И снова о долевой собственности
«Квартира в долевой собственности, может ли дочь продать свою часть без моего согласия? Алина».
– Да, она вправе продать свою часть квартиры, находящейся в долевой собственности, без вашего согласия на общих основаниях, предусмотренных ГК РФ (раздел о купле-продаже). Единственное исключение из общего правила – она должна соблюсти требования статьи 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Речь в статье идет о том, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности (в данном случае – вы) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Потому дочь при продаже доли обязана известить в письменной форме вас о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Только если в срок, установленный законом (один месяц), вы откажетесь от покупки продаваемой дочерью доли, она вправе продать ее постороннему лицу.
Развод возможен, раздел – нет
«С мужем живем десять лет, из них официально один год, нашему ребенку семь лет. Квартиру купили пять лет назад, продав старую мужнину, треть ее стоимости оплатила я. Но официально это не подтверждено. Собственник – муж, квартира приватизированная. Ребенок и я в ней не зарегистрированы. Какие права у меня и ребенка в случае развода?
Татьяна Мухамедовна».
– Семейный кодекс РФ четко формулирует: только имущество, нажитое во время брака, является совместной собственностью супругов (вне зависимости от того, кто числится собственником этого имущества официально) и подлежит разделу. В соответствии со ст. 10 СК РФ брак заключается в органах записи актов гражданского состояния (загсе), права и обязанности супругов (в том числе и по разделу совместно нажитого имущества) возникают со дня регистрации брака в загсе.
Из всего этого вытекает: режим совместной собственности у вас с супругом возник только год назад (пока не доказано иное), квартира же приобретена пять лет назад, когда такого режима юридически не было, то есть на раздел имущества (квартиры) вы претендовать вряд ли сможете. К тому же собственником жилья числится муж. Особенно удручает то обстоятельство, что у вас нет никакого документального подтверждения вклада в приобретение квартиры.
Что же касается ребенка, то в соответствии с п. 4 ст. 60 СК РФ ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество детей. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.
Так что сейчас вы с ребенком обладаете лишь правом пользования квартирой. В случае же прекращения семейных отношений с супругом это право по решению суда можете утратить.
Все надо делать своевременно
«Квартира моего отца по наследству перешла в равных долях мне и брату. Хочу свою долю продать, и так как у брата есть право преимущественной покупки, сообщила ему об этом. На мое официальное извещение он ответил, что купит долю сам. Прошло три месяца, и у меня появились сомнения в его намерениях. Могу ли сейчас продать свою долю другому человеку, несмотря на то, что брат дал согласие на преимущественную покупку?
Елена Шток».
– Вы поступили в строгом соответствии (как об этом сказано выше) с ч. 2 ст. 250 ГК РФ. Здесь же следует добавить: не приобретение продаваемой доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения фактически приравнивается к отказу от приобретения этой доли.
Однако нужно помнить, что при возникновении спора вам необходимо будет доказать факт уведомления сособственника о продаже доли со всеми существенными условиями предполагаемой сделки. Поэтому не лишним будет еще раз послать брату предлагаемый к заключению договор купли-продажи заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Тогда, если возникнет спор, письмо явится в суде доказательством того, что вы, во-первых, как положено, уведомили сособственника о намерении продать свою долю, а, во-вторых, что он пропустил отведенный законом срок для ее преимущественной покупки.
А наследников сколько?
«В приватизированной четырехкомнатной квартире жили я, жена, двое детей и моя мама. Она умерла, не оставив завещания. Кому принадлежат права на ее часть квартиры? Какие действия следует предпринять?
Олег».
– Отношения, возникшие после смерти вашей матери, регулируются частью третьей ГК РФ о наследственном праве. После ее смерти открылось наследство, в частности, в виде доли жилого помещения (квартиры), принадлежащей ей по праву собственности (наследуемое имущество). Согласно ст. 1141 ГК РФ, к наследованию имущества умершего наследники призываются в порядке очередности, предусмотренной законодательством.
В данном случае при отсутствии иных наследников первой очереди (ваших братьев, сестер, супруга вашей матери, родителей вашей матери) вы наследуете всю массу наследуемого имущества, принадлежавшего матери. Для наследования имущества необходимо в течение шести месяцев принять наследство. Поэтому в этот срок вам следует с соответствующим заявлением обратиться к нотариусу по месту жительства.
