Народ интересуется
На вопросы читателей отвечает эксперт «КР», зам. руководителя ООО «ДЕЗ района Южное Бутово» Андрей Чечин
Встреча министров на яхте
Обязана ли я, как председатель правления ТСЖ, подписать договор теплоснабжения с ОАО «МОЭК» (Московской объединенной энергетической компанией)? Его мне прислали по почте. Боюсь подвести жителей, поскольку не все положения этого документа меня устраивают.
Елена Ковригина
– Надо понимать, что договор теплоснабжения рожден не в федеральных ведомствах, его составили юристы ресурсоснабжающей организации, которая нередко пытается диктовать свои правила на рынке. С этими правилами можно и нужно бороться. К тому же, согласно законодательству, вас никто не имеет право заставить подписать договор, поскольку договор – это свободное волеизъявление двух сторон. Он считается заключенным лишь тогда, когда обе стороны пришли к единому мнению и свое согласие с условиями договора скрепили подписями.
Общедомовой прибор учета тепловой энергии, установленный при строительстве, находится на балансе МОЭК. Можно ли вернуть его в состав общего имущества?
Анатолий Киселев, председатель Совета дома
– Это трудно, но попробовать можно. Должно быть решение общего собрания о включении оборудования ИТП в состав общего имущества. С ним и идите в суд.
Нужно будет поднять историю строительства дома. Если он коммерческий, и квартиры продавались, то застройщик взял с жителей деньги, в том числе и за этот прибор учета. Тогда реально выиграть в суде.
В большинстве домов старой постройки общедомовые приборы учета были установлены за счет бюджета города и позднее переданы МОЭК. В этом случае включить их в состав общего имущества многоквартирного дома невозможно – у них есть собственник.
Может ли ресурсоснабжающая организация не подписать акт готовности дома к зиме, если я не заключу с ней договор теплоснабжения?
Евгений Францев, председатель правления ТСЖ
– П. 4.1.4 договора теплоснабжения МОЭК гласит: теплоснабжающая организация обязуется ежегодно проверять техническое состояние и готовность теплотехнического оборудования потребителя к работе в отопительный период путем оформления двухстороннего акта. На мой взгляд, этот пункт вообще следовало бы исключить из текста документа.
За долгие годы сложилась практика, при которой без подписи тепловиков дом нельзя принять к зиме. И многие теплоснабжающие организации используют этот пункт как средство давления, не подписывая акт готовности, к примеру, из-за долгов населения.
Согласно ст. 20 Жилищного кодекса единственным государственным органом, надзирающим за содержанием жилых домов, является жилищная инспекция. Это контролер, установленный федеральным законодательством. Подобные полномочия для теплоснабжающих организаций федеральным законами не предусмотрены.
Исключите из договора с МОЭК п. 4.1.4, либо измените его, прописав, что ежегодная проверка технического состояния и готовности теплотехнического оборудования потребителя к работе в отопительный период – функция исключительно жилищной инспекции.
Считайте трубы… до двух
Работаю управляющей в новом доме, где создано ТСЖ. Имеем свой ИТП (индивидуальный тепловой пункт). В дом поступают два коммунальных ресурса – тепловая энергия и теплоноситель (холодная вода). Горячую воду производим на ИТП. Какой договор я должна подписать с теплоснабжающей организацией?
Ольга Прокудина
– Сначала разберитесь, какие трубы входят в дом. Если у вас имеется ИТП, то должно быть всего две трубы с теплоносителем – прямая на входе и обратная на выходе.
Если вам пытаются навязать услугу «горячее водоснабжение», попросите показать еще две трубы на горячую воду. Скорее всего, их не будет.
Выясните, кому принадлежит оборудование ИТП. Если оно включено в состав общего имущества дома, то договор должен быть только на тепловую энергию в теплоносителе (для нужд отопления). Платить МОЭК за горячую воду вы не должны, ведь вы ее приготовляете сами.
Однако следует иметь в виду, что многие управляющие компании в момент сдачи новостроек передали оборудование ИТП в МОЭК. Возможно, и ваш тепловой пункт находится на балансе этой организации. Запросите подтверждающие документы. Если это так, то тепловики обязаны вам выставлять счета за тепловую энергию в горячей воде. Ведь получается, что это они приготавливают горячую воду на своем оборудовании. И неважно, что находится оно в вашем доме. В этом случае вы заключаете договор на тепловую энергию в теплоносителе и на тепловую энергию в горячей воде.
В течение какого срока после сдачи дома должны быть поставлены на коммерческий учет общедомовые приборы учета?
Ирина Вольская
– Из ст. 13 Федерального закона № 261-ФЗ от 23.11.2009 «Об энергосбережении» следует, что теплоснабжающая организация обязана принять общедомовый прибор на коммерческий учет в течение месяца с момента сдачи дома и инженерных сетей в эксплуатацию.
МОЭК внедрил единую систему автоматизированного съема показаний приборов учета. Что это дает управляющим организациям?
Андрей Кишнев
– Распоряжением правительства Москвы от 20.01.2009 № 49-ПП МОЭК поручено создание единой общегородской АСКУПЭ – автоматизированной системы коммерческого учета потребления энергоресурсов. Эта система учитывает и качественные, и количественные показатели. Правда, управляющим компаниям теплоснабжающая организация запрещает подключаться к общедомовым счетчикам для того, чтобы в режиме реального времени видеть их показания. Можно подключиться лишь к конечному компьютеру. Поэтому на повестку дня у многих управляющих компаний сейчас встает вопрос организации в режиме реального времени контроля над показаниями общедомовых счетчиков.
