Без регистрации собственность – чужая
В целях защиты прав приобретателей объектов недвижимости – квартир, домов, машино-мест, земельных участков, иных объектов недвижимости – Законом была установлена обязательная государственная регистрация перехода права собственности от одного лица к другому. А также регистрация договоров по отчуждению недвижимого имущества.
Государственная регистрация, ее возникновение и прекращение, как по обоюдной воле сторон, так и по решению суда, имеет ряд особенностей, которые в значительной степени урегулированы не только действующим законодательством, но и судебной практикой.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество. Право это может быть оспорено только в судебном порядке.
Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. При этом государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав). При этом сама по себе запись не означает, что со дня ее внесения лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности.
Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд.
Две большие разницы
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи подлежит государственной регистрации.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения. В то же время он не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск подлежит удовлетворению при условии передачи имущества и подписания сторонами соответствующего документа.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца – юридического лица суды исходят из следующего. Покупатель недвижимого имущества вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суде.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Возврат имущества
При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, учитывается следующее.
Если покупатель зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты за квартиру, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Таким образом именно государственная регистрация договора и перехода права по указанному договору на отчуждение недвижимого имущества является основанием для возникновения права собственности у нового собственника и прекращение права соб-ственности у прежнего.
Именно с момента государственной регистрации договора на объект недвижимости такой договор считается совершенным. Никакое другое действие или форма совершения договора, например, нотариальная, не могут считаться обязательными и безусловными для сделки с недвижимым имуществом, как государственная регистрация договора в ЕГРП.