Переживем ли очередную революцию в ЖКХ?
Недавно в Москве прошел V Всероссийский форум «Система управления жилищным фондом», который собрал около 300 представителей управляющих и ресурсоснабжающих организаций. Из-за высокой стоимости участия в зале практически не было руководителей ТСЖ, ЖСК, хотя именно для них с трибуны форума прозвучало много полезного.
Сегодня по просьбам читателей мы публикуем наиболее интересную информацию о нововведениях в жилищном законодательстве из выступления ведущего юрисконсульта направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрия Гордеева.
Новая рольжилинспектора
В ст. 12 Жилищного кодекса установлено, что порядок деятельности государственных жилищных инспекций определяет правительство РФ. Однако на сегодня этого порядка практически нет, если не считать устаревшего постановления правительства РФ от 26.10.1994 № 1086 «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации».
Два года назад Департамент ЖКХ Минрегионразвития подготовил письмо, в котором попытался дать жилинспекциям методические рекомендации по вопросу привлечения управляющих организаций к административной ответственности по ст. 7. 22 КоАП «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений» (наложение штрафа на юридических лиц в размере 40 000–50 000 рублей). По мнению Минрегионразвития, управляющую организацию можно наказывать только за невыполнение обязательств по договору управления. То есть собственники ей работы заказали, оплатили, но она их не сделала.
Однако в регионах управляющих штрафуют за какие-то недостатки в конкретных домах, не разбираясь, поручено или нет их устранение по договору, предусмотрена ли за это плата. По жалобе собственника инспектор приходит в дом и фиксирует недостаток. Диалог с директором УК при этом происходит примерно такой:
– Вы управляете этим домом?
– Я.
– Крыша протекает?
– Протекает.
– С вас штраф – 50 тысяч.
Не только жилинспекции, но и суды считают, что управляющие отвечают за состояние домов независимо от положений договора. Попытки оспорить взыскания обычно заканчиваются проигрышем.
Проверят все и всех!
В ст. 20 ЖК правительству РФ дано поручение принять нормативные и методические акты, в том числе – касающиеся деятельности жилинспекций.
На сайте Минрегионразвития опубликован проект постановления правительства РФ «Об организации государственного жилищного контроля (надзора) в Российской Федерации», которое должно вступить в силу с 1 января 2012 г. Но для того, чтобы его было легко применять на практике, требуется подправить и другие законы.
Сейчас трудно определиться с тем, куда жаловаться на управляющую организацию. В Жилищном кодексе не используется понятие «государственный жилищный контроль (надзор)». Кроме того, в нем устанавлены контрольные функции как органов госвласти субъектов РФ, так и органов госвласти РФ.
В п. 1 ст. 20 ЖК говорится о полномочиях и функциях федеральных органов исполнительной власти по государственному контролю над использованием и сохранностью жилищного фонда, соблюдением правил содержания общего имущества, соответствием многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и оснащенности приборами учета, а также над соответствием качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям.
А п. 2 ст. 20 гласит, что государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов РФ в порядке, установленном уполномоченным правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Что такое государственный контроль или надзор? Это организация и проведение проверок по предупреждению, выявлению и пресечению нарушений юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных федеральными законами, нормативными правовыми актами РФ, субъектов РФ. Но эти полномочия не предусмотрены Федеральным законом от 06.10.1999 № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ».
Функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственного жилищного контроля (надзора) не отнесены и к полномочиям Минрегионразвития. Значит, нужны изменения и в Жилищный кодекс, и в 184-й закон, и в положение о Министерстве регионального развития.
И далее – по списку
Итак, проект постановления правительства РФ о государственном жилищном контроле (надзоре) предполагает, что жилинспекции будут контролировать:
– использование и сохранность жилищного фонда, независимо от его формы собственности, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и соблюдение Правил пользования жилыми помещениями и Правил содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда;
– соответствие жилых домов, жилых помещений и технического состояния общего имущества, в том числе инженерного оборудования, внутридомового газового оборудования, установленным требованиям технологических и технических стандартов, санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
– соблюдение порядка участия собственников многоквартирного дома в процедуре создания ТСЖ, отбора управляющей организации или подрядной организации для выполнения работ по содержанию и ремонту, в том числе, капитальному, многоквартирных домов решениям общих собраний и действующему законодательству (проверка наличия и исполнения протоколов общих собраний, соответствие участников собраний, наличие кворума);
– соответствие порядка проведения общих собраний собственников при создании ТСЖ (включая новостройки), передачи функций по управлению домом при замене управляющей организации действующему жилищному законодательству;
– соответствие многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета;
– соблюдение требований о проведении обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общего имущества;
– соблюдение требований о разработке и доведении лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов, предложений о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности до сведения собственников;
– выполнение принятых решений и предписаний по устранению выявленных нарушений.