В 2005-м наш ЖСК на бюджетные деньги установил общедомовой теплосчетчик. Но на коммерческий учет председатель правления его поставила лишь в 2010-м. Ссылаясь на это, она не учитывает для перерасчета за коммунальные услуги показания приборов за предыдущие годы. Правильно ли это?
Инна Макарова
– До 2010 года даже в домах с приборами учета тепла начисления населению Москвы за отопление производились по нормативу. Несмотря на это, на основании Правил предоставления коммунальных услуг (утверждены постановление правительства РФ № 307 от 23.05.2006) председатель правления вашего ЖСК должна была в конце года брать фактические данные прибора учета и делать перерасчет. Ведь брала она с вас по нормативу, а рассчитывалась с ресурсоснабжающей организацией по прибору.
Многие председатели пошли незаконным путем – выявляли разницу и на общем собрании выносили вопрос об использовании этих денег на капремонт или другие нужды. С точки зрения финансовой дисциплины, эти средства целевые, их можно направлять только на оплату коммунальной услуги.
Как отсечь лишний градус
Способны ли УК, ТСЖ и ЖСК влиять на объемы поставленного тепла? Речь идет о перетопах. Может ли, скажем, управляющая компания выдвинуть поставщику условие: тепла в дом нужно столько-то, и больше мы от вас не возьмем?
Татьяна Варская
– УК не может нормировать количество тепла, поскольку температура наружного воздуха каждый год и каждый месяц разная. По этой причине расчеты теплопотребления на дом производятся по максимальным нагрузкам, предусмотренным проектом. Они показывают, какой объем тепла может максимально принять дом при температуре наружного воздуха, допустим, минус 30.
Почему некоторые жители замерзают в своих квартирах при минус 30? Да потому, что максимальные нагрузки того или иного дома рассчитаны, скажем, на минус 26. В такие дома, сколько тепла не вкачивай, больше максимума их стеновые панели не примут. Лишнее тепло просто уйдет на улицу. И нормировать эту ситуацию нельзя. Можно лишь фактически учесть по приборам учета объем тепла.
А вот как избежать перетопов? Рекомендую всем ТСЖ, ЖСК и УК анализировать каждый год объемы тепла. Для этого надо брать из Интернета данные о среднемесячной температуре наружного воздуха. Если она более или менее одинакова по месяцам, но при этом в январе 2008-го в дом закачали 800 Гкал, а в январе 2009-го при такой же температуре – 1000 Гкал, то у УК должен возникнуть вопрос – почему, на каком основании?
Во многих домах, не оборудованных автоматизированными узлами управления, нет возможности отсечь лишний объем тепла. Поэтому и приходится дому принимать теплоноситель с температурой под 90 градусов вместо 60-70. Жителям остается лишь форточки открывать. Здесь помочь может общедомовый прибор учета, который регистрирует температурные параметры теплоносителя. По распечатке можно увидеть завышение температуры и предъявить иск тепловикам по поводу нарушения условий договора, ведь услугу они предоставили дефектную. После этого следует взыскать с них через суд неустойку и затем сделать перерасчет жителям.
Что включает в себя тариф на тепловую энергию?
Евгения Лопырева, пенсионерка
– Советую всем – и собственникам, и председателям правлений – проштудировать Методические указания по расчету регулируемых тарифов и цен на электрическую (тепловую) энергию на розничном (потребительском) рынке. Эти указания утверждены приказом Федеральной службы по тарифам (ФСТ) № 20-э/2 от 6.08.2004 (с изменениями от 24.06.2011). Конечно, понадобится не один день на то, чтобы разобраться в этом документе, в котором сокрыта главная тайна – почему растут тарифы, и что в них входит?
Например, МОЭК включила в договор теплоснабжения обязанность УК оплатить теплоноситель, который идет на наполнение внутридомовой системы, погрешив тем самым против правил. В Методических указаниях сказано: в составляющую тарифа входит, в том числе, и приготовление этого теплоносителя. Мы не должны оплачивать потери на теплосетях, потому что эти потери включаются в тариф теплоснабжающей организации.
Единственное, что возложено на УК, это обязанность оплатить потери теплоносителя в случае аварий или утечек на внутридомовых сетях. Такое бывает, когда какой-то стояк в доме слабо прогревается, и слесарь не может придумать ничего умнее, как открыть кран и спустить воду из стояка в подвал, прогоняя теплоноситель. В результате сливается определенный объем.
А высчитывается он просто. Прибор учета измеряет не только Гкал, но и объем теплоносителя, который вошел в дом и вышел из него. Разница между двумя показаниями как раз и есть потери в системе теплоснабжения дома. Их УК обязаны оплатить.
Вообще в тариф входит все, что учитывает в своей «бухгалтерии» теплоснабжающая организация. Плюс все расходы, связанные с ее функционированием, все потери в сетях при транспортировке тепла, инвестиционные средства, и финансовые риски.
Мало кто знает, что в тариф включают даже дебиторскую задолженность. То есть долги жителей в текущем году попадают в тариф на следующий год. И получается, что суммы эти «размываются» на добропорядочных плательщиков.
Поэтому надо с осторожностью относиться к жалобам теплоснабжающих организаций на убытки из-за неплатежей. Они безубыточны согласно законодательству, все убытки, так или иначе, включаются в тариф.