Из коммуналки по обмену
Я проживаю в четырехкомнатной коммуналке. Наша комната приватизирована. У соседа – муниципальная. Мы с ним хотим сделать обмен, он согласен, потому что у меня семья, а он холостяк и его помещение в два раза больше. Можно ли нам поменяться жильем и как это сделать по закону?
Иван Загоруйко
Обменять жилье, находящееся в собственности, на жилье, занимаемое по договору социального найма, можно при содействии Московского городского Центра арендного жилья.
Согласно постановлению правительства Москвы от 26 мая 2009 г. № 491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве» государственному унитарному предприятию города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» предписано обеспечить ведение учета предлагаемых к обмену жилых помещений и осуществлять оформление договоров обмена жилыми помещениями.
В вашем случае обмен комнатами можно будет осуществить при наличии письменного согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Если в обмениваемых помещениях проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, необходимо также письменное согласие органа опеки и попечительства.
Для совершения обмена необходимо подать заявление в ГУП «Московский городской Центр арендного жилья». Заявление об обмене жилого помещения должно быть подписано всеми проживающими в данном жилом помещении совершеннолетними членами семьи. После принятия заявления и необходимого пакета документов ГУП «Московский городской Центр арендного жилья» проверяет документы и готовит проект договора. Договор об обмене жилыми помещениями подписывается всеми гражданами, участвующими в обмене жилыми помещениями. Решение об обмене принимает Департамент жилищной политики и жилищного фонда с учетом рекомендации комиссии по жилищным вопросам правительства Москвы.
Заплати и будь спокойна
У жены есть квартира в другом городе, она ее продает и переезжает ко мне в Москву. Нужно ли ей при этом платить налоги с продажи, и где это лучше сделать – по месту бывшего проживания или уже в столице?
И.К. Новоселов
Доход, который получит ваша супруга при продаже квартиры, облагается федеральным налогом – налогом на доходы с физических лиц, или как его сокращенно называют – НДФЛ. Он подлежит уплате в бюджет Российской Федерации.
Оплачивается НДФЛ по месту регистрации налогоплательщика путем подачи налоговой декларации (форма 3-НДФЛ) в налоговую инспекцию по месту жительства в срок до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Уплатить же налог необходимо в срок до 15 июля года, следующего за налоговым периодом.
Самостоятельно сообщать в налоговую инспекцию об изменении места жительства ваша жена не обязана, так как эта обязанность возложена на сами налоговые органы, согласно Приказу Минфина РФ от 05.11.2009 № 114н «Об утверждении Порядка постановки на учет, снятия с учета в налоговых органах российских организаций по месту нахождения их обособленных подразделений, принадлежащих им недвижимого имущества и (или) транспортных средств, физических лиц – граждан РФ, а также индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения на основе патента».
Что касается необходимости уплаты налога, то учтите следующие моменты.
Налоговым периодом признается календарный год. Если ваша жена владела имуществом более трех лет, то согласно пункту 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ доход, полученный от продажи этой квартиры, освобождается от налогообложения.
В этом случае, в соответствии со ст. 228 Налогового кодекса РФ у продавца недвижимости нет обязанности декларировать полученный доход.
Отмечу, что данные правила об освобождении от налогообложения применяются только к отношениям, возникшим после 1 января 2009 г.
Если же супруга владела квартирой менее трех лет, то уплатить налог придется. При этом она может использовать право на получение имущественного налогового вычета в размере до 1 000 000 руб., например: доход от продажи квартиры составит 1 500 000 руб., соответственно, налогооблагаемая база – 500 000 руб. (1500000 – 1 000000).
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму дохода от продажи квартиры (облагаемого НДФЛ) на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры, например: доход от продажи квартиры составит 2 000 000 руб., а расходы на ее приобретение – 1 800 000 руб., в этом случае налогооблагаемая база будет 200 000 руб. (2 000 000 – 1 800 000).
Карусель, карусель…
Объясните, почему при переселении кто-то получает отдельное жилье, а кто-то вынужден переезжать снова в коммуналку? Чем руководствуются чиновники при выделении жилья после сноса дома?
К. Иванова
Как правило, при сносе дома гражданам предоставляется равноценное жилье, как того требует Жилищный кодекс РФ, то есть жилое помещение не меньшей общей площадью, чем освобождаемое, и с тем же числом комнат.
Споры обычно начинаются, когда переселяемые претендуют на предоставление им жилого помещения большей площади или даже нескольких жилых помещений.
Во-первых, закон по-разному определяет права собственника квартиры и права нанимателя муниципального жилья.
Так, собственник имеет право выбора между выкупной ценой и равноценным жилым помещением, которое предоставляется ему в собственность. То есть если вы были собственником комнаты в коммуналке, то и переедете, скорее всего, опять в комнату, а не в однокомнатную квартиру.
Согласно закону г. Москвы от 31 мая 2006 года № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» наниматели при сносе получают новые жилые помещения из расчета 18 кв. м. на человека, по числу граждан, зарегистрированных в освобождаемом помещении.
Перебраться из комнаты, занимаемой по договору социального найма, в отдельную квартиру площадью по 18 кв. м. на члена семьи можно, только если вы не ухудшали свои жилищные условия за пять лет, предшествовавших переселению. Также при расчете площади нового жилья чиновники учтут все жилые помещения, находящиеся у членов семьи нанимателя в собственности или на праве пользования.
Во-вторых, и наниматели, и собственники жилья в сносимом доме при переселении могут улучшить свои жилищные условия, что дает шанс на получение отдельного жилья. Но об этом желании рекомендуем сообщить заранее.
Часто споры о характеристиках предоставляемых жилых помещений становятся предметом рассмотрения в суде.
В определении от 28.05.2009 № 605-О-О Конституционный Суд РФ указал, что положения частей 1 и 2 статьи 89 Жилищного кодекса РФ не ограничивают суды в возможности в ходе исследования и оценки того или иного варианта предоставления жилого помещения принять во внимание обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения.
Например, согласно статье 58 Жилищного кодекса РФ при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.
Также Жилищный кодекс РФ выделяет отдельную категорию граждан, страдающих тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ними в одной квартире невозможно.
Все эти моменты жилищные органы обязаны учесть при переселении.
Будем спрашивать?
Муж и несовершеннолетний сын «прописаны» на муниципальной жилплощади мужа. На основании чего и как можно «прописать» жену к мужу, нужно ли согласие всех проживающих, и учитывается ли при этом норма площади?
Эвелина Макарская
Порядок вселения жены к мужу урегулирован ст. 70 ЖК РФ.
Вселение супруга к нанимателю жилого помещения осуществляется с согласия в письменной форме всех членов семьи нанимателя, зарегистрированных в жилом помещении, в том числе временно отсутствующих.
Норма площади при вселении супруга, детей и родителей не учитывается.
Регистрацию по месту жительства проведет Федеральная миграционная служба, куда надо будет представить документы, удостоверяющие личность заявителей, сведения о прежнем месте жительства супруги, письменное согласие всех зарегистрированных в квартире членов семьи.
Помните, что вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
Под руководством адвоката Порубиновской В. В. ответы на вопросы подготовили юристы Болдинова М. А., Зеленев М. А., Григорян А. Г., Дубасова А. А., Маркова А. Е., Гринько Н. Н.