За что боролись …
Приняты долгожданные поправки в закон о долевом строительстве. Практически все высказанные вслух пожелания застройщиков учтены. На языке вертится вопрос – ребята, вы довольны?Положительный баланс
В целом, строительное сообщество отзывается об изменениях в законе о долевом строительстве со знаком «плюс». Ассоциация строителей России официально заявила, что новшествами довольна: «Поправки, которые застройщики – члены АСР отстаивали почти год, должны положить конец хаосу на рынке жилья, приведшему к неоправданному росту цен и сделавшему отдельную квартиру несбыточной мечтой для большинства граждан России. Внесение изменений в 214-й закон – это первый опыт по инициированию публичного обсуждения проблем, с которыми столкнулся отечественный стройкомплекс».
Как известно, основная претензия к закону состояла в том, что он однобоко стоял на защите интересов дольщиков в ущерб делу. Теперь, по словам вице-президента РГР Константина Апрелева, баланс налицо. Застройщикам практически нечего предъявить власти с точки зрения торможения процесса.
Пресс-секретарь корпорации «С. Холдинг» Оксана Басова с удовлетворением перечисляет то, что упрочивает положение застройщиков. Они, в частности, могут в одностороннем порядке отказаться от договора при грубом нарушении дольщиком условий оплаты. И наоборот, сокращен перечень обстоятельств, при которых то же самое имеет право сделать дольщик. Также конкретизированы поводы для расторжения договора судом. Кроме того, завершать строительство и передавать дольщикам квартиры разрешено не обязательно по всему дому сразу, а поэтапно, секциями. Это расширяет возможности маневра силами и средствами строителей.
И вообще, застройщик будет отвечать только за собственные грехи, он освобождается от гарантийных обязательств, если дефекты вызваны ненадлежащей эксплуатацией дома. В то же время появился еще один способ обеспечения обязательства застройщика по договору – за него может поручиться банк. Заметим, что не всякий банк поручится за любого застройщика, но это хороший индикатор надежности проекта. И, наконец, сокращены и сбалансированы штрафные санкции к сторонам договора.
К минусам нового закона Оксана Басова причисляет расширение полномочий контролирующих органов, вплоть до приостановления деятельности застройщика и привлечения к административной ответственности. Также неудачным она считает использование неконкретного термина разумный срок устранения недостатков в ходе приемки.
Пресс-секретарь компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов дополняет перечень новшеств отменой солидарной ответственности банков по обязательствам застройщиков. Тем самым упрощается доступ строителей к кредитным ресурсам, что позволит ускорить как темпы реализации текущих проектов, так и выход на рынок новых объектов. Это приведет в перспективе к увеличению предложения и снижению темпов роста цен на рынке.
Пристальное внимание привлекло упоминание в законе облигаций особого вида – жилищных сертификатов, как еще одном способе привлечения средств граждан в рамках долевого строительства. По окончании строительства их приобретатели получают право на получение жилья от застройщика. По мнению Константина Апрелева, все риски в этом случае сохраняются, но обязательство застройщика выдать квартиру подменяется бумагой, которая делает привязку к квадратным метрам косвенной. С моральной точки зрения, в случае обмана дольщику сложнее жаловаться на социальную несправедливость, на лишение крыши над головой. Это уход власти и застройщика от социальной ответственности.
Сергей Лядов критикует сертификаты с диаметрально противоположной стороны. Они приводят к дополнительным издержкам по регистрации ценных бумаг. К тому же все хорошо, пока цены на жилье растут. А если они вдруг начнут снижаться, то все владельцы потребуют вместо квартиры выплаты индексированной стоимости сертификата. И что прикажете делать застройщику со своими подешевевшими квартирами?
По словам Оксаны Басовой, общее впечатление таково, что закон стал более сбалансированным: «Законодатели посмотрели в сторону застройщика». В то же время в АСР считают, что поправки полностью выравнивают ответственность между участниками рынка и никоим образом не ущемляют интересов граждан. Похожую точку зрения высказывает Сергей Лядов: «Ответственность сторон в результате принятия поправок станет более соразмерной, что снизит общие риски и создаст благоприятные условия для инвестирования в жилье на стадии строительства. Частные лица не лишатся инструментов защиты».
