Фемида надвое сказала
Делю в равных долях с пожилой соседкой приватизированную «двушку» с изолированными комнатами. Хочу передать свою часть жилплощади по договору аренды. Имею ли я право оформить это без согласия соседки?
Игорь М.
– Если вы со вторым сособственником не определили порядок пользования квартирой и (или) доли не выделены в натуре, то сдать свою часть в аренду без согласия соседки будет сложно. Распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (статьи 246 и 247 ГК РФ).
Однако, если соседка будет категорически против сдачи в аренду принадлежащей вам части квартиры и обратится с иском в суд, вы можете предъявить встречный иск об определении порядка пользования жилым помещением. После закрепления за вами части квартиры, соразмерной принадлежащей доле, вы сможете оформить аренду. Как сказано в ст. 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора аренды.
Правда, с учетом обстоятельств дела суд может встать и на сторону второго сособственника. Например, в случае, если его доля – единственное место жительства, а вселение арендатора существенно ущемит право пользования общим имуществом.
Суд также учтет состояние здоровья обоих хозяев квартиры и проверит, насколько необходимо для вас заключение договора аренды.
Типичная ошибка
Бывшая жена и наш несовершеннолетний сын зарегистрированы в однокомнатной квартире. Сможет ли экс-супруга приватизировать ее только на себя? Будет ли сын иметь право по достижении совершеннолетия на долю в квартире?
Борис Витальевич
– Граждане, занимающие на условиях социального найма помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет оформить эти жилые помещения в собственность. Об этом сказано в ст. 2 Закона РФ от 4.07.1991 № 1541-I (ред. от 11.06.2008) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Согласие лиц, проживающих в помещении, является обязательным для приватизации. Если сыну еще не исполнилось 14 лет, решение о согласии на приватизацию за него будут принимать законные представители – родители.
Чтобы сын стал собственником доли в квартире, об этом следует заявить как раз при приватизации, ждать совершеннолетия не надо. Эта распространенная ошибка стоила многим недополученной доли в праве собственности.
Если же вы по каким-либо причинам не включаете сына в число собственников квартиры, то закон гарантирует ему право проживания в ней. Ведь дав согласие на приватизацию жилого помещения,граждане исходят из того, что пользование этим помещением будет носить для них бессрочный характер, и их права должны быть учтены при переходе права собственности другому лицу. Иное толкование нарушало бы положения п. 1 ст. 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище, и никто не может быть произвольно лишен жилища.
Также учтите, что положения ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ о прекращении права пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений с собственником на сына не распространяются. В ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрен следующий порядок: действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент его приватизации указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (если иное не установлено законом или договором).
Не спрашивая мужа
Собираюсь приобрести однокомнатную квартиру на деньги, которые мне до замужества подарила мама и на которые есть договор дарения. Требуется ли в этом случае для покупки жилья согласие мужа?
Раиса Викторовна
– Полученные в дар от матери деньги – ваш личный капитал, распорядиться ими вы можете без согласия супруга.
Как гласит закон, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, которое получено одним из супругов во время брака по безвозмездным сделкам (в дар, в порядке наследования), является его собственностью (ст. 37 СК РФ).
Чтобы приобретенная на эти деньги квартира также стала вашим личным имуществом, необходимо будет подтвердить, что именно подаренные деньги были потрачены на покупку жилья. Сделать это можно, воспользовавшись услугами банковских вкладов или ячеек. Не лишним будет также указать на такой способ расчета в договоре купли-продажи.
Что касается нотариального согласия супруга на такую сделку, то оно не является необходимым.
При анализе документов в ходе регистрации сделки в Росреестре юристы будут устанавливать, как приобретается квартира: за счет общих доходов (согласие нужно) или за счет личных средств (согласие не требуется).
Почувствуйте разницу
Четыре года назад нам удалось купить небольшое жилье в Москве в рамках программы переселения из ближнего зарубежья. Можем ли мы сейчас рассчитывать на ипотеку? Подойдет ли в качестве залога по кредиту наша нынешняя жилплощадь – 18 кв. метров на троих?
Головановы-Сизовы
– Если речь идет о социальной ипотеке, и вы хотите приобрести квартиру в порядке улучшения жилищных условий, то вам необходимо подтвердить право на участие в этой программе. Одно из основных требований к участникам любой возмездной жилищной программы города Москвы: на жилищный учет может быть поставлен лишь гражданин РФ, проживающий в столице на законных основаниях не менее 10 лет.
Если же вы собираетесь воспользоваться обычной ипотекой, то вопрос с залогом и получением кредита следует решать исключительно с банком, который вы выберете.
Можно сделать проще
У меня муниципальная однокомнатная квартира, и я хотела бы обменять ее на приватизированную двухкомнатную. Возможен ли такой вариант?
Татьяна Эдуардовна
– Для обмена нужно обратиться с заявлением в ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья», который ведает этими вопросами, руководствуясь постановлением правительства столицы от 26.05.2009 № 491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве».
Если у вас отсутствует подходящий вариант обмена, вы также можете написать в Центр арендного жилья заявление с просьбой его подобрать. Заявление об обмене должно быть подписано всеми проживающими вместе с вами совершеннолетними членами семьи (если таковые имеются).
Приняв заявление и необходимый пакет документов, центр проверит представленные бумаги и подготовит проект договора об обмене жилыми помещениями. Договор подписывается всеми гражданами, участвующими в обмене.
Если в помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, требуется получить согласие органов опеки и попечительства.
Решение об обмене принимает Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
Обмен может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, которые расположены как на территории Москвы, так и за ее пределами.
Однако, на наш взляд, вам целесообразно сначала оформить в собственность занимаемую квартиру, а потом обменять ее с доплатой на подходящее жилье.
Балкон – отдельной строкой
Какие метры учитываются при продаже жилья – общие или только жилые? Что входит в понятие «общая площадь», а что – в понятие «жилая»?
И. Четверня
– Общая площадь квартиры состоит из суммы площадей всех ее частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении. Исключение составляют балконы, лоджии, террасы и веранды. Об этом сказано в ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса и ч. 3 ст. 1 Закона столицы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения».
Жилая площадь – это сумма площадей жилых помещений (жилых комнат).
Какова общая и жилая площадь квартиры, можно узнать из ее технического паспорта, составляемого БТИ по результатам осмотра и обмера.
Технические данные жилого помещения (метраж, число и размер комнат, назначение нежилых помещений) указаны также в финансовом лицевом счете на квартиру. Выдать такой документ может ваша управляющая организация (в недалеком прошлом это делали ЖЭКи, ДЭЗы и нынешние ДЕЗы).
В договоре купли-продажи положено указывать и общую и жилую площадь квартиры, а также отдельной строкой площадь имеющихся балконов, лоджий, террас и веранд.
В свидетельстве о собственности также будут обозначены жилая и общая площадь квартиры.
Ответы подготовлены с участием юриста А. Марковой