Как просчитать ходы прохвоста
Мошенничество на рынке недвижимости было, есть и, наверное, будет всегда (сделаем тяжелый вздох). А раз так, то нам, добропорядочным покупателям и продавцам, не грех изучать повадки всяких ловких личностей.
Сегодня и начнем: очередной выпуск «Справочного бюро» рассказывает о хрестоматийных схемах, которые мошенники чаще всего используют на рынке жилья.
СХЕМА № 1
По чужому паспорту
Продать квартиру и получить за нее деньги (вместо реального хозяина) непросто, но возможно. Пытаться оформить сделку купли-продажи жилья, уже находящегося в чьей-то собственности, слишком опасно. Можно попасться на том, что клерк, который будет оформлять документы, заметит: в паспорт вклеена другая фотография, а не та, что хранится в архиве. Ведь при приватизации или любой другой сделке копии основных документов остаются в органах регистрации.
Другой коленкор, когда квартира еще не приватизирована. Если мошеннику удается завладеть паспортом человека, который живет в такой квартире (и если ко всему прочему тот надолго уехал из дома), шансы провернуть дело весьма высоки. Граждане, уезжающие за рубеж, зачастую оставляют российские паспорта дома. Идеальная ситуация для совершения крупной аферы!
Имея на руках настоящий паспорт, мошенник изготавливает фальшивый, но со своей фотографией. Паспорт дает ему возможность собрать все необходимые документы для приватизации жилья, а затем и для его продажи. Паспорт позволяет совершить регистрацию этих сделок. Афера сложная, но встречающаяся. Когда она вскрывается, то, разумеется, покупатель лишается приобретенной у мошенника недвижимости, а заплаченные деньги ему… никто не возвращает.
Хозяин квартиры, помимо прочего, тоже испытывает весьма неприятные чувства: покупатель теряет всю уплаченную мошеннику сумму, почти наверняка безвозвратно.
СОВЕТ. Берегите паспорт! Уезжая надолго из дома, не оставляйте без присмотра этот и другие важные документы.
СХЕМА № 2
Мнимый наследник
Совершить аферу, сорвав весь куш, можно и с приватизированной квартирой. Причем даже без паспорта ее хозяина. Длительно отсутствующего человека можно ведь похоронить… Нет, не подумайте совсем уж плохого. Мошенники – не убийцы: достаточно сфабриковать фальшивое свидетельство о смерти владельца квадратных метров и его завещание. Вступив через полгода в права наследования, аферист немедленно продает квартиру. Все. Дело сделано.
В любом случае, чтобы провернуть операцию, главное, чтобы квартира пустовала, то есть хозяин был в отъезде. Все дело в том, что очень неудобно показывать недвижимость покупателям, когда в любой момент может нагрянуть кто-нибудь из настоящих жильцов. Слишком велика вероятность «сюрпризов»…
Еще один источник опасности – соседи. Зная, что квартира пустует, и увидев в ней посторонних, они могут вызвать милицию или просто полюбопытствовать: что это, дескать, делают в чужом доме неизвестные люди?
Покупатель, даже если он доверчив, как дитя, все равно должен насторожиться. Весьма вероятен провал операции, а то и более серьезные неприятности в виде попадания в околоток. Мошенники этого ужасно не любят, а потому, чтобы подстраховаться, предпочитают просто снять квартиру. А могут (такие факты известны) вступить в сговор с реальным хозяином.
Однако в любом случае документ или даже его ксерокопия в руках афериста – все равно, что отмычка в руках взломщика.
СОВЕТ. Будьте внимательны, когда доверяете кому-либо документы, скажем при приватизации жилья с помощью третьих лиц.
СХЕМА № 3
Но деньги – вперед!
Регистрация сделки купли-продажи – длительный процесс, к тому же требующий сбора документов. Всегда есть вероятность, что возникнут те или иные непредвиденные обстоятельства. Все предугадать не всегда может даже самый опытный прохвост, поэтому, «кидая» граждан на меньшие деньги, мошенники работают и по более безопасным схемам.
Получив и подделав документы на квартиру, и опять же имея возможность ее показа, преступники иногда ограничиваются взиманием предоплаты. Они могут попытаться уговорить покупателя заплатить часть или даже всю сумму после заключения основного договора, но до регистрации сделки. Используя такую схему, аферисты могут получить аванс или «продать» сразу несколько квартир, после чего исчезнуть.
СОВЕТ. Никогда не передавайте другой стороне «живые» деньги в виде аванса, залога или иной предоплаты. Дензнаки надо обязательно закладывать в банковскую ячейку, доступ к которой покупатель получает только после процедуры регистрации.
СХЕМА № 4
Меньше риска – и меньше «навара»
Существует понятие «юридическая чистота» квартиры. Если сделка нарушает права третьих лиц, то эти лица могут в судебном порядке признать ее недействительной. В таком случае результаты сделки аннулируются: квартира возвращается в собственность продавца, а покупатель получает обратно деньги.
