«Прописка» в новостройке: будем ждать или – в суд?
В России с 2005 года действует закон (№ 214-ФЗ) об участии в долевом строительстве, который призван защищать права дольщиков. Правда, те, для кого закон не писан, стараются обходить его стороной. А потому объединяет многих покупателей квартир в новостройках одна общая проблема: регистрация права собственности на жилплощадь.
О том, как получить свидетельство о праве на квартиру через суд и что об этой и других проблемах дольщиков говорит закон – в сегодняшней теме.
Минусы незарегистрированного жилья
Вроде бы и дом построили, и застройщик сдал его госкомиссии, в квартире есть вода, свет, газ. Но нет самого главного – свидетельства о праве собственности на квартиру. Ведь именно государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права на недвижимое имущество.
Свидетельство о праве собственности – очень важный документ, отсутствие которого (самого факта государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) становится большой помехой и отрицательно сказывается на многих сторонах жизни. Например:
1. Если квартира не оформлена, становится невозможным «прописаться» в жилом помещении, а это в свою очередь затрудняет запись ребенка в детский сад, школу по месту нахождения новой квартиры. Затруднительно встать на учет и в местную поликлинику и т. д.
2. Покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Неоформленную квартиру тяжело, а порой невозможно продать, подарить, отдать в залог и т. д., так как закон не допускает совершения сделок с новостройками с момента подписания передаточного акта и до регистрации права собственности на квартиру.
3. Многие покупатели квартир в новостройках брали кредит в банке на покупку строящегося жилья. Оно и шло в залог банку, точнее не сама квартира (так как на тот период ее как объекта права еще не было), а имущественное право на строящийся объект – право требования. А по такому виду залога процентная ставка за кредит существенно выше, чем за готовое и зарегистрированное жилье. Таким гражданам было бы выгоднее зарегистрировать право собственности на квартиру и платить по уже уменьшенному (за счет процентной ставки) размеру кредита.
«Серые» схемы покупки
Действующий с 2005 году Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не смог разом решить все проблемы дольщиков. До сих пор не оформили в собственность квартиры в новостройках те застройщики (дольщики), на которых этот закон не распространяется – они получили разрешение на строительство дома до того, как тот вступил в силу.
Другие же застройщики, несмотря на то, что разрешение на строительство получили во время действия закона о долевом строительстве, продолжили строить и привлекать деньги, нарушая закон. Так, до сих пор граждане идут на заключение всякого рода предварительных договоров, соглашаются на вексельные схемы и т. д. Хотя принятые в законодательстве изменения запрещают применение «серых» схем.
17.06.2010 года был принят ФЗ № 119 «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты РФ». Внесены изменения в Закон об участии в долевом строительстве и некоторые другие нормативно-правовые акты, которые в целом направлены на защиту прав дольщиков. В то же время некоторые изменения затрагивают и интересы застройщиков.
Изменения для дольщиков:
1. Законодатели пытаются вытеснить с рынка так называемые «серые» схемы покупки жилья в новостройке.
Речь идет о купле-продаже по предварительному договору и продаже с помощью вексельной схемы. Средства дольщиков нельзя привлекать на основании Закона об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений.
Законом № 214 предусмотрено, что привлекать денежные средства граждан для строительства можно только тремя путями:
– на основании договора участия в долевом строительстве;
– выпуск эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим разрешение на строительство многоквартирного дома, облигаций особого вида, жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений;
– привлечение денег жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.
Впрочем, и до последних изменений 214-й закон об участии в долевом строительстве предусматривал эти три варианта привлечения денег граждан. Но теперь он дополнен пунктом, в соответствии с которым «запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований», установленных частью 2 статьи 1 Закона о дольщиках, где речь идет именно об этих трех вариантах.
Если застройщик отступит от этих требований, то сделка может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Подстегнуть застройщиков действовать в рамках закона должны увеличенные штрафы.
2. Административная ответственность застройщиков существенно увеличена.
Как следует из ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях, за привлечение денежных средств лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве на это права или привлекающим деньги в нарушение требований, установленных законодательством (другими словами за «серые» схемы, за строительство без разрешения, без оформленной земли и т. д.) штраф составит:
– с должностных лиц – в размере от 20 000 до 50 000 рублей (раньше от 15 000 до 20 000 рублей);
– с юридических лиц – 500 000 до 1 000 000 рублей (раньше от 400 000 до 500 000 рублей).
