Примерные уставы

О достаточно любопытной истории уставов жилищных товариществ в нашей стране и о том, какие новые разделы в этом документе должны появиться в связи с принятием нового Жилищного кодекса, рассказывает председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» Лев Матеров.Классовый подход
Устав 1921 года не проводил классового подхода к жителям, и членами товарищества могли быть все граждане, но вскоре он был отменен, так как «не мог удовлетворить интересов трудового элемента». Устав от 10 марта 1924 года запретил «лишенцам» быть членами жилтовариществ, что обеспечивало преобладание в них пролетариев. Произошел еще один передел жилищного фонда, в результате которого «трудящихся удовлетворили, как только возможно». Делалось это в стихийно-революционном порядке (например, как у Михаила Булгакова в «Собачьем сердце» – вселение Шарикова в квартиру профессора Преображенского).
Москва всегда лидировала в создании жилищных товариществ. Уже летом 1924 года три четверти населения города проживало в жилищных товариществах, которые были созданы в большей половине жилых домов города.
«Прописка» решала жилищную проблему
Конечно, в 20-е годы определенную роль в создании жилищного товарищества играло желание сохранить свое жилище хотя бы в относительном порядке. Однако для большинства населения это было вовсе не главным стимулом. Недолгий период военного коммунизма с его переделами жилья и его бесплатностью породили у многих трудящихся уверенность в том, что их-то на улицу ни в коем случае не выставят, будут они заботиться о своем жилье или нет.
Главным стимулом было право членов товарищества на первоочередное получение освобождающегося в доме жилья. Если раньше оно распределялось жилищными органами, то теперь члены товарищества могли делить его между собой. Таким образом, существовала так называемая «внутренняя очередь на жилье», хорошо знакомая тем, кто проживал в кооперативных домах в 60 – 80 годы. Именно этот стимул и был для многих главным при вступлении в товарищество. Легкость этой процедуры порождала немало конфликтов, поскольку граждане, временно поселившиеся у родственников, всеми правдами и неправдами старались получить постоянную «прописку» с тем, чтобы вступить в «члены товарищества».
«Лишенцы» не могли быть членами товарищества, но могли по коммерческой цене нанимать помещения в жилтовариществе. А потребность в ремонте, выплате арендной платы и других расходах товарищества вызывали у правления желание как можно больше сдать освобождающейся площади «лишенцам». Однако нормальный устав жилтоварищества ограничивал размеры площади, которые можно сдавать «не членам кооператива». Сдавать же эти излишки трудящимся не имело смысла, так как при их поселении в доме они получали право на вступление в жилтоварищество и реально могли им воспользоваться.
За что исключали
По уставу 1924 года членом товарищества не мог быть гражданин, не проживающий в доме, и при выезде из него он автоматически исключался. Также исключался из товарищества гражданин, лишенный избирательных прав. По новому же Жилищному кодексу, чтобы быть членом ТСЖ, нужно быть собственником помещения в многоквартирном доме. И не важно, где ты проживаешь: в Москве, во Владивостоке или Архангельске или даже в другой стране. Я однажды отказался курировать создание ТСЖ в четырех новых домах в ЮВАО только потому, что задолженность по жилищно-коммунальным услугам в них составила больше одного миллиона рублей. И основными неплательщиками были иногородние. А с такими финансовыми веригами создавать товарищества было бессмысленно – их сразу после регистрации нужно было ликвидировать за долги.
В уставе жилищного товарищества 1924 года четко было определено, за какие серьезные нарушения обязанностей его член может быть исключен. Это неплатеж квартирной платы и прочих обязательных сборов в течение двух месяцев, хищническое отношение к жилью, поведение, нарушающее нормальную жизнь населения дома, осуждение судом за позорящие деяния, хотя бы и без поражения в правах, упорное неподчинение постановлениям общего собрания и правления. А что, собственно, изменилось за эти 80 лет? Все то же самое возможно в любом жилом доме, и я полагаю, что в уставе ТСЖ нужно четко прописать, за что возможно исключение из товарищества.
Разделов прибавится
Нормальный устав жилтоварищества 1924 года имел семь разделов. Примерный устав ТСЖ для Москвы 1997 года имел уже 14 разделов, а примерный устав Минземстроя РФ 1998 года – 17. Если учесть все новации Жилищного кодекса РФ, то теперь устав ТСЖ может насчитывать до 27 разделов. В числе новых: права и обязанности собственников помещений в многоквартирном доме; право собственности в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме; собственное имущество товарищества; переустройства, перепланировки и изменения границ недвижимого имущества в многоквартирном доме; общее собрание собственников помещений многоквартирного дома; председатель правления; ревизионная комиссия (ревизор); уголовная ответственность лиц, выполняющих управленческие функции; ведение делопроизводства в товариществе; страхование общего имущества товарищества. Конечно, с учетом специфики конкретного дома возможны дополнения и изменения в действующие разделы. Практический совет – легче подготовить новую редакцию устава товарищества, а не новую редакцию некоторых его пунктов. Дело в том, что новую редакцию устава проще зарегистрировать в налоговой инспекции.
Конечно, примерные уставы товарищества собственников жилья для Москвы и России уже морально устарели, и исполнительной власти нужно побыстрее утвердить новую редакцию.
Уважаемые читатели! Напоминаем вам, что статьи, публикуемые под рубрикой «Ликбез», не являются официальными материалами Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Это советы практиков, неподотчетных департаменту.