Договор купли-продажи
Покупая комнату в коммунальной квартире, всегда следует помнить о том, что, согласно нашему законодательству, сособственники долей в коммуналке (то есть владельцы других приватизированных комнат) имеют преимущественное право покупки интересующей вас жилплощади. Получить от соседей отказ от своего законного преимущества, да еще и заверенный нотариусом, не всегда просто. И хотя сегодня нотариусы говорят, что отказ брать не нужно, да и Мосрегистрация регистрирует сделки без такого документа, опыт показывает, что бумажку от соседа лучше взять.
Дело в том, что пункт Гражданского кодекса о преимущественном праве можно толковать двояко. Был случай, когда сосед, которого не поставили в известность о продаже комнаты, подал в суд и… выиграл дело. Он заплатил 17 тысяч долларов, за которые комната была продана, и ее выкупил. Но это было год назад. Сейчас такая комната стоит уже не менее 30 тысяч долларов. Но никто эту разницу вам не компенсирует. Так что согласием соседа, как бы это ни было сложно, лучше заручиться.
Ольга АНДРЕЕВА, юрист агентства недвижимости «Триумфальная арка»
КОГДА СОГЛАСИЕ СОСЕДЕЙ НЕ ТРЕБУЕТСЯ
Если человек хочет свою комнату подарить, то согласия соседей не потребуется. Подарить свое имущество собственник может кому угодно. И этим часто пользуются, когда в обязательном порядке нужно получить согласие или отказ от соседей по коммунальной квартире при продаже одной комнаты. Соседи, как правило, и к нотариусу не идут, и получение уведомления не подписывают. Порой дело заходило в тупик, и продажа откладывалась на неопределенно долгие сроки. Чтобы ускорить процесс, стороны шли на то, чтобы право собственника переходило по договору дарения.
Стоить заметить, что для покупателя при этой сделке существует определенный риск, так как договор дарения – безвозмездный договор, и, в случае расторжения сделки, покупатель остается ни с чем. Второе неудобство для покупателя – договор дарения облагается довольно большим налогом. Такой договор удобен для приобретения недвижимости в собственность, когда один из супругов хочет обезопасить себя от притязаний другого на право приобретенного имущества при совместном проживании.
Кроме того, «одаряемый-покупатель» в этом случае оказывается совершенно незащищенным: по инициативе соседей грамотный адвокат может легко «развалить» сделку, доказав ее притворный характер.
Вячеслав ЗУБОВ, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости «Кутузовский проспект»
ЕСЛИ КОМНАТА НЕ ПРИВАТИЗИРОВАНА…
Сделки с использованием «подставной» жилплощади практикуются и сегодня. К ним обычно прибегают в случае, когда продавец уже утратил право на бесплатную приватизацию жилья (напомним: оно дается только один раз) либо хочет сохранить его в будущем. Суть операции заключается в том, что в собственность приобретателя оформляется доля в приватизированной квартире, которая затем обменивается на комнату неприватизированную.
При всей кажущейся сложности в подобной операции нет ничего криминального: фактически она состоит из двух элементов – продажи приватизированной доли и обмена ее на неприватизированную комнату. Казалось бы, новосел, оказавшийся на новой жилплощади вследствие такой громоздкой операции, вполне защищен от возможных притязаний прежнего владельца и его соседей действующими нормами Гражданского и Жилищного кодексов, но…
Вот уже два года в суде находится дело о такой покупке-обмене. Сначала покупательницу в комнату не пускала соседка. Когда та подала иск в суд о вселении, то соседка организовала встречный иск о признании сделки притворной. Ее адвокат доказывает, что на той площади, которая была представлена для обмена, она не проживала. Просит лишить покупательницу ордера, а комнату присоединить к ее комнате.
Суд несколько раз откладывался, так как судья, по всей видимости, не знает, как поступить. Сделка, с одной стороны, вполне законна, а с другой, вроде как притворна. Но и отобрать у соседа комнату тоже по закону нельзя. По Гражданскому кодексу односторонняя реституция возможна только в одном случае: если сделка совершалась под угрозой. Вот и получается: казнить нельзя помиловать. Где поставить запятую, и как поступить в данном случае? Однозначного ответа на этот вопрос вам никто не даст.
Людмила САУШКИНА, юрист агентства недвижимости «Рескор»