Но если в договоре указана меньшая сумма, чем реальная стоимость квартиры? Для ухода от уплаты налога, кстати сказать, чаще всего так и делается. Теперь представим ситуацию, когда вся цепочка – от продажи квартиры до признания сделки недействительной – была заранее продумана и спланирована. В таком случае маржа злоумышленников будет составлять разницу между реальной стоимостью жилья и той цифрой, что указана в договоре. Именно ради нее и задумывается сделка, а потому надеяться на то, что все заплаченные деньги будут возвращены, может только очень наивный человек.
СОВЕТ. Прежде чем ударить по рукам с продавцом квартиры, тщательно проверьте ее юридическую чистоту. То есть – не приобретаете ли вы «арестованную» жилплощадь, свободна ли она от третьих лиц и т.п.
СХЕМА № 5
Выморочная квартира в красивой упаковке
Рынок жилья знает аферы и с такими квартирами. Суть дела заключается в следующем. Умирает хозяин жилья. Наследники в положенный – шестимесячный – срок не объявляются. По закону, если после смерти человека не обнаруживается наследников, то вся его собственность переходит к государству. Мошенники, узнав о существовании такой, так называемой выморочной квартиры, умудряются опередить государство и завладеть ею. Найдя однофамильца покойного, подделав документы и обеспечив необходимое судебное решение, преступник становится собственником жилья, после чего продает его.
Неприятность заключается в том, что когда преступление раскрывается (а вероятность этого весьма высока), страдает в первую очередь обманутый покупатель. Жилье по решению суда отходит государству. Покупатель оказывается без приобретенной недвижимости. Деньги, как нетрудно догадаться, ему никто не возвращает.
СОВЕТ. Как бы тщательно ни проверялась «юридическая чистота» объекта купли-продажи, это не может дать покупателю полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо оспорена и не окажется недействительной. Единственный выход – страхование риска утраты права собственности на объект недвижимости.
СХЕМА № 6
Упрятать в дурдом
Самый безжалостный способ мошенничества – насильственный.
Заставить человека расстаться с квадратными метрами можно по-разному. Например, упрятать владельца частной квартиры в психбольницу. Или напоить до полусмерти, вколоть лошадиную дозу наркотиков… Похитить ребенка и требовать «выкуп»… Словом, сделать человека беззащитным, готовым подписать любую бумагу, в том числе – договор купли-продажи или дарения.
Чаще всего жертвами таких преступников становятся одинокие пенсионеры, алкоголики и наркоманы.
Квартиру, полученную подобным путем, можно оспорить в суде, предъявив доказательства. Сделку признают недействительной. Но вернуть квартиру будет чрезвычайно сложно.
СОВЕТ. А что тут посоветуешь – пить надо меньше и не колоться? Разве что родственникам и близким людям можно посоветовать не оставлять без внимания тех, кто может оказаться жертвой преступников.
Комментарий Алексея Липскерова, руководителя информационно-аналитического портала о недвижимости «Квадрум.ру»:
На всякого мудреца довольно аферистов
– Аферистов на рынке недвижимости можно условно разделить на две группы: профессионалы, для которых мошенничество стало основным занятием, и мошенники поневоле.
Распознать «в лицо» профессионала почти нереально. Как правило, он интеллигентен, обаятелен, внушает доверие. Плюс к этому хороший психолог, умеет распознать слабые стороны оппонента и манипулировать им.
Универсальный совет: чтобы избежать контакта с подобной публикой, не «ловитесь» на квартиры по «дешевке». Чаще всего аферисты предлагают жилплощадь по цене значительно ниже рыночной. Расчет делается на жадность покупателя.
Если вам предлагают подобную квартиру, прежде всего задайтесь вопросом: с чего вдруг привалило такое счастье? Поинтересуйтесь ценами на рынке. Загляните в базы данных на специализированных сайтах, посмотрите, сколько там стоит аналогичное жилье. Или вызовите независимого оценщика – пусть он назовет реальную цену.
Не можете найти ответа на вопрос о подозрительно низкой цене предлагаемой квартиры – лучше не рискуйте. Потому что «таланты» людей, зарабатывающих на этом деньги, отнюдь не дюжинные. Не надо думать, будто продавец глупее вас.
Теперь о мошенниках-любителях. Они продают квартиру по реальной рыночной цене. Но квартира с юридическим дефектом, «нечистая». Бывает, сами продавцы не знают об этом. Хотя чаще – знают или догадываются, а потому и хотят избавиться от такой недвижимости, скрыв информацию от покупателя. Это тоже своего рода мошенничество…
Самый распространенный вариант – квартира, приватизированная много лет назад без учета интересов и с нарушением прав несовершеннолетних. Потом дети выросли, получили право оспорить жилье и добиться признания сделки недействительной. И все должно вернуться на круги своя. Квартира к тому времени могла быть уже несколько раз продана-перепродана, и добросовестному покупателю вернуть деньги практически невозможно. Он останется и без недвижимости, и без денег. Подобных ситуаций немало.
