Деньги сдал. Деньги принял
Для чего нужна расписка? Как правильно ее составить? Об этом – в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро».
Распишитесь в получении
Один из очень важных этапов на пути к заветной квартире – расписка от продавца квадратных метров о том, что он получил деньги. От этого листочка бумаги, который призван защищать от неприятных сюрпризов, зависит дальнейшее спокойствие нового владельца жилья.
Расписка – документ, подтверждающий взаиморасчеты между продавцом и покупателем недвижимости. Суть: покупатель передал, продавец получил всю причитающуюся ему сумму по договору купли-продажи, претензий не имеет.
Расписка подтверждает и является гарантом:
– исполнения условий договора купли-продажи;
– проведения взаиморасчетов по сделке;
– исполнения всех намерений участников сделки.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, передача денег продавцу должна осуществляться до государственной регистрации перехода прав на квартиру.
Хранить вечно!
Отсутствие расписки чревато потерей и недвижимости, и денег. А вдруг продавец недвижимости окажется мошенником и заявит, будто никаких денег в счет платы за квартиру не получал?! Вдруг потребует лишить нового хозяина прав на жилье и выселить из него?!
Расписка может понадобиться при возникновении гражданского спора в суде (например, сторона по договору захочет оспорить сделку – признать ее недействительной). Пункт 1 статьи 162 ГК РФ гласит: «В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение письменной формы сделки влечет ее недействительность».
Однако участники сделки по причине правовой малограмотности нередко принимают за «письменную форму» сам договор купли-продажи. Но такой договор – лишь намерение сторон совершить сделку. Есть предмет договора, условия перехода его из собственности одного лица к другому. Сам же факт заключения договора вовсе не означает того, что стороны выполнили свои обязательства. Он – лишь «протокол о намерениях».
Денежные расчеты – неотъемлемая и обязательная часть сделки, требующая отдельного письменного подтверждения. Таким дополнительным документом и является расписка.
Внимание! Ни зарегистрированный договор купли-продажи, ни свидетельские показания, ни снятый на видеопленку факт передачи денег, ни документы, подтверждающие факты снятия наличных и аренды банковских ячеек, ни пламенные речи адвокатов – не аргументы для суда. Суд может принять их во внимание. А может и не принять.
Для служителей Фемиды нет более существенного доказательства, подтверждающего факт передачи денег, чем расписка. Отвоевать свои права в случае претензий третьих лиц со стороны продавца квартиры добросовестному покупателю вряд ли удастся. Прецедентов более чем достаточно.
Требовать письменного подтверждения денежных взаиморасчетов надо всегда, даже если вы покупаете жилплощадь у ближайшего родственника или закадычного друга. Новому владельцу стоит хранить расписку вместе с зарегистрированным договором купли-продажи. И хранить вечно. Мало ли что…
На чистом сливочном масле
Чтобы иметь юридическую силу, расписка должна быть составлена по всем правилам.
Главное из них: продавец пишет ее сам, никто другой не уполномочен это сделать. И обязательно в присутствии покупателя. Причем пишет собственноручно. Текст, написанный от руки, а не на компьютере, под которым стоит подпись продавца, более надежен. В случае чего можно попросить суд провести независимую графологическую экспертизу (подпись подделать легче, почерк – гораздо сложнее).
Что необходимо отразить в расписке?
1. Место (географический пункт) и дату составления.
2. Кто и от кого получил деньги. Полностью фамилию, имя, отчество участников взаиморасчетов, дату и место рождения, паспортные реквизиты, адреса постоянной регистрации. Если кто-то действует по доверенности, вносятся ее данные (номер и дата составления, сведения об оформившем ее нотариусе). Если выплаты разбиты на несколько этапов, желательно указывать события, по факту наступления которых выплачивается очередная часть суммы.
3. За что именно были получены деньги (в качестве оплаты за проданную квартиру, доплаты при обмене, мене и т.п.).
4. Выплаченную сумму – числом и прописью, в российских денежных единицах, соответствующих по курсу ЦБ РФ на день расчетов эквиваленту определенной суммы в иностранной валюте. Все – в точности до копейки.
5. Точный адрес объекта сделки и его короткое описание (например, «отдельная трехкомнатная квартира» или «1/2 доли комнаты 12 кв. метров в трехкомнатной квартире»).
6. Подписывать расписку нужно полными фамилией, именем и отчеством. «Причитающаяся за проданную квартиру сумма получена полностью, претензий по расчетам не имею», ФИО продавца полностью – и подпись.
