Тварь я дрожащая, или жилищное право имею?
В последнее время СМИ все чаще обсуждают дискриминационный характер отдельных положений нового Жилищного кодекса, которые предоставляют явные преимущества собственникам квадратных метров перед остальными их пользователями. В самом незавидном положении оказываются, в частности, бывшие члены семьи собственника: коли на то будет его воля, по судебному решению они могут теперь потерять в одночасье и жилье, и регистрацию. Либо (опять-таки по решению судебного органа) – превратиться в бомжей, если спорное помещение перейдет от одного владельца к другому.
Критикуется и придание обратной силы статьям нового ЖК РФ в тех случаях, когда в результате их применения жилищное положение граждан фактически ухудшается. В конце прошлого года по инициативе депутата Г. П. Хованской в Госдуме рассматривались соответствующие поправки в основной жилищный закон страны. Суть поправок – провести некоторую корректировку норм отраслевого законодательства, усложнив процедуру лишения жилищных прав граждан в указанных случаях. Однако, в конце концов, на этот законопроект было получено отрицательное заключение из правового управления администрации президента РФ. Суть резолюции сводилась к отстаиванию тезиса: частная собственность священна, и ее чрезмерное ограничение недопустимо…
В этой связи весьма актуальным представляется ознакомить читателей с позицией Конституционного суда РФ по проблемам, о которых идет речь. Эта позиция была высказана в определении № 455-О от 3 ноября 2006 года.
С запросом в КС РФ обратился Слободской районный суд Кировской области, в производстве которого находилось дело по иску гражданки Н. Л. Бигриной к гражданам П. М. Бигрину и Т. Б. Городиловой о признании права пользования жилым помещением. В запросе районного суда оспаривалась конституционность положений пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса (в редакции федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ) и части 4 статьи 31 Жилищного кодекса, которые допускают прекращение права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника жилого помещения и бывшими членами семьи собственника. Районный суд полагал, что подлежащая к применению при разрешении данного дела норма пункта 2 статьи 292 ГК РФ, как не предусматривающая обязательство наследника по сохранению права пользования унаследованным им по закону жилым помещением для членов семьи собственника-наследодателя, противоречит статьям 17 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции РФ.
Как было установлено, истица проживала в кооперативной квартире с мужем, сыном и свекровью К. П. Зембековой – собственником этой квартиры, построенной на средства членов ее семьи. После смерти мужа и сына истица вместе со свекровью продолжала проживать в той же квартире, несла расходы по ее содержанию, т.е., по мнению суда, фактически являлась членом семьи собственника спорного жилого помещения. После смерти К. П. Зембековой (21 сентября 2004 года) квартира в порядке наследования по закону перешла в собственность второго сына наследодательницы – П. М. Бигрина. Поскольку переход права собственности на жилое помещение к другому лицу (пункт 2 статьи 292 ГК РФ в действовавшей в то время редакции федерального закона от 15 мая 2001 года № 54-ФЗ) не служил основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, Н. Л. Бигрина продолжала жить в спорной квартире. Причем, как указал суд, между нею и П. М. Бигриным фактически сложились правоотношения по договору найма жилого помещения.
После того, как федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ в пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса было внесено изменение (переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу стал основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника – если иное не установлено законом), П. М. Бигрин продал спорную квартиру гражданке Т. Б. Городиловой. При этом он не указал в договоре купли-продажи право Н. Л. Бигриной на пользование продаваемым жилым помещением, поскольку полагал, что в силу названной нормы это право за ней не сохраняется.
Кроме того, на несоответствие пункта 2 статьи 292 ГК РФ в редакции федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ статьям 19 (часть 2), 40 (часть 1) и 55 (часть 2) Конституции РФ указывалось в жалобе в КС РФ гражданки В. А. Вахрамеевой. За ней и ее дочерьми решением Сыктывкарского городского суда от 8 декабря 2004 года было признано право на проживание в квартире, принадлежащей ее бывшему мужу В. В. Борзых. 20 апреля 2005-го В. В. Борзых продал квартиру своему сыну – М. В. Борзых, который, зарегистрировав право собственности, обратился в тот же суд с заявлением о выселении В. А. Вахрамеевой и ее дочерей. При этом он ссылался на часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса и пункт 2 статьи 292 – Гражданского. Решение Сыктывкарского городского суда от 28 декабря 2005 года о сохранении за ними на один год права пользования жилым помещением затем было отменено определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Коми от 20 февраля 2006 года.
