«Прикарманить» бы чуть-чуть
Рядом с нашей квартирой на площадке есть бесхозный «карман», который мы с соседом хотим отделить, навесить дверь и сделать подсобным помещением. Но другие соседи противятся. Имеем ли мы на это право?
Владилен Егоршин
Помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) и иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий согласно ст.36 ЖК РФ принадлежат на праве общей долевой собственникам помещений в многоквартирном доме.
При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Все вопросы о способах и объемах использования общего имущества решаются на общем собрании собственников квартир или, если в доме создано ТСЖ, по решению его членов.
Поэтому вам с соседом надлежит выяснить, является ли «бесхозный карман» общим имуществом и если да, что скорей всего, вынести этот вопрос на открытое голосование. В случае отказа в заявленной просьбе об использовании этого помещения, решение собрания можно оспорить в судебном порядке.
Сдам в хорошие руки
Уезжаю на длительное время за рубеж, хочу сдать жилье в аренду молодой семье детей моей подруги. Посоветуйте, как сделать, чтобы законно, по договорам, оформить необходимые бумаги, есть ли ответственность съемщиков за проживание и сохранность квартиры, и какова она?
Аркадия Власовна
Договор аренды жилого помещения должен быть заключен в письменной форме, его не обязательно заверять у нотариуса, но в силу ст. 609 ГК РФ необходимо зарегистрировать в Росреестре по месту нахождения квартиры.
Заключаемый договор аренды должен содержать существенные условия сделки: предмет, цену и порядок расчетов, ответственность сторон, срок.
Согласно ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Что касается остальных обязанностей арендатора жилого помещения, то он обязан поддерживать квартиру в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды.
Согласно ст. 616 ГК РФ оплата проведения капитального ремонта при заключении договора аренды остается за арендодателем. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Помимо проведения капитального ремонта по собственной инициативе арендатор также может с согласия арендодателя произвести улучшение арендованного имущества. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость улучшений арендованного жилого помещения, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.
Меры ответственности арендатора за нарушение условий договора аренды, несвоевременный возврат имущества, пользование имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, порча имущества, просрочка платежа арендной платы и пр. могут быть прямо предусмотрены договором аренды.
Денежная сумма, которую арендаторы будут обязаны вам выплатить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, называется неустойкой (пеней, штрафом).
Плюсы включения этого пункта в договор заключаются в том, что по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Помимо неустойки вы также сможете взыскать понесенные убытки. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Например, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
А сначала – приватизировать
Я с мужем развелась и хочу выделить отдельную комнату на себя и 2 детей в муниципальной квартире отца бывшего супруга. Все мы там «прописаны». Возможно ли это, и что нужно сделать?
Павлина
В муниципальной квартире определить порядок пользования комнатами можно только с согласия всех зарегистрированных в ней граждан. Заключить такое соглашение надо в письменной форме, скрепив подписями всех жильцов.
Если же кто-то из граждан не захочет идти на заключение такого соглашения и будет возражать против закрепления комнаты за кем-либо из проживающих в квартире граждан, то даже суд не правомочен его обязать.
Хотя судебная практика косвенно и признает возможность определения порядка пользования комнатами в муниципальной квартире (постановление пленума Верховного суда Российской Федерации от 2 июля 2009г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»), но в то же время ЖК РФ содержит запрет на разделение договора социального найма и, как следствие, запрет на дробление квартиры по комнатам по инициативе жильцов.
Согласно статье 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.
В соответствии с п. 31 постановления пленума Верховного суда Российской Федерации от 2 июля 2009г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, удовлетворению не подлежит.
Так что выделить комнату в пользование в судебном порядке можно будет, только предварительно приватизировав квартиру.
Ответы подготовлены с участием юриста А. Марковой