Безопасность при покупке новостройки
Итак, выбор сделан: вы решили приобрести жилье в новостройке. Существуют несколько типов договоров, которые вам предложат: договор долевого участия в строительстве, об инвестиционной деятельности, предварительный и договор уступки прав. Что предпочесть? Об этом спрашиваем адвоката Елену Жданову.
Я бы рекомендовала приобретать недвижимость по Договору долевого участия согласно Федеральному закону № 214. Остальные тоже юридически поддерживаются государством, но их надо более внимательно анализировать и обязательно привлекать юриста.
Конкретный пример. Гражданин С. заключил 8 лет назад инвестиционный договор согласно Федеральному закону № 39 «Об инвестиционной деятельности в строительстве». Дом поднят только на 8 из 15 этажей. Застройщик предлагает перезаключить договор на договор долевого участия в строительстве, под предлогом, что так более правильно. Начинаем проверять, в чем тут подвох. Оказалось, что на момент заключения первого договора не было разрешения на строительство. Инвестор по этому же договору – в стадии банкротства. По второму договору (долевого участия) застройщик – иное юридическое лицо со схожим названием (не правопреемник), законных прав на земельный участок у него нет. Проверка и анализ данного объекта еще продолжаются.
Вернемся к договору долевого участия. Существенными условиями договора долевого участия в строительстве являются: описание объекта долевого участия (строительный адрес, этаж, месторасположение на площадке и др.); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства; сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты (в том числе и как прописано повышение и понижение цены от стоимости квадратного метра); информация о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.
Если вам поясняют какие-либо условия договора, но в тексте они не отражены, есть повод насторожиться. Никакие слова не должны быть взяты на веру без подтверждения в условиях в договоре. Конкретный пример: семья приобрела готовый объект в новостройке на энную сумму, 990 тыс. руб. из которых передала по расписке за приобретаемую квартиру, а 2 700 000 руб. – за ландшафтные работы на земле, дизайн – также по расписке. Причем обе суммы были переданы лицу, действующему по доверенности от собственника. Сделка затянулась по вине продавца, он просто уклонялся от ее регистрации. Мы обратились в суд, а ответчик утверждает, что он не доверял лицу С. брать деньги за ландшафтные и иные работы.
Чтобы избежать таких споров в суде, необходимо каждый пункт договора очень тщательно проверять.
Необходимо прописать в договоре и какую квартиру вы приобретаете в плане отделки, снабжения сантехническим оборудованием, есть ли выходы и какие для кондиционеров и т. д. Сейчас предлагаются объекты без внутренней отделки, с черновой отделкой, с муниципальной отделкой.
Без внутренней отделки: покупатель получает бетонный пол, кирпичные или панельные стены без выравнивания, простейшее остекление в один стеклопакет без подоконников. Разводка электричества представлена электросчетчиком и двумя проводами.
Черновая отделка включает в себя цементную стяжку пола, выравнивание стен цементной штукатуркой или гипсовой затиркой, монтаж выключателей и розеток, двойной стеклопакет.
Муниципальная отделка. В такую квартиру можно сразу заехать и жить. Естественно, отделка произведена из материалов бюджетного качества, но произвести новый ремонт можно и позднее.
Объект построен, вам предлагается его осмотреть. Если все условия договора выполнены, вы обязаны принять квартиру и подписать акт. Если есть обоснованные претензии, то у вас есть право составить акт о недоделках. И пока их не устранят, акт приемки не подписывается. Закон устанавливает пятилетний гарантийный срок для объекта долевого строительства. При этом, как написано в законе, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Если дело дошло до суда, без юридической помощи не обойтись.
И все же, новоселье – приятный момент нашей жизни, если грамотно подойти к выбору жилья, застройщика или инвестора, проанализировав с юристом все условия договора. Минимизировать свои риски возможно и нужно. В большей степени стоит вкладываться в объекты с 80–90% готовности (либо уже законченные и сданные в эксплуатацию), строящиеся по договорам долевого участия известным на рынке застройщиком.