Коль дом разрушить невтерпеж…
Как закон ни поверни, собственнику у нас дано право распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Однако часто правом этим пользуются, пренебрегая интересами соседей, в угоду амбициям или коммерческим интересам. Расскажем несколько реальных историй…
Если нельзя, но очень хочется
В 2009 году собственница квартиры на первом этаже (Средний Тишинский пер., д. 3) получила разрешение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о переводе ее квартиры в нежилой фонд. И использовала его абсолютно не по назначению.
Жители переполошились лишь тогда, когда дама начала кардинальную перепланировку. Как же так, ведь для изменения режима пользования общей домовой собственностью требуется решение общего собрания, и согласие должны дать 100% собственников! Это предусмотрено постановлениями правительства Москвы от 15 ноября 2005 г. № 883-ПП «О реализации Положений Жилищного кодекса Российской Федерации и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах» и от 22 июня 2010 г. № 502-ПП «Об утверждении Регламента подготовки и выдачи Государственной жилищной инспекцией города Москвы в режиме «одного окна» решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещений, связанных с передачей в пользование части общего имущества в многоквартирном доме».
Председатель домкома Нина Стефановская рассказала:
– Мы направили запрос о предоставлении материалов, на основании которых было принято решение о переводе квартиры в нежилой фонд. Из ответа следовало, что разрешение собственница получила в то время, когда решение общего собрания не требовалось. Но в распоряжении Департамента жилищной политики и жилищного фонда нет ни слова о разрешении производства строительных работ. Для этого требуется распоряжение Мосжилинспекции. А его нет и, скорее всего, не будет.
Тем не менее, собственница приступила к реконструкции на фасаде здания, ведь ей во что бы то ни стало надо прорубить отдельный вход, оборудовать крыльцо. В нежилом помещении не должно быть газового оборудования. Газовая труба – это тоже общедомовая собственность, ее нужно будет ввести в дом через другую квартиру. С какой стати люди должны терпеть неудобства?
Трижды бизнес-вумэн начинала работы, трижды домком вызывал полицию. Дама демонстрировала правоохранителям распоряжение жилищного департамента, и те ретировались. Бездействует управа. Только управляющая организация – ДЕЗ встала на сторону жителей, выдала предписание о прекращении самоуправства и потребовала представить документы, которые бы подтвердили право на выполнение работ.
Каковы полномочия в этой ситуации у управляющей организации, разъяснил заместитель руководителя ООО ДЕЗ района Южное Бутово Андрей Чечин:
– Изменить функциональное назначение помещения – право собственника. Предъявлять распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы как основание для начала работ неправомерно, эта бумага лишь разрешает считать помещение нежилым. А дальше – сложностей не миновать. Для устройства отдельного входа надо затронуть фасадную часть здания, которая относится к общему имуществу многоквартирного дома. По Жилищному кодексу изменение состава и объема общего имущества – единственный вопрос, который требует стопроцентного согласия всех собственников. Она никогда его не получит. Для работ на фасаде, кроме проекта, согласованного с множеством инстанций, нужно еще и заключение главного архитектора этого дома о том, что перепланировка не повлечет за собой обрушение здания. К тому же, ни одна управляющая организация не возьмет на себя ответственность за согласование такого проекта. Есть примеры, когда рушатся подъезды, перекрытия только из-за того, что во время ремонта в какой-нибудь квартире задели не тот кирпич.
Но если самоуправство продолжается, то остается только один выход – идти в суд. Жители полагают: если по договору управления УК обязуется обеспечивать безопасное проживание, следить за состоянием общего имущества, то и судиться за них должна она. Однако суд, скорее всего, откажет, потому что ущерб наносится не ей, а собственникам. Иск должны инициировать жители. А если у них нет денег на адвоката? Тогда один или несколько собственников могут дать управляющей организации доверенность на представление их интересов в суде.
В духе дурных традиций
Собственник квартиры на первом этаже д. 29, корп. 3 на улице Усачева во время переустройства частично снес несущие конструкции. На стенах квартир верхних этажах появились трещины. Для отдельного входа собственник оборудовал на газоне тамбур в 30 квадратных метров.
Жители пожаловались в управу района Хамовники. Власти организовали комиссию, сделали проверку. И опять собственник козырял распоряжением жилищного департамента о переводе его квартиры в нежилой фонд для использования под офис.
