Аренда с видом на дачу
Сестра строит дом в Подмосковье, но зарегистрирована и живет у меня в Москве, в неприватизированной квартире. Вскоре намечается переезд, и она хочет забрать меня к себе – я немолода, а там есть все условия для нормальной дачной жизни. Могу ли я сдать городское жилье в аренду?
Анна Павловна
– Сдать квартиру, принадлежащую городу, можно по договору поднайма с согласия столичного Департамента жилищной политики и жилищного фонда. Право на заключение такого договора предусмотрено ст. 67 ЖК РФ.
Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им помещения, а в случае временного выезда все помещение в поднаем (ст. 76 ЖК РФ).
Договор поднайма жилья, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, что общая площадь помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы (10 кв. м), а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления (18 кв. м).
Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жильем. Ответственным перед наймодателем по договору соцнайма жилого помещения остается наниматель. Например, квитанции на оплату услуг ЖКХ останутся оформленными на ваше имя.
Договор поднайма заключается в письменной форме, один его экземпляр передается наймодателю. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным (ст.78 ЖК РФ). Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем такого жилья устанавливаются по соглашению сторон. Договор может быть расторгнут при невыполнении поднанимателем его условий или по соглашению сторон.
В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если они влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель вправе назначить поднанимателю разумный срок для проведения ремонта. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, и после предупреждения продолжает вести себя по-прежнему, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан.
Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилья поднаниматель отказывается его освободить, то он подлежит выселению в судебном порядке вместе с проживающими с ним гражданами. При этом другое жилое помещение им не предоставляется.
И еще. Наниматель и проживающие вместе с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими помещении другим гражданам в качестве временно проживающих (временных жильцов). Однако наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной – менее нормы предоставления.
Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд.
Подступиться к проблеме
Уже год работаю учителем в сельской местности, являюсь молодым специалистом. Своего жилья не имею, временно живу у родственницы в ее приватизированной квартире. Хотел получить субсидию на покупку жилья по программе для молодых специалистов, но меня не признают нуждающимся. Как доказать обратное?
Вадим Гололобов
– Из вопроса непонятно, какие органы власти и на каком основании отказывают вам как молодому специалисту в постановке на жилищный учет. Поэтому изложим общие принципы решения проблемы.
Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляет орган местного самоуправления на основании заявлений, поданных этими гражданами в указанный орган по месту жительства (в случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подавать заявления и не по месту своего жительства).
Вместе с заявлениями должны быть представлены документы, подтверждающие право граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилье. При этом гражданину выдается расписка в их получении с указанием перечня и даты.
Решение о принятии на учет (или об отказе в принятии) принимается по результатам рассмотрения заявления и иных документов не позднее, чем через 30 рабочих дней со дня их подачи.
Что касается возможности улучшить жилищные условия молодым специалистам, проживающим в столице, то их участие в третьем этапе Московской программы «Молодой семье – доступное жилье» регламентируется постановлением столичного правительства от 10.02.2009 № 76-ПП. Однако участие в программе «МСДЖ» возможно лишь при наличии определенных условий, например, постоянное проживание в Москве и наличие детей.
Сирота и ее квартира
Родители моей девятилетней племянницы погибли в автокатастрофе. Я взял девочку к себе. Как теперь оформить опеку? И как быть с квартирой, где зарегистрирована сирота?
Валентин Т.
– Обратимся к ст. 31 ГК РФ. Она гласит, что опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются в целях их воспитания. Соответствующие этой цели права и обязанности опекунов и попечителей определяют семейной и гражданское законодательство.
Опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки.
Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет. Попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно.
До тех пор, пока племяннице не исполнится 14 лет, вы можете быть ее опекуном, затем надо будет переоформить попечительство.
Опекун или попечитель назначается органом опеки и попечительства по месту жительства лица, нуждающегося в опеке или попечительстве, в течение месяца с момента, когда этому органу стало известно о необходимости установления опеки или попечительства. При наличии заслуживающих внимания обстоятельств разрешается назначать опекуна или попечителя и по месту их жительства.
Назначение опекуна или попечителя может быть оспорено в суде заинтересованными лицами, другими родственниками.
Опекуны и попечители несовершеннолетних обязаны проживать совместно со своими подопечными. Раздельное проживание попечителя с подопечным, достигшим 16 лет, допускается с разрешения органа опеки и попечительства при условии, что это не отразится неблагоприятно на воспитании и защите прав и интересов подопечного.
Теперь о квартире племянницы. Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Если квартира была оформлена в собственность и перешла (или перейдет) к ней по наследству от родителей, то она сохранится за девочкой, даже если она переедет жить к вам, изменив регистрацию по месту жительства. Если же жилье не было приватизировано, то в случае его оставления ребенок утратит права на него. Однако ваша племянница может быть поставлена на внеочередной жилищный учет, чтобы после прекращения опеки (попечительства) получить жилье вне очереди.
Теперь о возможности распоряжаться жильем племянницы. Если оно оформлено в ее собственность, то опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог. Недопустимы также любые сделки, которые влекут за собой уменьшение имущества или прав на него подопечного.
Почувствуйте разницу
Собираюсь купить квартиру и нашла подходящий вариант, но хозяйка требует задаток. Не пропадет ли он, если у меня или у нее изменятся планы?
Лариса Генриховна
– Не должен пропасть, если планы изменятся у продавца.
Соглашение о задатке (независимо от суммы) положено совершать в письменной форме. При этом не следует путать задаток и аванс. Задаток – это сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ). А вот аванс, в отличие от задатка, не возвращается.
И еще нюанс: в случае сомнений по поводу того, является ли сумма, которая уплачена в счет причитающихся по договору платежей, задатком (в частности, вследствие несоблюдения вышеуказанных правил), эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Таким образом, задаток как бы противопоставляется авансу. Причем современное гражданское законодательство России не дает определения понятию «аванс».
При прекращении по соглашению сторон обязательства до начала его исполнения либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если договор нарушит сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ст. 381 ГК РФ).
Ответы подготовлены с участием юриста А. Марковой