Предполагается, что инспектор будет приходить в дом не с пустыми руками. В обязательный набор средств технического контроля должны входить мобильные приборы для измерения фактических расходов и потерь энергоресурсов, геометрических и теплотехнических параметров конструктивных элементов здания, тепловентиляционных режимов внутренних помещений, напряжений в электросети, давления и температуры в сетях водо- и теплоснабжения.
Устав не догма
До 1 марта 2012 года все ТСЖ должны представить в жилинспекцию копии решений общих собраний членов ТСЖ об организации товарищества. Это требование связано с желанием авторов поправок навести порядок с фиктивными товариществами. Жилинспекции должны проверять правомерность принятия общим собранием решения о создании ТСЖ, соответствие устава требованиям законодательства.
Нередко товарищества отказываются выполнять то или иное требование закона, ссылаясь на то, что «в уставе этого нет». Однако в уставе вовсе не обязательно прописывать нормы, напрямую установленные законодательством или нормативными актами. Например, о том, что ТСЖ является исполнителем коммунальных услуг.
Даже если в уставе появятся какие-то положения, противоречащие действующему законодательству, то жилинспектор обязан будет выдать предписание о внесении поправок.
Предписания получат и ТСЖ, в которых правомерность избрания председателя и членов правления, как и их полномочия, окажется под вопросом. Часто председатель избирается на конкретный срок, однако продолжает работать и после того, как его мандат закончился. Не выполнено предписание – ТСЖ может быть ликвидировано в судебном порядке.
Если в доме работает управляющая компания, то жилинспектор будет проверять правомерность принятия собственниками решения о выборе компании, утверждения условий договора и его заключения.
Тут следует напомнить о том, что текст договора управления берется из протокола общего собрания. Если компания работает по договору управления, текст которого отсутствует в протоколе, то договор считается принятым не на тех условиях, которые утвердило общее собрание. Тогда традиционно спорные вопросы о том, реализован ли способ управления, правомочна ли компания работать в доме, решаются просто. Достаточно сравнить тексты договора, заключенного с собственником конкретной квартиры, и «протокольным» вариантом.
Тексты разные или появились новые разделы, иные условия? Следовательно, договор нелегитимен. Это означает, что компания не имеет права выполнять работы в доме, выставлять жителям платежные документы.
При выявлении таких нарушений жилинспекция выдаст предписания об их устранении. Все эти меры позволят более скрупулезно подходить к выполнению норм Жилищного кодекса.
Тотальное нормирование
Правительству РФ поручено разработать стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. Этим займется Минрегионразвития. Нормативы предстоит согласовать с антимонопольной службой, с Минэкономразвития. Документ очень важный, он будет влиять на весь сектор управления многоквартирными домами.
Сначала предполагалось, что стандарты и правила разработают саморегулируемые организации. Хотели внести в Жилищный кодекс раздел о саморегулировании, причем, обязательном. Но поскольку доверия к СРО мало, решили подстраховаться и поручили установить нормативы правительству РФ. Раздел о СРО был исключен из законопроекта при втором чтении.
Важно, каким окажется новый документ. Если стандарты сформулируют на основе Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя № 170 от 27.10.2003) или зададут жесткий алгоритм управленческой деятельности, то это будет очень плохо. Сверху, из Москвы, сказать, как надо управлять домами, невозможно. Другое дело, если норматив сделают на основе анализа отрицательных и положительных сторон развития рынка управления.
Сейчас саморегулирование остается делом добровольным. Большинство регионов охвачено этой деятельностью, надо обобщить практику и опыт принятия стандартов и правил на региональном уровне в СРО, учесть, что думают по этому поводу сами управляющие компании, что они предлагают.
Интересна история еще одного поручения правительству – утвердить минимальный перечень работ и услуг, необходимых для содержания общего имущества, порядок их оказания и выполнения. Еще не все управляющие научились общаться с собственниками и предлагать им дифференцированный перечень работ. Чаще они концентрируются только на том, какой должна быть плата, а потом сами принимают решение, что надо сделать в доме.
Собственникам и контролирующим органам представляют акты выполненных работ. Дескать, всю полученную плату израсходовали согласно этим актам. Но всем понятно, что должно быть не так. Предложения управляющей компании обсуждаются на общем собрании. Собственники с ними либо соглашаются, либо нет. На этом же собрании утверждаются условия договора и размер платы. Таким образом, получается баланс между тем, что УК, как профессионал, предлагает в конкретном доме, и тем, на что соглашаются собственники и по перечню работ, и по оплате. Итог должен устраивать обе стороны.
Но собственники пассивны, собрание провести трудно, УК не готовы предлагать дифференцированный перечень по каждому дому. Поэтому возникла необходимость в определении минимального перечня работ, который собственники должны заказать. Но все дома разные, и предпочтения проживающих в них собственников тоже с разные. Поэтому решение об установлении минимального перечня работ и услуг, необходимого для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, представляется разумным.
