Коли в «доле» оказался
Какой порядок при продаже доли в квартире? И кто может ее оценить?
Эдуард Славский
Порядок продажи доли в праве собственности установлен ст. 250 ГК РФ.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Обычно такое извещение направляется через нотариуса, но это не обязанность продавца – заверять извещение нотариально.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Отказ от покупки может быть совершен в письменном виде, может быть выражен и бездействием, когда сособственник никак не реагирует на предложение приобрести долю.
В любом случае, вам необходимо выждать месяц с момента получения сособственником извещения и только после этого можете продать свою долю.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Статья 250 ГК РФ не наделяет сособственников правом оспаривать совершенную сделку, они могут лишь вступить в нее на ваших условиях в качестве покупателя.
Что касается оценки доли, то данную услугу оказывают независимые платные экспертные организации. Если же за помощью в проведении сделки вы обратитесь к риелторам, то они предварительно оценят стоимость доли.
А яблоку где упасть?
Проживаю в трехкомнатной коммунальной квартире. В моей собственности – две комнаты площадью 39 кв. м. Третья комната (11,6 кв. м) принадлежит соседке, она ее сдает двум женщинам. Но, как известно, для коммунальных квартир установлена норма – 15 кв. м на человека. Сдавая с таким метражом свое жилье, соседка ущемляет и нарушает мои права, делая квартиру «резиновой», обещая вселить еще десяток приезжих. Сколько же человек имеет право зарегистрировать и сдать в аренду хозяин комнаты в коммуналке?
Г. А. Корчагина
Учетная норма площади жилого помещения (для коммуналок 15 кв. м общей площади) – минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на жилищный учет.
При расчете учетной нормы учитываются граждане, имеющие в квартире постоянную регистрацию по месту жительства, временные жильцы и жильцы, проживающие в комнате без регистрации, не учитываются.
Учетная норма применяется при вселении в муниципальные квартиры. Согласно ст.70 ЖК РФ наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя – других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
В вашем случае применимы нормы ГК РФ о пользовании, владении и распоряжении общим имуществом. К общему имуществу в коммунальной квартире относятся места общего пользования: коридор, кухня, подсобные помещения, санузел, балконы и лоджии.
Согласно ГК РФ и ЖК РФ распоряжение общим имуществом, равно как и пользование, должно осуществляться по согласию всех сособственников, с учетом их законных интересов.
Соседка может сдать комнату в аренду без вашего согласия, количество жильцов она также может определить сама.
Если вы сочтете, что действия второго сособственника ущемляют ваши права, например, невозможно полноценно пользоваться кухней, санузлом, происходит захламление коридора, произвольная смена замка на общей входной двери и пр., то это может стать основанием предъявления в суд иска об устранении препятствий в пользовании и владении общим имуществом. В случае удовлетворения исковых требований жильцы подлежат выселению, соседка обязана будет возместить причиненный ущерб.
Также одним из способов защиты является определение порядка пользования общим имуществом. Соглашение о порядке пользования заключается между сособственниками и касается всех зарегистрированных в коммунальной квартире граждан. Заключить соглашение можно в простой письменной форме, можно заверить его у нотариуса, порядок пользования общим имуществом может установить суд. Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (п. 36 постановления пленума Верховного суда РФ и пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Помимо вышесказанного, помните, что без регистрации по месту жительства проживание в жилом помещении незаконно. Выселить незарегистрированных граждан можно и без суда путем обращения в органы полиции.
Все дело – в статусе
Нам как многодетной семье город выделил просторное жилье в малоэтажном доме. Сейчас хотим его приватизировать. Возможно ли это?
Петр и Мария Огольцовы
Согласно действующему закону РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.
Граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Бесплатная приватизация жилых помещений продлена до 1 марта 2013 г., оформить муниципальную квартиру в собственность можно, подав заявление включительно по 01.05.2013 г.
Ваша семья получила жилье на условиях, предусмотренных постановлением правительства Москвы № 248-ПП «О первоочередных мерах по обеспечению многодетных семей, состоящих на жилищном учете, жилыми помещениями в малоэтажном жилищном фонде города Москвы», согласно которому эти помещения, предоставляемые многодетным семьям, подлежат включению в установленном порядке в состав специализированного жилищного фонда города Москвы как жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Такие жилые помещения предоставляются многодетным семьям на основании договора безвозмездного пользования. Срок его действия – пять лет с правом его пролонгации на новый пятилетний срок, но не более чем на период сохранения семьей статуса многодетной, определяемого в установленном порядке.
Для приватизации же необходимо заключение в отношении приватизируемого жилья договора социального найма.
Таким образом, в случае проживания в жилом помещении по договору безвозмездного пользования приватизация невозможна.
Договор соцнайма заключаем…
У меня не заключен договор социального найма. Куда и с какими документами нужно обратиться, чтобы это сделать? И кто должен присутствовать при подписании и получении договора?
Раиса Владимировна
Условия и порядок заключения договоров социального найма установлен ЖК РФ.
По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуются передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим кодексом.
Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.
Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.
В отношении муниципальных квартир наймодателем по договору социального найма выступает Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, именно туда и надлежит обратиться за заключением договора социального найма.
С вами будет заключен типовой договор социального найма жилого помещения по форме, утвержденной правительством Российской Федерации.
В договор будут включены все граждане, имеющие регистрацию в квартире. Впоследствии при вселении в жилое помещение новых граждан в качестве членов семьи нанимателя в договор социального найма жилого помещения надо будет вносить соответствующие изменения.
Ответы подготовлены с участием юриста А. Марковой