Собственник: права и обязанности
«Живем в квартире в кооперативной пятиэтажке, подлежащей сносу. Право собственности зарегистрировано 19 ноября 1997 года. Нужно ли перерегистрировать заранее, до переселения, право собственности на жилое помещение, или достаточно старого документа?
Юрий С.»
Окончание. Начало см. в № 25 от 23 июня
– Перерегистрация не обязательна. Право собственности, возникшее до вступления в силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подлежит регистрации по правилам данного закона в добровольном порядке.
Ст. 6 п. 1 закона говорит об этом следующее: «Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей».
Любовь приходит и уходит, а квартира остается
«Могу ли я «прописать» жену в квартиру (она из Ростовской области) без права на жилую площадь, чтобы в случае развода она не могла претендовать на квартиру? Квартира кооперативная.
Алексей С.»
– Так как вы вселяете к себе в квартиру супругу, то она приобретает право на проживание в данной квартире. Члены семьи собственника квартиры по общему правилу имеют право пользования данной квартирой.
Вот что говорит по этому поводу ст. 31 п. 2 ЖК РФ: «Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность».
При прекращении семейных отношений вы вправе потребовать выселения своей бывшей супруги, но если добровольно она квартиру не освободит, выселять придется только через суд.
Ст. 31 п. 4 ЖК РФ: «В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи».
Есть вариант в вашем случае: вы можете заключить с женой срочный договор найма жилья.
Налоговый вычет положен
«Я купила комнату в коммунальной квартире, заполнила налоговую декларацию и получила налоговый вычет за 1 год, но не всю сумму, т. к. моя зарплата не позволяет этого сделать; через 1,5 года продала комнату. Вопрос: положен ли мне остаток налогового вычета, и нужно ли подавать декларацию по поводу продажи комнаты?
Анжела»
– Т. к. вы продали комнату, то потеряли право на остаток имущественного вычета, положенного при приобретении жилья. Но вы получили право на имущественный вычет при продаже жилья, согласно п. 1 ст. 220 НК РФ, которая устанавливает, что при продаже жилья, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик получает право на имущественный налоговый вычет (со стоимости недвижимости не дороже 1 000 000 рублей). Таким образом, нужно подать декларацию о полученном доходе от продажи комнаты и подать заявление о предоставлении вычета в соответствии с п. 1 ст. 220 НК РФ.
Развелась – не член семьи?
«Я развелась с мужем, квартира не приватизирована, ответственным квартиросъемщиком является муж, я была «прописана» в квартире как жена, договор социального найма не оформлен до настоящего времени. Сейчас бывший муж говорит, что может оформить договор социального найма, не включив в него меня, т. к. я не являюсь членом семьи. Имеет ли он право это сделать? Имею ли я право оформить договор социального найма на себя? Плачу за коммунальные услуги. Муж проживает сейчас в другом месте.
Таня»
– Вы должны быть включены в договор соцнайма, ваш бывший супруг не имеет права выселить вас.
Главное – принять наследство. Оформление подождет
«Как долго можно тянуть с оформлением наследства на приватизированную квартиру, в которой теперь никто не «прописан»? Спрашиваю потому, что у меня сейчас нет 20% от стоимости этой квартиры, чтобы заплатить налог на наследство. Могут ли эту квартиру отобрать в пользу государства?
Кира»
– В течение шести месяцев со дня открытия наследства необходимо принять наследство. Если это не сделано, то по общему правилу имущество признается выморочным и отходит государству.
Если вы приняли наследство в срок 6 месяцев, то оформить его можете в любой момент – это ваше право, но распорядиться квартирой без оформления не сможете. Не забывайте платить за квартиру, так как, приняв наследство, вы стали ее собственником, хотя не оформленным.
Что касается налога, то не забывайте, что налог имеет различные ставки в зависимости от очередности наследования, а также стоимости квартиры по БТИ. Так что уточните эту позицию.
P.S. От редакции.
Уважаемые читатели! Напоминаем, что законодательство, касающееся налога на наследство действует до нового года. С нового года налог на наследство отменятся.
