Страсти по капремонту
Недавно СМИ и Интернет взорвались информацией: в первом чтении Госдумой принят Закон «О капитальном ремонте». Представление о реакции могут дать заголовки сообщений: «Капремонт полностью перекладывается на плечи граждан», «Закон о капремонте – гигантский обман жилищного движения», «В наших платежках появится новая графа – «на капитальный ремонт». Реальности соответствует лишь одна строчка («новая графа»), что же касается остального – не все так однозначно.
То пропало, то исчезло
История капитального ремонта жилых строений это, по сути, история нового времени страны – с ее новыми законами, их невыполнением, надеждами, разочарованиями, и наконец, компромиссами, которые сводили на нет все сколько-нибудь радикальные рыночные реформы.
Все помнят Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» 1991 года, который считался куда как революционным: граждане почувствуют вкус собственности, ощутят себя хозяевами, а там уже один шаг до предпринимательства вообще. При этом государство (ст. 16) торжественно брало на себя обязательство: отремонтировать дома. Получат в собственность люди то, что есть, а со временем дом будет приведен в порядок. Все знают, чем кончилось: ремонт заморозили на долгие годы, собственники из нас не получились.
О своем обещании государство вспомнило полтора десятилетия спустя. Тогда был создан Фонд содействия реформированию жилищно коммунального хозяйства, которому, в числе прочего, перечислили деньги из бюджета на капремонт. Москва гордо отказалась от помощи фонда: слишком маленькую сумму тот предлагал, столичная казна выделяла куда больше. Об истинных причинах отказа тогда предпочли не говорить. Истина же заключалась в следующем: федеральную помощь можно получить лишь в том случае, если муниципалитеты выполнят установленные ЖК РФ условия реформирования ЖКХ. Но столица предпочитала жить по своим законам.
Только два примера. Основной инстанцией, которая принимает решение о ремонте, согласно Жилищному кодексу, должны быть собственники. Но в столице не они, а город диктовал необходимость (или ненужность) ремонта. Собственникам была отведена роль статистов. И второе. У фонда было требование: наличие в муниципалитете не менее, чем 80% частных управляющих организаций (в которых доля самого муниципалитета не должна превышать 25%). Такие организации должны были управлять 80% домов. Иными словами, в сферу управления домами должна была придти конкуренция. Не пришла.
Москва единственный регион в России, где в ЖКХ до сих преобладают монополисты – эти самые дирекции единого заказчика, ГУПы, среди которых соревнование в принципе невозможно: один ДЕЗ – один район. Какая здесь конкуренция?
Потом об отказе пожалели, да поздно: фонд с 1 января 2012 года должен был прекратить свое существование. Но загодя им был подготовлен проект федерального закона, меняющий механизм финансирования капитальных ремонтов домов. Он и лег в основу нынешнего законопроекта.
В первом его чтении срок работы фонда продлили – факт положительный. Все-таки единственный источник, из которого выделяли средства на капремонт и снос аварийного жилья. Правда, только до следующего года. В 2013-м денег из этой госкорпорации на капремонт выделять уже не будут.
Так или иначе, но с созданием фонда ситуация сдвинулась с мертвой точки, восстановление ветхого жилья началось.
Однако кардинально ситуацию он не переломил – ни в Москве, ни в регионах. Заместитель столичного мэра Марат Хуснуллин сказал, что около 50% жилищного фонда Москвы (108 млн кв. метров) требуют капитального ремонта. Около 20% зданий имеют физический износ более 40%. А ведь со временем число ветшающих зданий будет увеличиваться, бюджету с этой проблемой не справиться.
Отсюда – привлечение средств граждан. По сути, ничего нового в этом нет: собственники сами должны содержать и ремонтировать свое имущество. Только два региона в России (Москва и Чечня) каким-то образом обходили это положение. Но с приходом нового мэра столица присоединилась к федеральным стандартам: софинансирование со стороны жильцов – не менее 5%.
Живите, как хотите
Здесь стоит вспомнить, что подобное в истории страны уже было – еще тогда, когда она именовалась Советским Союзом. Тогда в платежках пайщиков ЖСК стояла графа: «амортизационные расходы». Это по сути и означало отчисление на «капремонт». Сумма была вполне доступная на граждан. Так что к началу 1990-х они накопили денег… в 20 раз больше, чем требовалось, чтобы восстановить дом!
Раскроем еще один секрет: копили-то деньги не столько на ремонт, сколько на… строительство нового дома.
