Десять лет спустя
В муниципальной квартире (75 кв. метров) зарегистрированы девять человек. Что нужно сделать для того, чтобы расширить жилплощадь? Есть ли возможность участвовать в возмездных программах получения жилья? В службе «одного окна» дали отрицательный ответ, поскольку у нас нет десяти лет проживания в Москве.
Лаверовы
– Для того чтобы принять участие в какой-либо городской программе улучшения жилищных условий (в том числе – с привлечением собственных средств), необходимо, чтобы вас признали лицом, состоящим на жилищном учете, или лицом, которое состоит на учете нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилья в рамках городских жилищных программ. Однако и в том, и в другом случае одним из необходимых условий является, помимо прочего, проживание в Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее десяти лет. Таковы требования закона столицы № 29 от 14.06.2006 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».
В вашей ситуации проблему, видимо, следует решать либо с помощью ипотечного кредита, который можно получить в различных банковских учреждениях, либо путем совершения гражданско-правовых сделок.
Останетесь москвичкой
У меня подмосковная дача, которую я использую как жилой дом, хотя зарегистрирована в столице. Брат предлагает поменять ее на свою дачу, которая гораздо просторнее и почти с гектаром земли. Он живет один, а у меня большая семья. Но брат «прописан» в области. Не лишусь ли я при обмене столичной регистрации? Какие налоги при такой сделке нужно будет заплатить? Есть ли другие варианты, чтобы мы ничего не потеряли?
Наталия Осмоловская
– Обратимся к постановлению № 4-П Конституционного Суда РФ от 02.02.1998. В этом документе высказана позиция о том, что уведомление гражданином России органов регистрационного учета о месте своего пребывания и жительства в соответствии с установленным законом порядком является не только его правом, но и обязанностью.
Вместе с тем сам по себе факт регистрации или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией, федеральными законами и законодательными актами субъектов РФ. Об этом сказано в ч. 2 ст. 3 Закона РФ № 5242-1 от 25.06.1993 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». Органы регистрационного учета уполномочены лишь удостоверять акт свободного волеизъявления гражданина при выборе им места пребывания и жительства. Именно поэтому регистрационный учет не может носить разрешительного характера и не должен приводить к ограничению права выбирать место пребывания и жительства.
Регистрация в том смысле, в каком это не противоречит Конституции РФ, является лишь предусмотренным законом способом учета граждан в пределах Российской Федерации. Регистрация носит уведомительный характер и отражает факт нахождения гражданина по месту пребывания или жительства.
Иными словами, регистрацию в Москве вы не потеряете.
Что же касается сделки по обмену имуществом, то здесь необходимо иметь в виду следующее. По своей правовой природе договор мены представляет собой два договора купли-продажи. Согласно п. 2 ст. 567 Гражданского кодекса РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам главы о договоре мены и существу мены. При этом каждая из сторон признается одновременно продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который обязуется принять в обмен.
Ст. 568 ГК РФ предусматривает, что если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
В случае, когда обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Это делается непосредственно до или после передачи товара (если договором не предусмотрен иной порядок оплаты).
При совершении сделок с недвижимостью в договоре должна быть указана ее цена, в данном случае – обмениваемых объектов. В налоговой декларации физическому лицу следует указать сумму дохода от продажи старого жилья в виде стоимости приобретаемого по договору мены нового жилья и возможной суммы доплаты.
На основании пп. 5 п. 1 ст. 208 и ст. 209 Налогового кодекса доходы, полученные физическим лицом от продажи недвижимого имущества, облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Если недвижимое имущество находилось в вашей собственности менее трех лет, то при обмене (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) вы имеете право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде (календарный год) от продажи объекта. Однако эти суммы не превышают в целом 1 млн рублей. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета вы можете уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, которые связаны с получением этих доходов.
Воспользоваться правом на вычет нельзя в случае, если сделка купли-продажи недвижимости совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (ст. 20 НК РФ). То есть если лица состоят в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. В этой ситуации можно подарить друг другу недвижимость. В соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
При оформлении сделки необходимо будет уплатить госпошлину за совершение регистрационных действий и/или нотариальных действий. При этом нужно иметь в виду, что нотариальное удостоверение сделок купли-продажи, мены, дарения не обязательно, однако сделка должна быть совершена в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Размер госпошлины определяется в соответствии с гл. 25.3 НК РФ.
После оформления права собственности у вас возникнет обязанность уплатить налог на имущество физических лиц и земельный налог. Ставки этих налогов (так как они местные) определяются нормативными правовыми актами органа муниципального образования, но не могут превышать предельных ставок, установленных Законом РФ № 2003-1 от 09.12.1991 «О налогах на имущество физических лиц» и гл. 31 «Земельный налог» Налогового кодекса.
Возможны два варианта
В двухкомнатной квартире зарегистрированы семь человек: родители, которые развелись 15 лет назад, и двое их сыновей со своими несовершеннолетними детьми. Каждый является очередником на улучшение жилищных условий. Как нас будут разделять, когда подойдет очередь? Могут ли кого-то оставить в старой квартире, дав дополнительно две однокомнатных?
Краскины
– Здесь возможны варианты. В соответствии с п. 1 ст. 22 закона столицы № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» жилье предоставляется в пользование или приобретается в собственность с помощью города как с освобождением занимаемого помещения, так и в дополнение к нему.
Согласно п. 2 ст. 20 этого закона при обеспечении граждан жильем с учетом размера площади занимаемых помещений суммарная площадь всех помещений должна находиться в пределах нормы предоставления. Как указано в п. 3 ст. 20, норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 кв. метров на человека.
В случае сохранения занимаемого помещения лицам, покидающим его, будет предоставлено жилье из расчета 18 кв. метров на человека с учетом их пола и родственных отношений.
Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Дубасова А. А., Маркова А. Е.