Квартира «с рук»: не остаться бы у разбитого корыта
Наконец появилась возможность купить квартиру «с рук»? Поздравляем. И сочувствуем – это весьма сложный и рискованный процесс. Надо быть предельно осторожным, чтобы не остаться без денег и без квартиры. Будете ли вы сами заниматься этим непростым делом или обратитесь за помощью в риэлторскую фирму – решать вам.
Шаг 1
Определитесь:
Что вы хотите.
Совпадают ли мечты с реальностью?
Надо четко представлять, какое жилье можете купить на сумму, имеющуюся в вашем распоряжении, а потому расставьте приоритеты – что для вас в приобретаемой квартире действительно важно, а от чего можно и отказаться.
На этой стадии грамотную подсказку и консультацию может дать профессионал, который изучил рынок и знает, какие квартиры и за какие деньги можно купить.
Нелишне будет и самим провести собственный небольшой маркетинг и узнать, что происходит на рынке недвижимости и сколько может стоить квартира вашей мечты. Для этого можно не только изучать расклеенные на улицах объявления, но и просмотреть газеты бесплатных объявлений, «полистать» специализированные сайты Интернета.
Шаг 2
Поиск квартиры. Виртуальный
На какие подводные камни можно наткнуться?
1. Информация в объявлениях может оказаться неактуальной. Не все то, что заявлено в рекламе, продается. Некоторые квартиры уже сняты с продажи, с другими изменилась ситуация. Переговорить напрямую с продавцом вряд ли удастся. 99 процентов рекламы публикуются с телефонами не продавца, а посредника – риэлтора.
2. Цены тоже могут не соответствовать заявленным в рекламе. Некоторые продавцы выставляют квартиры за одну цену, а при обращении покупателю называется другая, более высокая. Мотивируется все это просто: повышением цены «с сегодняшнего дня».
3. Рекламная информация может быть либо неполной, либо вообще вводить в заблуждение. Допустим, сообщается о продаже однокомнатной квартиры общей площадью 40 квадратных метров. Но ведь планировки квартир разные. В одной жилая площадь составляет 20 кв. метров, кухня 5, остальное – коридор и сидячая ванна. В другой – 15-метровая комната, кухня – 10 «квадратов» и нормальная ванная комната. Имея лишь общую информацию, покупателю трудно составить полное представление о квартире.
4. Вариантов тут два: либо ездить на все просмотры самому, либо довериться профессионалу, заключив с риэлторским агентством договор на поиск квартиры. В договоре необходимо обязательно указать все желаемые параметры жилья: в каком районе, доме, на каком этаже, какой площади, даже желаемый вид из окна. Не забудьте написать минимальное количество вариантов, которые должен предложить риэлтор за определенное вознаграждение.
Шаг 3
Осмотр. «Живьем»
Итак, вы нашли подходящий вариант квартиры. Пока виртуальный. Теперь нужно посмотреть «живьем». Понятно, что, как любой выставленный на продажу товар, ее будут показывать с выгодной стороны. На что обратить особое внимание?
Состояние квартиры. Начните с санузла, посмотрите, насколько качественна сантехника, нет ли протечек. Загляните за обои, не прячется ли там грибок. Поинтересуйтесь толщиной стен, высотой потолков. Выясните, есть ли балкон или лоджия. Существенно и то, на какую сторону выходят окна и каков вид из них. В каком состоянии подъезд.
Часто оказывается, что при визуальном осмотре не удается обнаружить скрытые недостатки. На всякий случай поговорите с соседями – они могут рассказать то, что хозяин хотел скрыть.
Но даже если внешне с квартирой все в порядке, есть ряд деталей, которые сходу самостоятельно выявить не так-то просто. Например, несанкционированную перепланировку. Или то, что дом через несколько лет вообще пойдет под снос. Доверьте проверку профессионалу.
Шаг 4
Подписываем договор задатка
Настало время передачи определенной суммы денег в качестве аванса и подписания авансового (предварительного) договора с собственником жилья. Какие основные пункты нужно в нем отразить?
Должно быть подробное описание недвижимости, за которую вносится аванс: адрес, характеристики БТИ (количество комнат, площадь). Указана стоимость продаваемой жилплощади, срок заключения договора купли-продажи и сроки освобождения квартиры, на каких условиях будет проводиться сделка. А также условия взаиморасчетов: за что платит покупатель, а за что – продавец. Немало накладных расходов связано с переоформлением квартиры, сбором различных справок, нотариальным удостоверением, арендой банковской ячейки, государственной регистрацией и т.д. Оговариваются также правовые последствия в случаях, если та или иная сторона откажется от проведения сделки. В интересах обеих сторон необходимо письменно отразить – кто, кому, в каких случаях и в какой срок должен заплатить штраф, вернуть аванс и возместить убытки при обнаружении обстоятельств, которые могут препятствовать будущему собственнику пользоваться и распоряжаться квартирой.
После этого продавец перестает искать других покупателей своей жилплощади и начинает собирать определенный пакет документов для подписания договора купли-продажи. А покупателю, как будущему собственнику, важно убедиться, не покупает ли он кота в мешке, все ли в порядке с документами на квартиру, все ли чисто в ее истории.
Шаг 5
Проверка «юридической чистоты»
Если обнаружится, что вы приобрели квартиру с «темными пятнами» в ее прошлом, сделка может быть признана недействительной. На этом этапе лучше доверить проверку «юридической чистоты» квартиры квалифицированным людям.
Если вы решили рискнуть и самостоятельно заняться проверкой квартиры, то следует обратить внимание на следующие обстоятельства.