Эх, доля-долюшка…
«Мы с мужем в 2004 году купили квартиру в долевую собственность (60% – доля мужа, 40% – моя). Муж «прописался» в эту квартиру. Затем в 2004 году у нас родился ребенок, мы «прописали» его к мужу. В 1992 – 1993 гг. во время приватизации муж получил 33% трехкомнатной квартиры. Остальные собственники квартиры – мать (33%), отец (33%) мужа. Сестра мужа в приватизации не участвовала, т. к. была несовершеннолетней. Родители мужа просят его отдать сестре его долю в трехкомнатной квартире. Я «прописана» у своих родителей, в приватизации не участвовала, т. к. была несовершеннолетней. Подскажите, пожалуйста, может ли муж нарушить интересы ребенка и отдать своей сестре долю без моего согласия или без согласия органа опеки и попечительства?
Ира»
– Муж вправе распоряжаться своей долей без чьего-то согласия, эта доля принадлежит ему лично.
Что касается неучастия в приватизации несовершеннолетних, то это было незаконно. Хотя сроки пропущены, но иногда можно восстановиться в правах и получить долю в квартире по суду.
Будьте реалистом!
«Можно ли в органах госрегистрации зафиксировать всех собственников и всех возможных собственников (своих близких) как единственных владельцев квартиры, чтобы никаких сделок с квартирой никто и никогда (кроме, разумеется, владельцев и их родных) не смог совершить?
Светлана К.»
– В учреждении юстиции значится собственник квартиры. Другие могут стать собственниками только по сделке, поэтому нереально оформить без нее собственниками всех ваших родственников.
Поделим по-братски?
«Жилье приватизировано в равных долях моими родителями и сестрой, инвалидом второй группы (все трое зарегистрированы в данной квартире). Я в этой квартире не зарегистрирован, имею в другом городе жилье, которое планирую приватизировать совместно с женой и двумя детьми. Престарелые родители желают оставить мне и сестре указанную выше квартиру в наследство. Вопросы следующие: если сестру признают недееспособной или ограниченно дееспособной, какие права у нее будут на свою долю квартиры и на наследуемые доли отца и матери в случае смерти родителей? Будут ли у возможных опекунов сестры какие-либо права на квартиру? Если сестра будет помещена в дом инвалидов или в психиатрическую больницу, какие у нее будут права на квартиру?
Анмаев»
– Приватизация сейчас возможна только с участием сестры, либо она дает отказ от приватизации. Если она получает долю – 1/3, то родители вам смогут передать только свои доли. Учитывайте, что если будет завещание, а сестра – инвалид, то она получит обязательную долю в наследстве. Если опекуном станет интернат, то сделки с ее имуществом будет осуществлять опекун с согласия органа опеки.
Теперь что касается опекунства. Ст. 32 ГК РФ гласит:
«Опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства». Таким образом, если ваша сестра психически здорова, то опека над ней не может быть установлена.
В поднаем ее, родимую!
«Я – наниматель в квартире, где проживаю. Могу ли «прописать» жену к себе в квартиру без права на жилую площадь, заключив с ней договор поднайма? Ведь, если укажу ее в договоре соцнайма, то в случае каких-либо обстоятельств ее уже никак не выселишь!
Михаил»
– Если вы вселяете супругу в квартиру, в которой проживаете по договору социального найма, то и после прекращения семейных отношений жена вправе будет проживать в данной квартире на условиях соцнайма. Ст. 69 п. 4 ЖК РФ указывает: «Наниматель вправе заключить договор поднайма жилого помещения». А вот цитата из ст. 76 п. 1 ЖК РФ: «Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда – все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления».
Согласно ст. 78 ЖК РФ договор поднайма является возмездным.
Срочный же договор найма жилого помещения вправе заключать только собственник жилого помещения.
На вопросы отвечали:
независимый юрист Пантюшов Олег Викторович: консультации, ведение дел в суде – (495)265-48-85
Юрист Саломатова Татьяна Вячеславовна (судебные дела). Запись на платную консультацию по тел. 920-94-27, 504-51-96.