Считалось, что первый простоит 70 лет, и к тому времени у них вполне хватит средств, чтобы их детям и внукам справить свое новоселье.
Но, как известно, все их накопления – когда отпустили цены – благополучно «сгорели».
А теперь вернемся к нынешнему законопроекту. Согласно ему средства на капремонт уже не будут выделяться из федерального бюджета, их передают на региональный уровень. Что здесь вызывает тревогу? Прежде всего то, что государство отказывается от своих обязательств поддерживать дома в жизнеспособном состоянии, передает эту головную боль регионам. А ведь признание государством своего долга перед гражданами было главной надеждой на то, что ремонт будет сделан. Теперь ст. 16 из когда-то принятого Закона «О приватизации…» изымается.
Заметим, такие попытки уже были. Конституционный суд РФ – высшая судебная инстанция – не далее как два года уже пробовал изъять эту статью из закона… несколько видоизменив ее. Ответственность бывшего наймодателя за ремонт, говорилось в решении КС, возникает лишь тогда, когда на момент приватизации дом уже требовал капитального ремонта, а владельцы помещений приняли на сей счет решение.
Но кто об этом тогда думал? А если, к примеру, в начале 1990-х это было относительно новое строение – скажем, построено десять и даже двадцать лет назад, оно еще не требовало ремонта, то он вообще не стоял в повестке дня. А раз так – никаких обязательств по отношению к такому дому у публичных правовых образований быть не могло. С государства взятки гладки, живите, как хотите (одна из иронических расшифровок аббревиатуры ЖКХ).
Правда, при этом почему-то не брались в расчет более поздние обязательства государства. 21 декабря 2011-го вышло в свет постановление правительства РФ No 1077 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2012–2014 годы». В нем приведена – по годам и регионам – таблица отчислений на капремонт собственником каждой квартиры. Для среднего московского жилища это примерно 300–500 руб. в месяц. Обращаем внимание не на сумму – она среднестатистическому москвичу по карману, а на сам факт ее появления. Это и есть «бремя собственности», о котором нам столько лет говорили.
Понятно: полностью переложить капремонт на плечи граждан просто нереально. Но смущает другое. Как эта норма – передача ремонтных дел в регионы – будет применяться на практике? 90% из них депрессивные, дотационные. Именно там нагрузка на граждан максимальная: жилищные субсидии выдаются лишь в том случае, если оплата ЖКУ превышает 22% семейного бюджета. Только у нас – в Москве – осталась цифра 10.
Так или иначе, если в местном бюджете нет денег на капремонт, не усложнят ли местные боссы путь к нему тем домам, где люди не в состоянии даже минимально оплатить ремонт?
Богатеньких не остановят и 30%, а ну, как этот стандарт распространится и на другие строения?
К сожалению, главным критерием отбора становится не состояние дома (что единственно разумно), не воля собственников, а мера финансового участия в ремонте жильцов. Сами же собственники, как и в прежние времена, от решения, ремонтировать или не ремонтировать их дом, отстранены.
Завещание для внука
Вернемся к московским делам. В план ремонта включены дома, построенные не позднее 1 января 1993 года. За 20 прошедших лет число их должно возрасти. Но на нынешний год запланировано капитально отремонтировать 260 домов. Даже если принять эту цифру за истинную, сколько лет понадобится, чтобы восстановить весь столичный жилой фонд? Самые молодые семьи могут пообещать это разве своим внукам. А за это время, что вполне закономерно, появятся еще тысячи ветхих зданий. И так – без конца.
Нельзя не сделать и еще одно замечание: что за оптимисты составляли нормы отчислений на капитальный ремонт? Разве не знают они, что цены на стройматериалы растут гигантскими темпами, и то, что сегодня оценивается в полтысячи, завтра может составить полную тысячу? Из этой ситуации есть только два выхода: либо сократить список подлежащих ремонту домов, либо урезать перечень самих работ. Оба варианта будут бить по населению: если не рублем, то перспективой жить в обветшавшем доме.
Не надо думать, будто Москва защищена больше, чем другие регионы, что «десятипроцентный забор» ей подмога: меньше платить жильцам. Конкурс «Кто больше?» коснулся и столицы. 5% софинансирования – минимум. Но уже рассматриваются и 7%, отодвигается в сторону «десятка».
Вот наглядный пример – Мосжилкооперация, которая сейчас стала управляющей организацией. Она была создана, когда у кооперативных домов сгорели на счетах все деньги, и некогда «золотой» фонд Москвы стал приходить в упадок. Тогда город приравнял дома ЖСК к муниципальным, финансируя те и другие на равных. Трезвое и гуманное решение!