Пара свидетелей, которые подтвердят, что деньги переданы такими-то людьми без принуждения, без применения утюга, паяльника и не под дулом пистолета, все же не помешает.
Пусть на расписке распишутся еще два человека с указанием своих паспортных данных: «В моем присутствии была осуществлена передача денежных средств и написана расписка».
Расписка составляется в одном экземпляре, оставляется у покупателя или того, кто по его поручению передал деньги.
Cоветы на бегу
1. Если сделка оформляется у нотариуса, в текст договора купли-продажи желательно вписать слова: «подтверждением произведенных расчетов между сторонами является расписка».
2. На бланке договора после его регистрации и передачи объекта недвижимости следует написать и удостоверить у нотариуса: «все расчеты произведены, обязательства сторон выполнены полностью», после чего продавец ставит свою подпись. Это, пожалуй, единственный способ, когда можно обойтись без расписки. Но при условии, что в договоре указана полная рыночная цена жилплощади.
3. Нотариально удостоверьте в расписке подпись лица, получившего деньги. Оспорить такой документ в суде будет сложнее.
4. Вручайте расписку покупателю при расчетах только в обмен на полученные деньги. Когда деньги заказываются через банковскую ячейку, в одну кладут оговоренную сумму, в другую, к которой будет иметь доступ уже не продавец, а покупатель, – расписку.
5. Полезно включить в расписку такие слова: «В случае признания судом сделки купли-продажи недействительной по моей вине обязуюсь возвратить указанные выше денежные суммы полностью. Обязуюсь также не требовать возврата мне вышеуказанной квартиры по любым основаниям до полного возврата указанных сумм и компенсации ущерба, причиненного покупателю».
Отправляясь в налоговую…
Налоговая инспекция наряду с договором купли-продажи и свидетельством о праве собственности попросит предъявить расписку, подтверждающую факт уплаты указанной в договоре цены приобретаемого объекта.
Предъявление расписки за проданную квартиру является обязательным условием предоставления имущественного налогового вычета. Без нее рассчитывать на эту льготу не приходится.
Унитаз за миллион
Сплошь и рядом квартиры продаются «не за те» деньги: в договоре фигурирует не фактическая (рыночная) цена, а заниженная. Обычно указывают сумму до миллиона рублей (дабы продавцу не платить налоги), а реально квадратные метры продают значительно дороже.
Как покупателю избежать потерь при получении налогового вычета? Как «не попасть на деньги», если возникнут спорные ситуации? Например, вдруг объявятся законные наследники квартиры, которая была продана втайне от них… Они вправе потребовать имущество назад. И суд будет на их стороне.
– Чтобы застраховать себя, составьте дополнительное соглашение к основному договору, – рекомендует главный операционный юрист Максим Бородыня. – В нем следует указать, что такого-то числа, после подписания договора купли-продажи стороны сделки решили изменить цену объекта недвижимости. И назовите конкретную сумму.
Как правило, она определяется разницей между реальной ценой и той, что указана в основном договоре. На дополнительное соглашение тоже пишется расписка. И эти два документа остаются у покупателя. Таким образом, в случае предъявления претензий третьих лиц со стороны продавца покупатель, имея на руках дополнительное соглашение и расписку, застрахован – он выиграет судебную тяжбу.
Правда, для этого ему придется в судебном порядке зарегистрировать дополнительное соглашение в регистрационной палате. И в течение трех лет с момента совершения сделки он может обратиться в налоговую инспекцию, чтобы получить налоговый вычет.
Многоопытные риэлторы-посредники в качестве основания, за что были получены деньги, указанные в расписке, иногда предлагают формулировку: «за неотделимое улучшение в квартире». От чего «не отделимое»? От квартиры, от продавца, от золотого унитаза? Квартира, мол, была продана с сантехническим оборудованием, цена которому – десятки тысяч долларов. Но ведь оно не фигурировало в договоре купли-продажи.
Более того, унитаз, ванна, раковина, электро- и газовое оборудование являются неотделимым улучшением самой квартиры, которая должна отвечать всем санитарным нормам. Неотделимым улучшением в данной ситуации может быть, к примеру, встроенная мебель, бытовая техника, которая остается в квартире. Неотделимым улучшением может быть также дизайнерский ремонт. Но никак не дорогой роскошный унитаз.
В расписке, помимо размера суммы, уплаченной за проданные квадратные метры, надо указать, что именно продается вместе с квартирой. И за что именно покупатель заплатил. Тогда будут основания для ее написания.