Причем штрафы будут не «одноразовые», а именно за каждый случай незаконного привлечения денежных средств граждан. Например, строится многоэтажный дом без разрешения на строительство, в нем продали будущие квартиры уже 200 гражданам. Значит если такого застройщика «накроют», то наложат штраф за каждого покупателя жилья. То есть максимальный размер штрафа может быть 200 000 000 рублей. Есть о чем задуматься нашим строителям.
В соответствии с последними изменениями освобождаются от налогообложения (НДС) услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).
Введение данной льготы, по замыслу законодателя, должно подтолкнуть застройщиков уйти от применения не соответствующих закону о долевом строительстве схем продажи недвижимости.
Дом есть, права – увы…
В такой ситуации находятся многие соинвесторы, которые вложили деньги в строящееся жилье. И не важно, что они свободно проживают в квартире-новостройке, оплачивают все расходы по ЖКУ – вопрос с регистрацией не решен.
В такой ситуации есть два выхода: ждать, когда все «само утрясется», но на это может уйти от нескольких месяцев до нескольких лет, либо попытаться зарегистрировать квартиру в новостройке через суд, то есть на основании судебного решения.
Почему так затягивают с регистрацией? На это может быть масса причин, но в числе основных, как правило, – финансовые разногласия между администрацией, застройщиками, инвесторами и т. д., которые не подписывают акт о выполнении условий инвестиционного контракта. Одну сторону не устраивает одно, другую – другое, в результате страдает дольщик.
Если вы не согласны ждать, когда закончится вся эта эпопея, подавайте в суд исковое заявление с требованием признать за вами право собственности на построенную квартиру. В пункте 3 статьи 551 ГК РФ сказано: когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Ваши действия, потерпевшие
Итак, строительство дома закончено, объект введен в эксплуатацию, вы хотите зарегистрировать свое право собственности на основании судебного решения. Каковы должны быть ваши действия?
Исковое заявление
Необходимо подготовить его с требованием признать за вами право собственности на квартиру. (В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ признание права – один из способов защиты гражданских прав).
Конечно, лучше всего обратиться за составлением иска к специалисту, который исходя из конкретной ситуации подготовит грамотное заявление, подскажет, какие именно документы необходимы. Не стоит экономить на юристе: грамотное исковое заявление – залог успеха в суде.
К исковому заявлению необходимо будет приложить копии следующих документов: договор участия в долевом строительстве, все квитанции, платежки, которые подтверждают, что вы полностью выполнили свои обязательства по договору. Нелишними будут и документы БТИ, если они есть.
Все эти бумаги подаются в нескольких экземплярах – по числу участвующих в деле лиц.
Почем выйдет госпошлина
Прежде чем подать в иск, нужно уплатить государственную пошлину. С размером госпошлины сложилась следующая спорная ситуация:
Пример расчета № 1.
Одни юристы и адвокаты, которые специализируются именно на таких делах (исковые заявления о признании права собственности на квартиру в новостройке) оплачивают госпошлину, руководствуясь подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, где сказано, что при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска: свыше 1 000 000 рублей (вряд ли в Москве найдется новостройка дешевле) – 13 200 рублей плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей.
Например, по договору долевого строительства вы заплатили 3 500 000 рублей. Пошлина составит:
3 500 000 – 1 000 000 = 2 500 000 рублей,
2 500 000 х 0,5% = 12 500 рублей,
13 200 + 12 500 = 25 700 рублей (размер пошлины).
Данные виды исков связаны с защитой прав потребителей. В соответствии с НК РФ при подаче в суды общей юрисдикции, а также мировым судьям исковых заявлений имущественного характера или содержащих одновременно требования имущественного и неимущественного характера, плательщики освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей. Если превышает (в нашем примере, напомним, цена иска 3 500 000 рублей), плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной выше и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей (13 200 рублей). Это означает, что окончательный размер пошлины, исчисленный по нашему варианту, составит:
25 700 – 13 200 = 12 500 рублей.
Пример расчета № 2.
А если следовать этим расчетам, то размер госпошлины будет существенно меньше. И вот на чем основаны данные соображения.
В исковом заявлении мы требуем признать право собственности, то есть наш иск хоть и связан с дорогостоящей квартирой, но признание права собственности – требование неимущественного характера. А как сказано в НК РФ – при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера, пошлина составляет: для физических лиц – 200 рублей; для организаций – 4000 рублей.
Этой же позиции придерживается и Минфин РФ (Письмо от 29.12.2008 года № 03-05-06-03/50).