Поговорим о ссуде …жилого помещения
«Несколько вопросов по одной проблеме, связанной с собственниками, предоставляющими жилье по договору безвозмездного пользования.
Есть ли возможность махинаций со стороны пользователей? Если собственник не «прописан» в собственной квартире, то может ли он зарегистрировать в нее пользователей (нанимателей)? Существуют ли какие-либо нормы площади по регистрации? Могут ли пользователи (по договору безвозмездного пользования) сами зарегистрироваться на нанимаемой площади, без участия собственника (чтобы хозяину не ходить в милицию); каков максимальный срок регистрации (регистрация временная, регистрируются граждане РФ)? Как составить договор безвозмездного пользования, нужно ли его заверять у нотариуса?
Евгения Альбанова».
– Безвозмездное пользование жильем на договорных началах подпадает под действие норм главы 36 ГК РФ о ссуде.
Интересно, что бессрочное пользование квартирой при этом невыгодно пользователю в силу ст. 699 ГК РФ, устанавливающей право ссудодателя в любой момент отказаться от договора, заключенного без указания срока, с предупреждением об этом другой стороны всего лишь за один месяц. Поэтому, с точки зрения пользователя, договор ссуды жилого помещения обязательно надо заключать с указанием срока – хотя бы лет на десять, например, или на 99… Тогда и расторгнуть его ссудодателю в одностороннем порядке будет сложнее.
С точки зрения необходимости соблюдения правил юридической казуистики, в договор необходимо включить следующие формулировки: по договору безвозмездного пользования жилым помещением ссудодатель обязуется предоставить ссудополучателю возможность безвозмездного временного пользования и проживания с правом регистрации постоянного места жительства в квартире, принадлежащей ссудодателю на праве собственности или без такового. Ссудополучатель обязуется вернуть указанное помещение по истечении срока договора в том же состоянии, в каком он его получил.
Для того, чтобы максимально обезопасить себя, собственнику стоит как можно более подробно оговорить волнующие его вопросы в договоре, например, предусмотреть условия, при которых человек должен будет «выписаться», условия, при которых договор безвозмездного пользования может быть расторгнут собственником в одностороннем порядке. Выселить и «выписать» (в судебном порядке) человека, который проживал на определенных условиях по договору безвозмездного пользования, если он был расторгнут (или истек срок его действия), не так уж сложно, однако в любом случае следует внимательно отнестись к составлению данного документа.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, т.е. собственник квартиры может делать с ней, что захочет, заключать любые договоры, предметом которой будет эта квартира, только действуя при этом в рамках законодательства, не нарушая прав и законных интересов других граждан.
Наличие либо отсутствие постоянной регистрации собственника в квартире, являющейся предметом договора безвозмездного пользования, не влияет на регистрацию в ней пользователей. Ограничений по норме площади на регистрируемого человека не существует, т.к. квартира находится в собственности.
Согласно п. 1.2. приложения № 2 постановления правительства Москвы от 31.10.2006 № 859-ПП «Об утверждении правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в г. Москве», при вселении граждан на основании договора безвозмездного пользования максимальный срок временной регистрации не может превышать пяти лет, а при подаче документов на регистрацию необходимо предъявить соглашение собственника жилого помещения и вселяемого лица (сам договор). Подписи на соглашении (договоре) должны быть удостоверены уполномоченным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и по месту жительства, либо нотариусом. Полагаем, что личное присутствие собственника при регистрации пользователя в квартире все же требуется, хотя на практике это положение не всегда соблюдается органами регистрационного учета.
Таким образом, при составлении договора безвозмездного пользования особое внимание обратите на положения, касающиеся прав, обязанностей и ответственности сторон, условия расторжения и прекращения договора, а также на срок его действия. Обязательное нотариальное заверение такого договора не требуется, оно оформляется лишь по согласию сторон. Обычно бывает достаточно простой письменной формы договора.
Юристы М. Бордукова, А. Андреянова, М. Беспятых, Р. Романов, И. Павловская, М. Болдинова, К. Сафонова, В. Порубиновская