Иных уж нет, а те – далече
Ясно, что поправки хорошие. Однако на вопрос, достаточны ли они для того, чтобы застройщики переключились с обходных договоров к работе в рамках закона о долевом строительстве, ни одного уверенного положительного ответа не прозвучало.
По мнению Константина Апрелева, все высказанные застройщиками замечания к закону устранены. Проблема в том, что в ходе критической компании недовольные умолчали о главном: «Когда застройщики формулировали свои требования, они упустили из виду простую вещь – а вдруг эти требования будут удовлетворены? Что будет тогда следующим аргументом, почему они не работают по закону? Они не называли основное, от чего его избегают. Закон запрещает привлекать деньги граждан на самой рискованной стадии, когда еще не проработаны все документы. Запрещает и правильно делает, потому что риски велики. На этой стадии и банки кредитов, как правило, не выдают. Поэтому и движения на рынке в сторону выполнения закона застройщиками, на мой взгляд, не будет. Будут использоваться обходные пути для привлечения денег на самой рискованной стадии».
Несколько по иному, но в том же духе, высказалась Оксана Басова: «Закон стал мягче. Но поправки приняли так поздно, что компании или умерли, или уже адаптировались к реалиям».
Сдержанный оптимизм внес президент АСР Николай Кошман: «Хотя времени потеряно много, мы надеемся, что благодаря принятым поправкам на рынок долевого строительства начнут возвращаться и банки, заинтересованные в работе с известными им надежными компаниями, и частные соинвесторы».
Как считает Константин Апрелев, сделать закон идеальным невозможно. Авторы пытаются найти золотую середину там, где ее нет. На самом деле надо, чтобы застройщики строили жилье самостоятельно и по ипотеке продавали его уже готовым.
Но в этом ему возражает коммерческий директор холдинга «Капитал Групп» Алексей Белоусов: «Любое внешнее вмешательство, которое ставит перед собой задачу ограничить права той или иной стороны, приводит к нарушению рыночного баланса между спросом и предложением. Если мы хотим, чтобы цены пошли вниз, суть принимаемого закона должна быть направлена в сторону увеличения предложения. В противном случае будет наблюдаться дальнейший разрыв, как в конце 2005 – начале 2006 годов, который и приводит к росту ценообразования. В частности, инициативы по запрету продажи жилья до полного завершения строительства еще больше спровоцируют рост цен на рынке, как неестественное вмешательство в рыночный процесс и искусственное нарушение достигнутого на сегодняшний день баланса».
Что день грядущий нам готовит
Чтобы жилья строилось больше, говорит Оксана Басова, нужны готовые площадки, сети, проекты, налаженное производство. Всего этого закон не касается, поэтому взрыва предложения ожидать трудно.
Сергей Лядов также не видит скорого эффекта от принятия поправок: «В условиях серьезного дефицита предложения на рынке новостроек какое-либо одно решение не сыграет заметной роли в ценообразовании. Необходим комплекс мер для исправления ситуации». По его оценке, с учетом сезонных факторов летом ситуация несколько успокоится, и недвижимость будет дорожать по 2-3% в месяц. Снижение цен на рынке московской недвижимости возможно лишь в случае макроэкономических потрясений. Но даже в этом случае оно вряд ли будет значительным. При сложившейся конфигурации столичного рынка недвижимости его дестабилизация практически невозможна. В долгосрочном плане объективных факторов для снижения цен на «квадратные метры» в столице нет.
Несколько обнадежил Константин Апрелев. По его мнению, земельных участков в Москве и вообще по России немало, сейчас запущено много инструментов по обеспечению их коммуникациями и вводу в оборот на рынке недвижимости: «Какое-то время может сохраниться небольшой спад в строительстве, но в целом в ближайшем будущем объем предложения превысит тот, что был в прежние годы. Если государство вложится в строительство дорог, в развитие инфраструктуры, в создание нормативной документации, то появится конкурентный рынок городского жилья».
Короче говоря, все не так плохо, как может показаться.