Разделим в натуре
«Как кошка с собакой» – это известное выражение емко характеризует отношения, которые нередко складываются между несколькими хозяевами недвижимости. Разумное решение конфликта сособственников – разделить имущество в натуре, что вполне возможно, если речь идет о загородном доме.
Чемодан без ручки
Обычно конфликтные ситуации возникают в тех случаях, когда квартира или дача оказываются в собственности бывших супругов либо наследников. Ни мирно существовать бок о бок, ни грамотно распорядиться недвижимостью не получается. Да что там говорить: иногда один собственник отказывается от предложения другого продать имущество… из вредности – даже в ущерб собственным интересам!
Так доля превращается в «чемодан без ручки», который нести тяжело, а бросить жалко. Тогда участнику долевой собственности остается настаивать на разделе недвижимости или требовать выдела своей доли из общего имущества, благо Гражданский кодекс это позволяет. В первом случае недвижимость будет поделена между ее владельцами, и право общей собственности прекратится. Во втором случае «выделяющийся» собственник получит свою часть домовладения, соразмерную его доле, а на остальное имущество по-прежнему будет распространяться режим общей долевой собственности.
Разумеется, лучше спокойно договориться с другими хозяевами недвижимости и вместе найти приемлемое решение. Соглашение о разделе имущества или выделе из него доли надежнее будет заверить у нотариуса. Не стоит забывать о том, что все изменения в долевой собственности должны пройти регистрацию в территориальном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
К сожалению, на практике участники долевой собственности редко решают подобные вопросы полюбовно. В том случае, если прийти к согласию не удается, желающему выделить долю собственнику придется решать этот вопрос в судебном порядке.
А если «распилить»?
Понятно, что выделить долю в натуре не всегда возможно – например, «распилить» квартиру вряд ли получится, если, конечно, речь не идет о внушительных апартаментах. Дело в том, что собственнику доли необходимо выделить изолированные части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла), его владения должны быть снабжены отдельным входом.
Таким образом, важно, чтобы выдел доли был возможен без несоразмерного ущерба имуществу. Под несоразмерным ущербом понимается существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, которые не могут быть использованы как жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, а также иные подобные последствия.
Нужно иметь в виду, что выделить часть дома и участка в точном соответствии с долей собственника далеко не всегда возможно технически. Несоразмерность выделяемого имущества доле устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела доли в натуре допускается только с его согласия.
Лишь в тех случаях, когда доля незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собст-венности выплатить ему компенсацию. Правда, на практике такие решения принимаются нечасто, поскольку сложно доказать отсутствие существенного интереса собственника в использовании общего имущества.
Решит экспертиза
В исковом заявлении нужно указать свой вариант раздела, основанный на порядке пользования недвижимостью. Не нужно расписывать свое предложение в мудреных терминах – достаточно четко рассказать, какими строениями и как давно ими пользуется каждый из собственников. Все сложные вопросы решит строительно-техническая экспертиза, о проведении которой стоит ходатайствовать в исковом заявлении.
Экспертизой будет установлено, возможно ли выделение доли или раздел недвижимости в точном соответствии с размером долей. Если подобного раздела не получается, эксперт предложит сособственникам несколько вариантов на выбор. При этом будет определен размер денежных компенсаций, которые могут получить обделенные участники долевой собственности при отступлении от размера долей.
Кроме того, экспертиза оценит, какие работы по переоборудованию потребуются дому для его раздела в натуре, придется ли прокладывать дополнительные коммуникации ради того, чтобы полностью изолировать помещения. При разделе имущества или выделе доли будут учтены действующие строительные нормы и правила, все технические, противопожарные, санитарные требования.
Суд детально рассмотрит представленные по результатам экспертизы варианты раздела недвижимости или выдела доли. Окончательное решение будет принято с учетом сложившегося порядка пользования имуществом. Также суд обязательно примет во внимание другие заслуживающие внимания обстоятельства – например, нуждаемость собственников в тех или иных строениях.
Заключения экспертов нередко ложатся в основу судебных решений. Стоит иметь в виду, что экспертиза может выявить невозможность раздела недвижимости или выдела доли в натуре. В этом случае конфликтующим сособственникам стоит поставить перед судом вопрос об определении порядка пользования общим имуществом. Возможно, один из хозяев имущества согласится на компенсацию взамен доли, либо сособственникам придется учиться существовать под одной крышей цивилизованно, без конфликтов.