят в народе, много, но часто. А Елена это его увлечение всячески поощряла и без хорошего запаса водки к мужу не приезжала. Каждый ее визит заканчивался пьяным дебошем и вызовом милиции. Однажды, еще в 1992-м, по пьяному делу даже зарезали какого-то молодого человека…
Сразу после этого убийства Елена исчезла. Вместо нее в квартире Владимира стали появляться какие-то подозрительные личности. Не собутыльники, нет. Чем больше они ходили, тем больше у хозяина возникало синяков на теле и тумана в голове. Несколько раз соседи вызывали «скорую», которая диагностировала уже не просто «белочку» (белую горячку), а «белочку» на фоне наркотиков.
А потом вдруг возникла справка: мол, умерла Елена. Хозяин, не приходя, как говорится, в сознание, приватизировал квартиру и продал ее.
Понимал ли господин Коваленко, что покупает квартиру у маловменяемого пьяницы? Скорее всего – да. Нельзя же было не заметить состояние продавца! Да и гости ходили к хозяину и избивали его не просто так – настаивали на продаже. Поэтому не удивительно, что Коваленко решил поскорее избавиться от квартиры. В сентябре 1994 года купил, а в октябре выставил на продажу.
Согласно договору купли-продажи, Владимир должен был переехать в комнату Коваленко. Но туда его не пустили. У запуганного и опустившегося человека не нашлось даже сил настаивать на своих правах. Какое-то время жил на лестнице у двери бывшей квартиры, а с 1996-го стал числиться без вести пропавшим. Говорят, будто зарезали его возле железнодорожной станции «Бирюлево–Товарная» еще в 1995-м.
К слову сказать, Коваленко тоже вскоре покинул сей грешный мир. Долго пользоваться деньгами, которые он получил от продажи отнятой у алкаша квартиры, ему не пришлось. 1995 год стал последним и для него.
Живее всех живых
Купившие квартиру супруги Латышевы уж точно ни о чем дурном не подозревали. И не ведали, что в один не очень прекрасный день на них начнет надвигаться нечто потустороннее…
Дело в том, что Елена Пескова скончалась (?) в 1994 году. Однако дух ее продолжал витать. Как бы то ни было, но в 1998-м этот самый дух обратился в суд и потребовал признать его живым. Что и было сделано.
В феврале 1999-го чудом воскресшая подала в суд. И потребовала: признать незаконной приватизацию и все сделки, восстановить квартиру как муниципальное жилье и «прописать» в ней ее, вдову и наследницу невинно убиенного (и признанного мертвым в 2004 году) Владимира.
Продана из-под ареста
И тут Латышевы совершили не самый благовидный поступок. На суды они не ходили, на повестки не отвечали. Квартиру же выставили на продажу. Купила ее в июне Наталья Силина. При покупке ей показали выписки из домовой книги, где значилось – квартира «чистая»…
Были проиграны сначала суды первой инстанции, потом и Верховный суд… Окончательный вердикт: Латышевы должны вернуть Наталье 35 тысяч «американских рублей» – цену, за которую была куплена квартира. После чего могут идти куда хотят. А в квартире уже три года как зарегистрирована Елена Пескова…
Возникают вопросы. Каким образом квартира, находящаяся под судом, была продана? Почему на нее не был наложен арест?
Вопросы интересные, тем более что подобный случай далеко не единичный (скорее к редкостям можно отнести случаи противоположного свойства). А так – очень часто арест по каким-то причинам не накладывается. Более того, бывает, что арестованная квартира спокойно продается и перепродается.
Еще вопрос: почему Наталья не была (как того требует постановление пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 года № 8) признана добросовестным приобретателем? Ведь в этом постановлении есть такой абзац: «Если собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (статья 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано».
Плата за науку
– В решении кассационного суда есть фраза: «не представили доказательств добросовестности», – вспоминает Наталья.
– Во время процесса вас просили представить эти доказательства?
– Нет, об этом речи не шло.
– А сейчас можете потребовать признать вас добросовестным приобретателем?
– Сказали, что раз решение суда уже есть, то поздно…
На благополучное решение дела судебным путем у Натальи надежды уже мало. Не оказалось у нее вовремя под рукой грамотного юриста, способного уцепиться за все несуразности и проколы. Не заострили вовремя внимание на добросовестности. Наталья не знала – а судья не вспомнила – о постановлении № 8.
– Может быть, мне разрешат купить муниципальную квартиру на эти 35 тысяч долларов? – спрашивает Наталья. – Или агентство, через которое мы и приобретали квартиру, поможет?
Уже три года она, коренная москвичка, живет без регистрации. Не регистрируют ее сына и пятилетнего внука. Малышу не оказывают медицинскую помощь. Саму Наталью «со скрипом» принимают на работу. Пока они обитают в квартире, где «прописана» другая женщина. Но как только решение суда будет исполнено, останутся без жилья.
Комментарий
Александра Бузина, юрист:
– Трудно сказать, как Латышевым удалось продать квартиру, по поводу которой велось судебное разбирательство. Судя по всему, они были готовы на любой обман, лишь бы избавиться от спорной недвижимости. Да и при совершении сделки проверка квартиры на юридическую «чистоту» была проведена поверхностно.
Действительно, пункты 24 и 25 постановления пленума Высшего Арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г. № 8 посвящены вопросам истребования имущества у добросовестного приобретателя.
Эти положения содержат ссылку на ст. 302 Гражданского кодекса. Она устанавливает случаи, при которых иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, купившего имущество по возмездной сделке у лица, не имевшего права его отчуждать, может быть удовлетворен.
Суд должен удовлетворить иск собственника лишь в случаях, когда имущество утеряно им или лицом, которому было передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Разумеется, приобретатель должен доказать два факта:
– что он приобрел имущество возмездно;
– что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
В подтверждение своих слов Наталье нужно было предъявить документы, подкрепляющие оба факта: договор купли-продажи, выписку из Единого государственного реестра прав.
Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. По мнению суда, Елене удалось подтвердить, что квартира выбыла из владения помимо ее воли. А вот доводов Натальи суду показалось недостаточно, поэтому решение и было вынесено не в ее пользу.
Порядок расчетов при возвращении имущества собственнику регулирует ст. 303 Гражданского кодекса. Наталья вправе потребовать от собственника, Елены, возмещения своих затрат на квартиру, а также оставить за собой произведенные улучшения либо получить за них деньги. Например, Наталья может претендовать на компенсацию суммы, потраченной на оплату коммунальных услуг. Если Наталья за свой счет сделала в квартире ремонт, она вправе требовать возмещения и суммы ремонта.
Разумеется, согласно ст. 1102 Гражданского кодекса, Латышевы должны вернуть Наталье деньги, полученные по договору купли-продажи квартиры. Кроме того, она вправе претендовать на проценты за пользование ее денежными средствами (ст. 395 Гражданского кодекса).
Оставить квартиру за собой Наталье вряд ли удастся. К сожалению, ей не удалось сразу заручиться поддержкой грамотного специалиста. Опытный юрист наверняка смог бы доказать, что Наталья являлась добросовестным приобретателем квартиры.