Возможно, в нем окажутся все услуги, связанные с санитарией. Вряд ли там появятся работы по текущему и капитальному ремонту. Но это должен быть универсальный перечень, применимый абсолютно ко всем домам – и старым, и новым.
Проценты кворума
Новые требования предъявляются к заключению договора управления. Для его утверждения общим собранием надо получить не менее 26% голосов, то есть большинство от кворумной планки в 51%. Но заключенным договор может считаться лишь после того, как его подпишут собственники, обладающие не менее 50% площадей в доме. А это, по сути, второй тур голосования.
Законодатели пошли на это из-за многочисленных фальсификаций при заключении договоров, когда собственники практически не влияют на его условия и даже не знают, кто управляет их домами. Итак, пока договор не подписан собст-венниками, имеющими 50% площадей в доме, договора нет. Это всего лишь проект.
Меняется ответственность управляющих. Раньше они отвечали только за те работы и услуги, которые указаны в договоре управления, и под которые принимался размер платы на общем собрании. Сейчас законодатель в ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса указал: УК отвечает за состояние дома в соответствии с техническими регламентами.
Иногда управляющие соглашаются работать на любых условиях, обещают с три короба, зная, что собственники не будут их контролировать. Теперь ужесточение контроля повышает планку их ответственности. Если компания согласилась стать управляющей, то независимо от того, какие работы и услуги собственники утвердят в перечне по договору, она будет отвечать за состояние дома в соответствии с техрегламентом, утвержденным правительством РФ.
При непосредственном способе управления в домах с 12 и более квартирами собственники теперь также будут обязаны выбрать управляющую компанию. Но отвечать за дом ей придется только по договору (вводится новый вид договора – о содержании и ремонте общего имущества). Это принципиальная разница.
Снимается дискуссионный вопрос о том, может ли УК отвечать за все коммунальные услуги или только за те, которые указаны в договоре управления. Теперь она отвечает за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства дома. К примеру, она не вправе отказаться от предоставления услуги холодного водоснабжения, если дом снабжен водопроводной сетью. Она обязана также выступать абонентом у ресурсоснабжающей организации. И это не зависит от желания – внести в договор управления «коммуналку» или нет.
При непосредственном способе управления за коммунальные услуги, как и прежде, отвечают ресурсоснабжающие организации по прямым договорам с жителями. При этом их абонентами являются собственники. При способе управления управляющей организацией и ТСЖ отдельные собственники вообще не могут быть абонентами. Но при всех способах управления разрешаются прямые платежи. Для этого необходимо всего лишь принять решение на общем собрании собственников, а в доме ТСЖ – на общем собрании членов товарищества.
Но опять же это не зависит от желания ресурсоснабжающей организации – хочет она или не хочет принимать деньги от жителей, как не зависит и от того, прописано это условие в договоре ресурсоснабжения или нет. Только решение общего собрания!
Сейчас Жилищный кодекс предусматривает два варианта непосредственного управления. Если в доме менее 12 квартир, жители могут нанять несколько подрядчиков – отдельно для вывоза мусора, для уборки подъездов, ремонта крыши и т. д. Если в доме более 12 квартир, все работы по содержанию и ремонту общего имущества выполняет одна УК. Это единственная норма, которая вводится с отсрочкой – с 1 марта 2012 года.
Свежие противоречия
В Жилищном кодексе появилась формулировка, которую можно назвать комической. При непосредственном способе управляющая отвечает за содержание общего имущества, а за коммунальные услуги – ресурсоснабжающая организация. Но в ст.161 записана очень важная норма о том, кто является исполнителем коммунальных услуг. Если в доме есть ТСЖ, и оно заключило договор управления со сторонней организацией, то она и будет считаться исполнителем коммунальных услуг для всех собственников. Если же ТСЖ не заключает договор управления, а также, если в доме работает УК или выбран непосредственный способ, то исполнителем коммунальных услуг является то лицо, которое отвечает за содержание и ремонт внутридомовых сетей.
Логика законодателя понятна: нельзя гарантировать нормативные 18 градусов тепла в квартире, не отвечая за внутридомовую систему отопления. Нельзя обеспечить подачу воды на 16-й этаж, не отвечая за подкачивающий насос, установленный в подвале.
А кто будет нести ответственность за внутридомовые сети при непосредственном управлении – управляющая или ресурсоснабжающая организация? Ответов два. Ресурсники отвечают за коммунальные услуги, но за внутридомовые сети – УК. Либо УК будет отвечать за содержание внутридомового имущества, кроме инженерных сетей и систем в доме, по которым подает ресурс соответствующая снабжающая организация. Конечно, это противоречие на практике вызовет много споров: каждая из сторон будет пытаться уйти от ответственности за протечки в подвале.