А должен быть проект, согласованный в многочисленных инстанциях! По его заказу коммерческая фирма воплотила в проекте все фантазии коммерсанта, включая разборку ограждающих конструкций (подоконных зон), устройство витрин и тамбуров за пределами габаритов здания (два крыльца, лестничные марши). Согласований не было, кто бы взял на себя ответст-венность согласовать такой проект! Самый главный документ – протокол решения общего со-брания о согласии всех собственников на переустройство – оказался фальшивым.
Докажи, что ты не верблюд
Сейчас стало модным – чуть что отправлять собственников в суд. Безусловно, пора уходить от попыток решать проблемы с помощью писем, жалоб по всем инстанциям – от главы управы до администрации президента. Да и в судах при всей очевидной выигрышной позиции жителям приходится доказывать, что «ты не верблюд».
Дело было в Санкт-Петербурге…
Собственница квартиры на первом этаже дома ЖСК захотела переоборудовать ее под магазин. Решением общего собрания в форме заочного голосования в устройстве отдельного входа через фасадное окно здания с увеличением его проема ей было отказано.
Однако унять даму оказалось не так-то просто! Она подала иск. Суд первой инстанции принял решение в пользу истицы, указал, что реализация проекта не нарушает никаких прав остальных 397 собственников дома, не ухудшает условия проживания и обязал их дать согласие на проведение перепланировки, поскольку все они «злоупотребляют правом»… Это решение отменил городской суд и отправил в райсуд на повторное рассмотрение в новом составе судей.
У владелицы квартиры имеется заключение проектной организации о том, что проект перепланировки отвечает всем СНиПам и стандартам, куча справок – от пожарников, из Роспотребнадзора… Жителям приходится доказывать, казалось бы, очевидное: вход в магазин, устроенный на газоне под окнами, ухудшит условия их проживания. Получить какую-либо справку о том, что цены на квартиры упадут, негде. Формально, закон на их стороне. Но судьи правы: если собственники заявляют о нарушении прав, то должны указать, какие конкретно права нарушены.
Коммерсанты – народ сметливый, но действуют неразумно. Сначала переводят жилое помещение в нежилой фонд, а уж только после этого начинают «согласовывать» вопросы по оборудованию дополнительного входа в это уже нежилое помещение. А надо делать наоборот! До тех пор пока не будет получено разрешение от собственников дома на устройство этого входа, проектировщики не должны приступать к изготовлению проекта, уполномоченные структуры – к его согласованию. Глядишь, при таком порядке желающих превратить квартиру в коммерческую контору поубавилось бы.
Не нарываться!
Спокойная жизнь у Анатолия Киселева (ул. Барышиха, д. 12, корп. 1) закончилась, когда его сосед снизу затеял нешуточную перепланировку.
Грохотали вовсю, штробили стены отбойным молотком. Головная боль – пустяк, перетерплю, – решил Анатолий. Но когда от вибрации в коридоре начала отходить плитка, а из щелей над стояками посыпался цемент, Киселев забил тревогу. Написал в Мосжилинспекцию, в управляющую организацию, в префектуру.
Управа района Митино поспешила отписаться: «переустройство осуществлено в полном соответствии с действующими нормативно-правовыми актами, что подтверждается наличием разрешительной документации и актами комиссионных обследований».
Однако спустя полтора месяца Мосжилинспекция во время совместной проверки с Инспекцией по надзору за переустройством помещений в жилых домах по СЗАО все же выявила факты самовольной перепланировки, выдала собственнику предписание: привести квартиру в соответствие с технической документацией или согласовать переустройство. Ограничилась предупреждением о необходимости оформить документацию также и управляющая организация – ДЕЗ района Митино. Незаконные работы останавливать никто и не думал. Сосед продолжал воплощать в жизнь свои фантазии.
Квартиру Киселева обследовали работники ДЕЗ. Отслоилась плитка? Это из-за некачественной укладки, следовало из акта. Возмещение ущерба? Извольте в суд! С соседа опять, как с гуся вода.
Зато непредсказуемым образом изменил правовой статус гражданина Киселева, к тому же, пенсионера, осмотр его «пострадавшей» квартиры Мосжилинспекцией. Пустил проверяющих зафиксировать ущерб. Ущерба не обнаружили, но зато инспектора отметили незаконную перепланировку. И какую! Перенос раковины на кухне и застекленный балкон!