1. Попросите продавца показать паспорт для идентификации личности – тот ли он, за кого себя выдает. Поинтересуйтесь его семейным положением, есть ли у него жена, дети. Сверьте даты на штампах о браках-разводах и другими записями в паспорте с датами и сведениями в документах на собственность.
2. Обязательно выясните, вправе ли хозяин продавать жилплощадь. Тщательно проверьте у него документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Внимательно изучите правоустанавливающие документы на приобретаемую квартиру. Если возникли сомнения или подозрения, не стесняйтесь, задавайте собственнику вопросы, выпытывая всю информацию о жилплощади.
3. Возьмите в организации, которая управляет домом, полную выписку из домовой книги. В ней указаны все люди, когда-либо проживавшие в этой квартире, с указанием адреса, по которому они выбыли. Внимательно проверьте наличие в квартире лиц, «выписанных» в места лишения свободы, одиноко проживавших пенсионеров, без вести пропавших лиц, несовершеннолетних детей. В случае наличия одиноко проживавших пенсионеров или несовершеннолетних детей необходимо убедиться в том, что они зарегистрированы по новому месту жительства.
4. Обратите внимание на отсутствующих жильцов. Возможно, на момент продажи квартиры они не были зарегистрированы там, но сохранили право проживания в ней и после смены собственника. К ним, в частности, относятся дети, помещенные в детские воспитательные учреждения, лица, призванные на военную службу или отбывающие наказания в местах лишения свободы, и т.п. Если сделка будет совершена без учета их прав, они могут ее оспорить в суде.
5. Следует обязательно проверить, не обременена ли квартира правами третьих лиц, например, не сдана ли в аренду, не является ли предметом залога или судебного спора, не находится ли под арестом и т.д.
В случае отказа собственника квартиры на проверку «юридической чистоты» квартиры стоит призадуматься, нужно ли вообще связываться с сомнительным жильем.
Шаг 6
Собственно сделка
Стороны договариваются, как будут проводиться взаиморасчеты – как покупатель будет передавать деньги, когда, какие могут быть гарантии безопасности. Обычно все расчеты происходят через банковскую ячейку. Стороны выбирают банк и арендуют в нем депозитную ячейку, куда закладываются деньги. Составляется специальное соглашение, которое предусматривает, кто и на каких условиях имеет доступ к ячейке. Как правило, продавец квартиры может открыть ячейку только в том случае, если предъявит договор о продаже квартиры. В ячейку закладываются деньги. Затем составляется договор купли-продажи – его можно заключить у нотариуса либо составить в простой письменной форме (ППФ).
Это достаточно сложный документ. Можно обратиться к нотариусу за помощью в составлении договора, или к юристу, а также в риэлторскую компанию. Договор отдается на регистрацию в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве. Только после того, как документы будут заверены ФРС, сделка считается совершенной. Получив свой экземпляр договора, продавец может отправляться в банк за деньгами.
Шаг 7
Передача квартиры
После регистрации договора купли-продажи сделка завершается процессом подписания акта приемки-передачи квартиры в простой письменной форме. Акт подписывается и бывшим собственником жилья, и нынешним.
Как это обычно происходит? Покупатель и продавец приходят на «объект». Покупатель проверяет, все ли там в порядке, в надлежащем ли техническом состоянии квартира, не исчезла ли сантехника, не сняты ли ручки с дверей, не выломаны ли оконные рамы… То есть соответствует ли техническое состояние квартиры тому, в каком она должна быть продана по условиям договора.
Если все устраивает и продавца, и покупателя, они подписывают акт приемки-передачи квартиры. Недвижимое имущество считается окончательно переданным новому владельцу. Никаких претензий друг к другу стороны уже предъявлять не могут.
Этот документ важен как для покупателя, так и для продавца. Пока он не подписан, риск частичной утраты каких либо потребительских качеств квартиры лежит на продавце. Если, например, сосед залил квартиру, продавец несет ответственность за ее восстановление, к нему будут предъявлены исковые требования, хотя он уже деньги за нее получил. Поставили стороны подписи в передаточном акте – теперь что бы ни произошло с квартирой – хоть потоп или пожар, – это уже проблема нового собственника.
А покупателю нужно одно – передаточный акт. Без него в дальнейшем он не сможет распоряжаться купленной квартирой.
На заметку
Кстати, навести справки о продавце и об объекте недвижимости можно, взяв выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Этот документ выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Чтобы получить его, достаточно предъявить в регпалату удостоверение личности и заявление вместе с оплаченным счетом (103 рубля) за выписку из ЕГРП.
Торг уместен
Как мы уже говорили, сейчас время покупателей на рынке недвижимости. А значит, всегда уместно торговаться.
1. Если правильно отследить историю продажи квартиры, то по рекламным объявлениям можно высчитать сроки, в течение которых квартира рекламируется, т.е. находится в продаже. Чем дольше этот срок, тем больше вероятность торга, ведь квартира не продается, а продавец несет расходы по дальнейшей рекламе.
2. Если в рекламе постоянно меняется цена, она снижается, то это тоже говорит о неликвидности квартиры или ее переоценке. Смело торгуйтесь.
3. Увидели, что квартира находится в шумном месте или далеко от станции метро (но для вас как для покупателя это расположение дома оптимально), укажите на это продавцу и требуйте скидку.
4. Заметили в квартире изъяны: протечки, плохое состояние паркета или, в конце концов, кривые стены – все это предмет для обсуждения скидки.