Чеканные формулировки закона
«Здравствуйте, уважаемые юристы! Дайте, пожалуйста, внятный ответ: может ли мой сын обменять свою неприватизированную квартиру на приватизированную, и, если может, то как лучше это сделать?
Максим Поварешкин».– В Жилищном кодексе РФ возможность обмена неприватизированного жилища на приватизированное не прописана, хотя прямо и не запрещена, в связи с чем в юридической литературе встречаются разные точки зрения по этому поводу. По нашему мнению, в данном случае надлежит поступать в соответствии с региональным законодательством. В Москве сейчас действует «Временное положение об обмене жилыми помещениями в городе Москве» от 23 июня 2005 года. Согласно этому документу, вы имеете полное право официально оформить обмен приватизированного жилого помещения на неприватизированное.
Происходит сделка, обменивается право собственности на право пользования (или наоборот). То есть одна сторона «прописывается» в неприватизированное жилье, получает ордер и подписывает договор найма. Сторона, переезжающая в приватизированную квартиру, становится собственником жилья. Основные затруднения при этом вызывает долгая процедура различных согласований и получения ордера.
Как это происходит на практике? Для того чтобы совершить обмен, необходимо подать в ГУП «Мосжилсервис» заявление установленного образца. Заявление собственника должно быть подписано всеми зарегистрированными по месту жительства в данном жилом помещении совершеннолетними, независимо от родства, и всеми сособственниками в случае, если жилая площадь, подлежащая обмену, принадлежит на праве общей собственности нескольким лицам. К заявлению собственника жилой площади, подлежащей обмену, нужно будет приложить все необходимые документы, о которых скажут работники «Мосжилсервиса».
Используйте договор мены
«Расскажите поподробнее о процедуре обмена находящейся в собственности квартиры на приватизированную же. Выгодно ли это, или лучше оформить договор купли-продажи? Какие документы необходимы для заключения подобных договоров?
Илья Захаров».
– При обмене приватизированных квартир обычно заключается письменный договор мены, который затем регистрируется в Управлении ФРС по Москве. Нотариальное удостоверение в данном случае необязательно. Если квартиры неравноценные, то в договоре фиксируется соответствующая доплата.
Пакет необходимых документов при заключении договора мены тот же, что и при заключении договора купли-продажи: 1. Выписка из домовой книги. 2. Копия финансово-лицевого счета. 3. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру. 4. Справка об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг. 5. Документы БТИ и др.
Насильно мил не будешь
«Здравствуйте! Помогите разобраться в ситуации. Мы с мужем развелись в 1996 году, но остались жить вместе в муниципальной квартире. Ответственный квартиросъемщик – бывший супруг. Недавно он снова женился, и теперь его жена часто бывает у нас дома, остается ночевать, хотя зарегистрирована совсем в другом месте. Своим поведением она нарушает мое спокойствие, отдых и покой. Уже несколько раз разговаривала с ней, пытаясь решить вопрос мирно, но она не идет на уступки. Могу ли я выселить эту женщину из квартиры и как мне правильно, с юридической точки зрения, добиться своей цели?
Алена Водонаева».
– Давайте посмотрим Жилищный кодекс Российской Федерации. И в ст. 70 мы найдем необходимое разъяснение: «…наниматель жилого помещения по договору социального найма только с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя – других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи».
Отметим также, что бывшие члены семьи нанимателя сохраняют свои жилищные права в полном объеме. Согласно ч. 4 ст. 69 ЖК РФ наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы – в Москве это 10 метров общей площади на человека.
Однако из вашего вопроса усматривается, что нынешняя жена бывшего супруга постоянно в спорной квартире не проживает. Таким образом, оснований для выселения ее в судебном порядке нет. Временную регистрацию по месту жительства граждане РФ обязаны оформить только в том случае, если они проживают более 90 суток на той площади, где не имеют регистрации. Если сможете зафиксировать факт проживания, как вы ее называете, «этой женщины» в вашей квартире в течение трех месяцев, то появятся основания для ее привлечения к административной ответственности в виде штрафа.
Рента требует ответственности
«В 2004 году я заключила со своей соседкой договор пожизненного содержания с иждивением. Могу ли теперь продать квартиру, которую она мне передала?
Антонина С.».
– Согласно ст. 604 Гражданского кодекса РФ плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Также необходимо отметить, что в соответствии с гражданским законодательством лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную (дополнительную) с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству (п. 2 ст. 586 ГК РФ). Из этого следует, что в случае неисполнения новым плательщиком ренты условий договора к вам может быть предъявлено требование об исполнении таких обязательств или применены другие санкции, предусмотренные положениями о ренте. При этом вы будете иметь право требования к основному должнику (ст. 399 ГК РФ).
Скорее всего придется обратиться в суд
«Четыре года назад у меня умер отец. Он участвовал в приватизации трехкомнатной квартиры. Так сложились обстоятельства, что по истечении 6 месяцев после его кончины мы (мама и я) в наследство не вступили. Что нужно сделать теперь, чтобы вступить в наследство и оформить все необходимые документы.
С уважением, Анна Петровна».
– Действительно, наследство может быть принято в течение 6 месяцев со дня его открытия. Что следует для этого сделать? Подать нотариусу по месту открытия наследства заявление наследника о принятии наследства либо заявление наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства (вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества).
В соответствии со ст. 1155 ГК РФ по заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (6 месяцев со дня смерти наследодателя), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение 6 месяцев после того, как причины пропуска отпали.
Теперь о том, как вам поступить сейчас. Для начала необходимо подать заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство нотариусу (с приложением необходимых для этого документов), а далее – при отказе нотариуса в выдаче свидетельства о праве на наследство в связи с пропуском срока его принятия – обратиться в суд с исковым заявлением о восстановлении срока для принятия наследства либо установить в порядке особого производства юридический факт принятия наследства.
Правительство перечень утвердило
«Согласно ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. В связи с этим вопрос: – разработан ли в настоящее время перечень соответствующих заболеваний?
Ян Бобрышев».
– Во исполнение статьи 51 Жилищного кодекса правительство Российской Федерации в постановлении № 378 от 16 июня 2006 года утвердило перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире. В этот перечень вошли активные формы туберкулеза, некоторые формы онкологических заболеваний, хронические затяжные психические расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями, эпилепсия с частыми припадками и др.
С этим документом можно ознакомиться в газете «Квартирный ряд» (№ 26 за 29 июня 2006 г.).