Можно понять недоумение Анатолия Киселева. Ведь раковину он всего лишь передвинул – так, чтобы подходить к ней было удобно, при этом трубы и подводку не трогал. Зачем балкон застеклил? Но так же теплее!
Мосжилинспекция проявила удивительную настойчивость по усмирению «злостного нарушителя закона» Киселева. Он получил бумаги, одна другой страшнее. Предписание инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по СЗАО гласило: вами выполнены самовольные действия по переустройству жилого помещения, указанные действия нарушают права и законные интересы граждан, вам надлежит в установленный срок привести указанное помещение в соответствие с проектом здания, а именно демонтировать остекление балкона и перенести раковину на кухне. Невыполнение требования повлечет обращение Мосжилинспекции в суд с иском о продаже принадлежащего вам жилого помещения с публичных торгов. Протокол об административном нарушении, постановление о назначении административного наказания, из которого следовало, что Киселев «признан виновным», и на него наложен штраф – 2000 рублей. Не оплатит в течение 30 дней – тогда штраф в двойном размере, либо арест на 15 суток.
И что такое – замена перегородок между ванной комнатой, туалетом и коридором, перекладка электропроводки в штробу в стене и под цементной стяжкой на полу, установка кондиционеров, устройство арки в коридоре по сравнению с передвинутой раковиной и застекленным балконом в квартире Киселева? Мелочь, да и только…
А двери –неправильные
Лидия Зубкова – председатель районной Ассоциации старших по дому – человек в Выхине-Жулебине известный. В беготне по общественным делам просмотрела проблему, возникшую буквально под носом…
Со своими соседями по площадке в д. 10, корп. 2 на Ферганском проезде жила мирно долгие годы. Не сказать, чтобы на чай друг к другу ходили, но и никогда не ругались. В позапрошлом году соседка сделала в своей квартире перепланировку, оформив разрешительные документы. Проштробила стены для прокладки электропроводки, немного расширила ванную, туалет, для установки душевой кабины чуть-чуть не хватило места. Выход нашла – разобрала внутреннюю перегородку между ванной комнатой и несущей стеной, примыкающей к общему коридору. А перегородка эта важная, потому как служит для шумо– и гидроизоляции ванной комнаты. Женщина оказалась изобретательной, обложила силикатным кирпичом стену со стороны подъезда, заузив и без того маленький коридор.
Кроме того, расширила дверной проем и установила металлическую дверь, уголки которой упираются в косяк двери Лидии Юрьевны. Все бы ничего, но двери квартир смежные, расположены буковкой «Г», теперь обе они открываются навстречу друг другу. Если дверь открыта у соседки, то Зубкова, выходя, попадает не в коридор, а к ней в квартиру. Если же открыта дверь Лидии Юрьевны, то соседка вообще выйти не может. Словом, замуровали друг друга. Да что там, ключ в скважину вставить невозможно, замок оказался впритык к соседской дверной ручке. Мечтала мебель поменять, да теперь уж точно: и старую из квартиры не вынесешь, и новую не внесешь.
Миром решить проблему не удалось. Соседка объяснениями себя не утруждает, менять ничего не собирается. Коль так, Зубкова начала писать жалобы – в Мосжилинспекцию, в управу, в префектуру, записываться на приемы.
Все начальники в стенах кабинета в голос утверждали: конечно, это не положено, кирпичную кладку надо демонтировать, ведь уменьшается метраж мест общего пользования, а это нарушение прав собственников всего дома. Лидия Юрьевна успокаивалась – на этот раз ей непременно помогут. Но получала официальные ответы и расстраивалась: на бумаге не было того, что говорилось на словах. Обычные отписки.
В прошлом году нагрянула комиссия, боевая такая. Проверяющие посоветовали конфликтующим сторонам «выйти на нулевую позицию». И… уличили Лидию Зубкову в том, что она сама вторую дверь неправильно поставила, выдали предписание на ее переустановку и на демонтаж … общей тамбурной двери.
Лидия Юрьевна никак не ожидала, что у нее возникнут неприятности из-за тамбура:
– Все устанавливают двери, и не для того, чтобы оттяпать кусок общего коридора, а в целях безопасности. У нас и кражи, и убийства случались.