Известно, что в домах ЖСК живут сейчас наименее обеспеченные граждане – ведь в свое время их строили для технической и культурной интеллигенции, а о том, как она нынче живет, говорить не приходится. Так вот, в прошлом году пайщики кое-как набрали необходимые 5%, все 100 домов, которые заявила Мосжилкооперация, прошли в заветный список. В нынешнем году заявка была подана на 40 домов. В список не попал ни один. Нашлись, видимо, более состоятельные дома. Хоть и не в таком удручающем состоянии.
Ремонтируем дом соседа?
В законопроекте говорится о том, что нужно дать субъектам РФ право создавать региональный фонд финансирования капитального ремонта. Наполняться он будет как федеральным, так и местными бюджетами, а кроме того, эмиссией собственных облигаций и, конечно, отчислениями самих домов. И он, этот фонд, будет решать: кому дать, кому не дать. Дома будут лишь уведомляться, какой из них получит деньги.
Что это значит? Собственники какого-то дома собрали определенную сумму, перевели ее в накопительный фонд и… распрощались с ней? Но кто захочет финансировать чужое, пусть и требующее неотложного ремонта имущество – при всем сочувствии к его обитателям. Здесь не до сантиментов. А вдруг в вашем доме завтра случится ЧП? Произойдет, скажем, авария отопительной системы, от чего никто не застрахован? Да и о чем говорит Гражданский кодекс? Собственник должен нести бремя ответственности за содержание своей собственности. Своей, но не чужой!
Этого не могут не заметить на втором чтении, вряд ли такое положение пройдет. Но утверждать это с уверенностью трудно. В законопроекте сказано: «…вступает в силу с 1 июля 2012 года». Времени для дискуссий не остается.
То, что все собственники должны копить деньги на устранение аварийной ситуации и капитальный ремонт вообще, сомнений нет.
Но, по мнению ведущего специалиста Института экономики города Дмитрия Гордеева, это должен быть постоянно пополняемый пул. Его средства должны использоваться собственниками, когда они примут решение о капремонте. Институт не исключает, что такая плата будет устанавливаться в обязательном порядке как доля стоимости ремонта.
При всех способах управления соответствующая графа должна появиться в платежке, независимо от того, новый это дом или нет. Но главное отличие предложений института в том, что он принципиально против того, чтобы такие накопления уходили в некий региональный «общак». По мнению Д. Гордеева, они должны храниться на депозите конкретного дома.
Если номинальным владельцем такого банковского счета будет управляющая организация, она без решения общего собрания не вправе распоряжаться им. Надо установить банку законодательный запрет. Если случится авария, ее устранят за счет средств управляющей компании, которые предусматриваются, исходя из состояния дома и вероятности ЧП. Если денег не хватит, то обращение к банковскому счету возможно лишь после одобрения общим собранием собственников, советом дома, правлением ТСЖ. Одним словом, это должен быть резервный фонд конкретного строения, а не кормушка функционеров.
Кредит под честное слово
Понятно, что ни бюджетные отчисления, ни деньги собственников проблему не решат – нужны кредиты. Нынешние ставки нереальны, пора вернуться к обещанным 6-7% годовых. Волевой порядок нынче не проходит, гарантию должно предоставить государство. Пусть и не на всю сумму ремонта, а, скажем, только на треть. И, понятно, не всем домам, а лишь тем, где живут добросовестные собственники, которые заботятся о доме, где общее имущество в полном порядке. Где нет неплательщиков – это тоже определенная гарантия, что кредит будет возвращен.
Собственно, другой гарантии и быть не может – ни дом, ни квартиру заложить нельзя. Кредит под честное слово? А почему бы нет? В странах Прибалтики, бывших соцстранах Европы это уже принято. В Эстонии, например, есть специальное гарантийное агентство «под честное слово», которое существует длительное время. Оно помогло получить долгосрочные кредиты многим домам.
Последние годы в Эстонии банки, кстати, выдают кредиты уже без поручительства гарантийного агентства, научились сами оценивать риски. Случаев невозвращения нет. Такая практика известна и в Словакии, и в Венгрии. Возможно, есть резон перенять этот опыт. Не путь ли это к изысканию необходимых средств, находящихся, кстати, под полным контролем граждан? Доверие – это еще тот резерв, который не задействован нашим растущим рынком.