Еще вариант. Бывший владелец квадратных метров вернулся из мест не столь отдаленных. Он вполне может отсудить право жить в квартире, в которой жил до тюрьмы.
Кстати, по оценкам специалистов, таких квартир на рынке жилья сейчас появилось очень много.
Что делать? Проверять, проверять и еще раз проверять!
Поставьте галочки и спите спокойно!
Портал «Квадрум. Недвижимость России» и брокерский дом «Золотые Ворота» разработали подробную инструкцию: по каким пунктам необходимо проверять квартиру. Пунктов – четырнадцать. Отметьте галочкой те утверждения, в которых вы уверены.
1. Я знаю обо всех, кто был когда-то зарегистрирован в продаваемой квартире.
(Существует опасность, что были люди, признанные судом безвестно отсутствующими, или же кто-либо из них выбывал в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, длительные командировки, сопредельные области и государства.)
2. Я знаю, как, когда и от чего умерли люди, жившие в квартире или бывшие ее собственниками. (Риск, что кто-то из них в действительности был признан безвестно отсутствующим.)
3. Знаю всю историю квартиры по собственникам. (Не исключено, что они лишились квартиры помимо своей воли или были допущены нарушения закона при переходе прав собственности.)
4. Знаю все о тех собственниках, которые приватизировали квартиру. (Опасность, что кто-то из них не имел на тот момент такого права, так как однажды его уже использовал, причем, возможно, сделал это в другом городе. Были нарушены права детей при приватизации.)
5. Знаю, что нарушений прав несовершеннолетних нет, все разрешения органов опеки и попечительства получены.
(Возможно, дети не были включены в состав собственников при приватизации либо были намеренно «выписаны» из квартиры до приватизации менее чем за шесть месяцев. Судебная практика дает возможность оспорить такую приватизацию, хотя прямого закона нет.)
6. Знаю, что получены все необходимые согласия (наследников, супругов) на совершение сделки.
(Есть опасность, что кто-то из наследников не знал и не мог знать об открытии наследственного дела или иных обстоятельствах, которые давали ему право на наследство, которого он не получил. Один из супругов, даже если на момент продажи они не состояли в браке, мог не знать о продаже квартиры. Либо не давал согласия на ее продажу.)
7. Знаю, что жильцы и собственники не состояли и не состоят на учете в нарко- или психоневрологическом диспансере.
(Собственник жилья, состоящий на учете в нарко- или психоневрологическом диспансере, может заявить: «В момент свершения сделки я не осознавал, что происходит, был неадекватен, поскольку много выпил».)
8. Знаю, что у жильцов и собственников квартиры не было серьезных проблем с правоохранительными органами.
(Есть опасность – скажем так – некомфортного проживания в данной квартире. Иногда ее бывшие собственники или их родственники пытаются предъявлять претензии в весьма грубой форме. Контакты с ними и их дружками вряд ли доставят радость.)
9. Знаю, где и в каких условиях живут дети, ранее выбывшие из квартиры. (Могли быть нарушены права детей по собственности и условиям проживания. Не были получены согласия обоих родителей – матери и отца – на их регистрацию по новому месту жительства.)
10. Уверен, что паспорта всех лиц, участвующих в сделке, действительны и являются подлинными. (Опасность «купить» квартиру у мошенников, а не у реальных собственников, что неминуемо приведет к признанию сделки недействительной.)
11. Могу поручиться за подлинность всех документов (в том числе – правоустанавливающих, БТИ, РЭУ, налоговых органов и т.п.), собранных сейчас и использованных в предыдущих сделках. (Есть опасность признания сделки недействительной. Возможны и другие неприятности. Правоустанавливающие документы, бывает, изготавливают на цветном принтере, бумаги на квартиры с «неузаконенными» перепланировками могут иметь вид нормальных документов.)
12. Знаю, что дому не угрожает снос или реконструкция. (Можно сделать ремонт в купленной квартире, а затем быть выселенным из нее без предоставления какой бы то ни было компенсации за произведенные работы.)
13. Знаю, что квартира не подвергалась перепланировке и переоборудованию.
(Не исключено, что тяжкое бремя регистрации перепланировки ляжет на вас. Это долго, утомительно и дорого. Если вообще возможно…)
14. Точно знаю, как (в каком порядке, в каких банках) проводятся расчеты. Поэтому могу произвести их самостоятельно.
(Опасность лишиться денег и не вернуть право собственности на жилье.)
Это важно!
А теперь проверьте, все ли «птички» проставлены. Имейте в виду, все они – важные. Не дай Бог, если не досчитались многих. Тут совет простой: или досконально разберитесь во всем и заполните пробелы, или не рискуйте. Наше исконное «авось» не проходит: квартирный рынок кишит мошенниками, как болото мошкарой, и доля вероятности, что вы нарветесь на одного из них, слишком высока. Даже если вы не уверены всего лишь в нескольких пунктах, обязательно выясните, что и как. Только тогда, когда все «птички» – на месте, можете вздохнуть спокойно и смело покупать понравившуюся вам квартиру.