Но предписание ей выдали грозное: «Вами самовольно установлена деревянная дверь, межквартирный тамбур сформирован незаконно. Согласно п. 4 ст. 37 ЖК РФ, собственники не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей долевой собственности, отчуждать свою долю. А также осуществлять действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение».
75-летней пенсионерке предложили в месячный срок представить документы, подтверждающие законность перепланировки, пригрозили привлечь к ответственности. И вместо того чтобы выявить нарушения в соседской квартире, предпочли приструнить Зубкову.
Она согласна с предписанием, в котором написано о том, что ею «допущено нарушение при установке металлической входной двери в квартиру, а именно открывание двери в коридор. Это препятствует свободной эвакуации из соседнего помещения и является нарушением Правил пожарной безопасности, утвержденных Приказом МЧС России № 313 от 18.06.2003 г.» Выполнить предписание ей не трудно – демонтировать свою металлическую дверь, оставив «родную» деревянную, которая открывается внутрь квартиры по всем пожарным нормам. Она хочет лишь одного – Мосжилинспекция должна обязать сделать то же самое соседку, ведь она не только установила дверь с нарушениями, но и расширила дверной проем. Кто заставит ее разобрать кирпичную стенку? На этот вопрос у проверяющих ответ один – обращайтесь в суд.
Вместо комментария
Все в мире меняется, даже климат. Неизменным остается лишь обилие глупостей в наших законах и нормативах.
Вроде начали в Москве перенимать опыт западных стран – там сначала смотрят, где люди протопчут тропинки, где им удобнее ходить, а уж потом мостят по ним пешеходные дорожки. Но нет-нет, а появляются во дворах стихийные дорожки в стороне от обустроенной пешеходки.
Также и с тамбурами. Придумала чья-то «пожарная» голова, будто тамбурные двери незаконны, потому как перекрывают выход из соседних помещений. А статистика утверждает, что большинство смертей при пожарах в домах случается по вине пьяных курильщиков и из-за неполадок в электропроводке. Если раскинуть мозгами, то тамбурная металлическая дверь при задымлении в подъезде предотвратит попадание дыма в квартиру, и, наоборот, огню из загоревшейся квартиры в подъезд ход перекроет. А безопасность? Тамбур – лишнее препятствие для домушников. И, наконец, если людям это удобно и необходимо, то почему нельзя? Может, разумнее утвердить единые требования к установке таких дверей – с открыванием внутрь, чем делать нарушителями закона большинство москвичей?
В предписании Зубковой написано: устройство тамбуров нарушает норму Жилищного кодекса о недопустимости выделения доли общего имущества в натуре. А кто сказал, что доля в виде тамбура выделяется в натуре? Собственники на собрании сами вправе установить порядок пользования общим имуществом. Им виднее, нужны им тамбуры или нет.
Хотелось бы поинтересоваться в Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по СЗАО: каким образом перенос кухонной раковины в квартире Анатолия Киселева нарушает права и законные интересы граждан? Именно так написано в предписании! Для того и продают в строительных магазинах для подводки гибкие шланги разной длины, чтобы человек без вмешательства в общедомовую систему коммуникаций мог передвинуть ее в удобное место.
Оказывается, и остеклять балконы нельзя. Этот вид работ – одно из основных мероприятий по энергосбережению, и совсем недавно он был обязательным при проведении комплексных капитальных ремонтов. Остекляют, кто во что горазд, портят архитектурный облик города? Так пусть Москомархитектура утвердит типовые образцы остекления балконов для каждой серии домов и установит единственное ограничение – либо по образцу, либо никак.
Не пора ли пересмотреть перечень работ, считающихся перепланировкой, и убрать оттуда все, что не укладывается в здравый смысл?
И последнее: если нет проблемы, то ее надо создать. По-другому мы не умеем. Ведь был кто-то, кому первому пришла в голову мысль разрешить перепланировки в квартирах. Однако многоквартирный дом – не совсем подходящая площадка для экспериментов и реализации фантазий и амбиций отдельных собственников. Если бы законодатели об этом задумались, то возможно, и правила игры установили бы простые и понятные каждому. Купил квартиру определенной планировки, значит, с нею согласился. Хочешь реализовать свои реконструкторские таланты – делай это в частном секторе, на даче или в коттедже.