Если судья посчитает, что государственная пошлина неправильно посчитана, то заявление оставит без движения и предложит устранить недостатки, то есть доплатить. Но доплатить все же легче и быстрее, чем вернуть оплаченное сверх причитаемого. На практике такого рода иски проходят как по госпошлине 200 рублей, так и госпошлине 10 900 рублей.
С иском – в суд
По общему правилу исковое заявление нужно подавать в суд по месту нахождения объекта недвижимости. Но, согласно практике Верховного суда РФ, возможна подача и по месту жительства истца или по месту нахождения ответчика.
Судья в течение 5 дней со дня поступления искового заявления в суд обязан рассмотреть вопрос о его принятии к производству суда.
После принятия заявления судья выносит определение о подготовке дела к судебному разбирательству.
Затем нужно подготовить ряд судебных запросов, например, об истребовании документов БТИ, протокола распределения квартир, документов из администрации и др.
На практике вопрос с признанием права собственности решается не на одном, а на нескольких заседаниях, обычно двух-трех. На последнем заседании, заслушав прения сторон, суд выносит решение. Оно «изготавливается» судом обычно от недели до 2 месяцев. Если решение не обжаловано, то вступает в силу через 10 дней. В обратном случае срок рассмотрения в кассационной инстанции примерно 2 месяца.
Когда решение положительное, не отменено, то необходимо получить нужное число его копий для регистрации права собственности, заверить копию решения в установленном порядке. После получения заверенных копий необходимо зарегистрировать признанное судом право собственности в регистрационной службе (ФРС) по месту нахождения квартиры. При этом важно отметить, что для регистрации права собственности на основании решения суда необходимы только решение суда и документы из БТИ. Предоставлять более 20 документов, которые необходимы для регистрации права собственности в общем порядке для первого обратившегося, не нужно. Ваша задача на суде – доказать, что дом построен, объект (квартира) существует, вы свои договорные обязательства полностью выполнили. Положительных судебных решений по данной категории дел уже достаточно много.
Предварительный договор
Есть достаточно большая группа покупателей, которые заключали не законные инвестиционные договоры и договоры о долевом участии в строительстве, а покупали квартиру по предварительному договору.
В таком случае, как сказано в ст. 429 ГК РФ, стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, из предварительного договора вытекает только одна обязанность для сторон – заключить в будущем основной договор, например купли-продажи квартиры. Но многие застройщики умудряются истребовать с покупателей стоимость будущей квартиры, хотя никаких денежных расчетов на основании такого договора быть не должно!
На практике получается так: застройщик и покупатель заключают предварительный договор, из содержания которого вытекает обязанность покупателя оплатить стоимость квартиры, и обязанность продавца (застройщика) заключить в будущем основной договор купли-продажи. Проходит время, основной договор так и не заключен, дом построен, а покупатель не может оформить право собственности на квартиру.
В этом случае также можно обращаться в суд – требовать понуждение к заключению основного договора. Такая возможность вытекает из п. 4 ст. 445 ГК РФ, где сказано, что если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этой ситуации важно, чтобы в предварительном договоре был указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного.
Не пропустите сроки, так как в соответствии с законом «обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет подписан, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор». Совет один – шлите продавцу-застройщику письма с требованием заключить основной договор.
Но даже если вы пропустили сроки, не отчаивайтесь. В последнее время в судах рассматривают дела о признании предварительного договора в качестве договора купли-продажи.
А теперь – регистрация!
Судебное решение на руках – дело за малым, нужно зарегистрировать право собственности на квартиру. После того как все документы будут сданы в регистрационную службу, необходимо через месяц получить свидетельством о государственной регистрации права собственности.
Многие считают, что регистрация квартиры в новостройке на основании судебного решения сложнее, чем регистрация без суда. Главное (и, пожалуй, единственное) отличие этих процедур в том, что если у вас регистрация была на основании судебного решения, то в Свидетельстве о праве собственности в графе «Документы – основание» будет записано судебное решение, принятое по вашему иску. А у тех, кто дождется регистрации без суда, будут вписаны реквизиты договора.
Не стоит бояться обращаться в суд с исковым заявлением. Конечный результат – Свидетельство о государственной регистрации – решит многие ваши проблемы. Оформление квартиры на основании решения суда никак не скажется на получении имущественного налогового вычета, прописке, записи в школу или детский сад и т. д.
В среднем регистрация права собственности через суд занимает от 2 от 4 месяцев. Тогда как ждать регистрации через своего застройщика можно годами.