Наконец, конституционность положения части 4 статьи 31 ЖК РФ (о том, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется) оспаривалась в жалобе гражданина Е. В. Кожанова. После регистрации в 1989 году брака с М. А. Кожановой он вселился в принадлежащую ей на праве собственности квартиру. Впоследствии брак был расторгнут, и бывшие супруги создали новые семьи. Решением от 9 августа 2005 года Никулинский районный суд Москвы, куда М. А. Кожанова обратилась с иском о признании Е. В. Кожанова утратившим право пользоваться принадлежащим ей жилым помещением, требования истицы удовлетворил. При этом суд руководствовался частью 4 статьи 31 ЖК.
По мнению Е. В. Кожанова, оспариваемое законоположение не соответствовало статьям 19 (части 1 и 2) и 55 (часть 2) Конституции РФ, поскольку его действие распространено на бывших членов семьи собственника, которые приобрели этот статус до введения в действие Жилищного кодекса (1 марта 2005 года). А также – поскольку за членом семьи собственника право пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений не сохраняется – в отличие от члена семьи нанимателя (часть 4 статьи 69 ЖК РФ).
Итак, какую же позицию занял в спорах Конституционный суд?
В своем определении он, в частности, указал, что конституционные цели социальной политики государства предполагают такое правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда, которое гарантировало бы каждому реализацию его конституционного права на жилище. Необходимость ограничений законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением определяется целями защиты конституционно значимых ценностей. В том числе прав и законных интересов других лиц. А сами возможные ограничения этих прав должны отвечать требованиям справедливости, быть пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных прав.
Это означает, что регулирование права собственности на жилое помещение, как прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников правоотношений.
Вместе с тем, как указал Конституционный суд еще в постановлении от 3 ноября 1998 года № 25-П, законодательное регулирование отношений в жилищной сфере должно обеспечивать дифференцированный подход к оценке тех или иных жизненных ситуаций. Это необходимо для того, чтобы избежать чрезмерного и необоснованного ограничения конституционных прав граждан.
Да, пункт 2 статьи 292 ГК и часть 4 статьи 31 ЖК устанавливают общие правила регулирования отношений, возникающих между собственником жилого помещения и членами семьи прежнего собственника, а также между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи. Но эти нормы не исключают того, что суды и иные правоприменительные органы при разрешении жилищных споров могут учитывать особенности конкретных жизненных ситуаций.
В отличие от прежнего правового регулирования пункт 2 статьи 292 ГК РФ в действующей редакции предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Такое положение направлено на усиление гарантий прав собственника жилого помещения.
Между тем Конституционный суд в ряде своих решений уже подчеркивал: гарантии прав членов семьи бывшего собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования. Эти гарантии должны получать защиту наряду с конституционным правом собственности. Признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора (определения от 21 декабря 2000 года № 274-О, от 5 июля 2001 года № 205-О и др.).
Как указывал в своем запросе Слободской районный суд Кировской области, после смерти К. П. Зембековой между новым собственником квартиры и Н. Л. Бигриной фактически сложились отношения найма жилого помещения. В этой ситуации положение пункта 2 статьи 292 ГК РФ, применение которого основывается на уяснении правовой связи между спорящими сторонами, не препятствует применению иных положений Гражданского кодекса. А именно – его статьи 675. Она предусматривает, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. А потому не препятствует и защите интересов Н. Л. Бигриной – исходя именно из того, что ее отношения по пользованию жилым помещением, возникшие на законных основаниях, квалифицированы судом как отношения найма жилого помещения.
Известный московский адвокат Александр Молохов