Рубль как повод для скандала
Проблема правомерности начислений за жилищные и коммунальные услуги часто возникает в самостоятельных товариществах собственников жилья.
Речь, как правило, идет об элитных домах, где под одну крышу с обеспеченным большинством волею судьбы попадают и граждане со скромным достатком – наниматели, пенсионеры. Это касается и ТСЖ в новостройках. Они созданы застройщиками, в правлении – свои люди, которые навязывают жителям заоблачные расценки.
Многие жители в таких домах недовольны тем, что ТСЖ устанавливают размер платы за содержание и ремонт общего имущества от 40–50 до 80–90 рублей с квадратного метра в месяц, что превышает городскую ставку в 2-3 раза. Напомним, с 1 июля 2012 года действует утвержденный городом размер платы: 24,53 руб. с кв. м для собственников, имеющих более одного жилого помещения, и 13,5 руб. с кв. м для собственников единственного жилья и зарегистрированных в нем. Субсидия (по сути, это фактор, сдерживающий рост цен на содержание жилья), компенсирующая управляющим компаниям разницу между фактической стоимостью (24,53) и льготной ставкой (13,5) полагается только в том случае, если собственники на общем собрании не установили иной размер платы, то есть согласились с условиями правительства Москвы. Жители домов, в которых применяется более высокая цена, лишены городских субсидий. Чем не повод для недовольства?
К примеру, в ТСЖ «Дубрава» Тимирязевского района Москвы в последние годы применялся размер платы в пределах от 45 до 55 рублей с квадратного метра. Общие собрания собственников не проводились с момента образования товарищества застройщиком. Люди возмущаются дороговизной и не знают, что могли бы уже давно отменить навязанную правлением ставку и использовать для уменьшения платежей городские субсидии, если бы на общем собрании дали поручение ТСЖ перейти на обслуживание дома по городским ценам. Причина в том, что жители многих домов ТСЖ уверены, что все решения принимаются общим собранием членов ТСЖ. А ведь Жилищным кодексом предусмотрено общее собрание собственников, которое полномочнее общего собрания членов ТСЖ. И общее собрание собственников нужно проводить ежегодно, независимо от того, создано в доме товарищество или ЖСК, или нет. И вот, почему.
Почувствуйте разницу!
Общее собрание собственников помещений является органом управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 ЖК), тогда как общее собрание членов ТСЖ – всего лишь орган управления товариществом.
Только собственники решают самые важные, денежные вопросы: о реконструкции дома, о строительстве хозяйственных построек, о капитальном ремонте общего имущества, о пределах использования земельного участка и о введении ограничений пользования им. В их компетенции вопросы о пользовании общим имуществом, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций. Они выбирают уполномоченное лицо, которое от их имени заключает договоры об использовании общего имущества на условиях, определенных собранием. Только собственники на своем собрании могут выбирать способ управления домом, принимать решения о текущем ремонте общего имущества.
Общее собрание членов ТСЖ правами общего собрания собственников не наделено. Даже если в ТСЖ состоят 100% собственников, решения по вопросам, отнесенным Жилищным кодексом к компетенции общего собрания собственников, должны оформляться только как решения общего собрания собственников.
Существует досадное заблуждение по поводу прав, которыми наделяются участники общих собраний членов ТСЖ и общих собраний собственников помещений. Некоторые председатели и члены правлений, как это случилось в ТСЖ «Дубрава», искренне полагают, что создание в доме товарищества однозначно ведет к тому, что все решения по дому могут приниматься общим собранием членов ТСЖ. Это заблуждение обнаруживается в судах при разбирательствах о правомочиях собраний.
Существование ТСЖ не отменяет права любого собственника инициировать проведение общего собрания собственников по любому интересующему его вопросу, вплоть до ликвидации самого товарищества и изменению способа управления многоквартирным домом.
И сметы ТСЖ на содержание и ремонт общего имущества законны только в той части, которая отнесена к компетенции общего собрания членов товарищества. Те же части сметы, которые относятся к компетенции общего собрания собственников, должны быть обсуждены и утверждены только на таком собрании. Причем, по разным вопросам и кворум требуется разный.
При принятии решений о реконструкции многоквартирного дома, о строительстве хозяйственных построек, о капитальном ремонте общего имущества, об использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введения ограничений пользования им – не менее двух третей голосов.
Решения о пользовании общим имуществом, о текущем ремонте, об определении уполномоченного лица, которому поручено заключение договоров об использовании общего имущества, принимаются не менее чем половиной голосов. Жилищный кодекс установил, что решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников, в том числе и для членов ТСЖ. Но решения общего собрания членов ТСЖ обязательны для всех собственников только в той части полномочий, которыми Жилищный кодекс наделяет собрание членов ТСЖ (ст. 145 ЖК).
К примеру, если решается вопрос о реорганизации и ликвидации товарищества, о назначении ликвидационной комиссии, об утверждении промежуточного и окончательного ликвидационных балансов – в части взаиморасчетов с ТСЖ за полученные от него жилищные и коммунальные услуги. Это и утверждение порядка образования резервного фонда на текущий и капитальный ремонт общего имущества и его использования, а также утверждение отчетов об использовании фонда – в части внесения целевых взносов собственников помещений. Это также утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества, отчета о выполнении такого плана. Но опять же, только в части утверждения тех позиций, которые отнесены к компетенции общего собрания членов ТСЖ и не отнесенные к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений.
Это и утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений – в той части, которая не отнесена к исключительной компетенции общего собрания собственников и собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, приняли добровольное решение об участии в целевых проектах, принятых в ТСЖ.
Разбирательства по вопросам цен на жилищные услуги между собственниками и правлением ТСЖ неизбежно появляются тогда, когда товарищество не пользуется субсидиями правительства Москвы на содержание и ремонт общего имущества. Пока таких домов мало. Но через пару лет Москва может прекратить субсидирование этих расходов. И тогда останется единственный способ повлиять на стоимость обслуживания в доме – решение общего собрания собственников. Не важно, вступил ли человек в ТСЖ или нет, он как собственник в любой момент может инициировать общее собрание собственников по установлению разумной платы. И правление ТСЖ с председателем во главе тут уже будет ни при чем.