Сто вопросов от собственников
Сегодня разъяснения дает руководитель общественной организации «Российская Жилищная Федерация» Герман Ломтев.
«Наступают» на ТСЖ
– Распространяются ли на товарищества собственников жилья и ЖСК требования стандартов раскрытия информации, утвержденных постановлением правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731?
Станислав Меньшиков, председатель правления ТСЖ
– В п. 2 постановления сказано, что эта обязанность касается организаций, осуществляющих деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании заключенных в соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса договоров управления многоквартирным домом. Это же условие повторено в пункте 2 стандартов: «под управляющей организацией в настоящем документе понимается юридическое лицо…, осуществляющее деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора, заключенного в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ».
А в ч. 9 ст. 162 написано, что управление многоквартирным домом ЖК или ТСЖ осуществляется с учетом положений разделов V, VI Кодекса, то есть на внедоговорной основе. Таким образом, нормативными документами дан исчерпывающий перечень условий, определяющий организации, на которые распространяется обязанность по раскрытию информации согласно утвержденным стандартам. ТСЖ и ЖСК к их числу не относятся.
Положения Жилищного кодекса РФ не содержат конкретных обязанностей ТСЖ по раскрытию какой-либо информации. Товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью (ст. 138, п. 6), представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 138, п. 8) …
Эти положения предусматривают скорее сокрытие информации в интересах собственников (известно много случаев использования ее во вред собственникам), чем свободное распространение данных по чьему-либо запросу. Даже в отношении прав ревизионной комиссии на получение данных для проверки в кодексе дана осторожная формулировка: ревкомиссия представляет общему собранию членов товарищества отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, отчитывается перед общим собранием о своей деятельности (ст. 150, ч. 3).
– Законны ли претензии налоговых органов к ТСЖ о неполной уплате страховых взносов (26% от фонда оплаты труда вместо 34% )?
Татьяна Рускова, бухгалтер ТСЖ
– Тариф страховых взносов для ТСЖ и ЖСК установлен Федеральным законом от 28.12.2010 № 432-ФЗ, который дополнил часть 1 статьи 58 Федерального закона от 24 июля 2009 года N 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования» пунктом 8.
Из него следует, что для организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения, основным видом экономической деятельности которых является управление недвижимым имуществом (подпункт я. 2), на 2011–2012 годы установлен тариф страховых взносов 26%. Вид экономической деятельности признается основным при условии, что доля доходов от реализации продукции и (или) оказанных услуг по данному виду деятельности составляет не менее 70% в общем объеме доходов.
В объем доходов входят все средства, поступающие от собственников, не являющихся членами ТСЖ, а также платежи арендаторов и рекламодателей. Взносы членов ТСЖ являются поступлениями (а не доходами) и не учитываются в объеме реализации.
Однако надо понимать, что увеличение Минфином размера страховых взносов с 14% до 34 % (то есть почти в 2,5 раза) так или иначе коснется каждого жителя, независимо от того, есть в его доме ТСЖ или нет. Именно им придется оплачивать этот налог, который в любом случае будет включен в себестоимость работ и услуг, оказываемых товариществу подрядными организациями, в тарифы на коммунальные услуги.
Пять лет назад ТСЖ и ЖСК не платили Единый социальный налог. Конституционный суд РФ осудил его введение для них как «немотивированный отказ законодателя от преследовавшейся им ранее цели – создать посредством налогового законодательства благоприятные условия» для развития некоммерческого сектора в жилищной сфере. Теперь все делается ровно наоборот. Минфин, устанавливая повышенные сборы с бизнеса, не учитывает, что есть нужная государству и обществу форма деятельности по управлению жилой недвижимостью, ее обслуживанию, которую нужно оберегать, а не разорять.
Снова о налоге
– Должны ли ТСЖ платить налог на добавленную стоимость (НДС)?
Дмитрий Панов, член правления ТСЖ
– Ежемесячные платежи членов ТСЖ являются взносами на осуществление уставной деятельности, а не доходами, не относятся к платным услугам. ТСЖ не является агентом и не представляет налоговые декларации по НДС, что разъяснил пленум Высшего Арбитражного суда РФ в постановлении от 05.10.2007 № 57.
Судам предложено исходить из особого статуса ТСЖ как юридического лица, которое не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСЖ.
Ежемесячные платежи членов ТСЖ являются целевыми поступлениями на содержание некоммерческой организации и на ведение ею уставной деятельности, они не являются выручкой от реализации услуг. ТСЖ не исчисляют сумму НДС по операциям, связанным с обеспечением коммунальными услугами, с содержанием и ремонтом общего имущества.
Обязательная смета
– Какие разделы следует обязательно включать в смету ЖСК?
Ирина Петровна, член правления ЖСК
– В ней должно быть пять разделов:
1. Административно-управленческие затраты (зарплата всех работников, налоги на зарплату, содержание конторы, канцелярские и транспортные расходы).
2. Содержание домовладения (технический персонал с его зарплатой, с налогами на зарплату, спецодежда, инструменты, материалы для запланированных работ, работ текущего ремонта, техобслуживания, расходы на модернизацию, охрану труда).
3. Фонд капитального ремонта.
4. Фонд оплаты потребленных коммунальных услуг (можно и не включать) – дешевле обойдется и проще работать.
5 Фонд непредвиденных расходов, или резервный фонд (страхование, земельный налог, если ТСЖ его собирает и оплачивает централизованно, другие расходы, не попадающие в другие разделы).
Что касается фонда капитального ремонта. Он обязательно должен быть сформирован, потому что законодательство предусматривает два источника финансирования капремонта: основной – средства граждан и дополнительный – из бюджета. Если собственники не будут производить отчисления в этот фонд, то бюджетных денег они не получат однозначно.
Другой вопрос, как обосновать тот или иной размер платежа в этот фонд. Нормативов по отчислениям сейчас нет, поэтому советую взять готовую смету на необходимый вид работ по аналогичному дому и прикинуть, какой процент (5–25%) от сметной стоимости смогут профинансировать ваши собственники исходя из их реальной платежеспособности. Даже если накопленной суммы в нужный момент окажется мало, жителям останется лишь доплатить недостающую сумму. Но в этом случае речь уже не будет идти о слишком обременительных платежах или о привлечении заемных средств.
Если ТСЖ решит делать капитальный ремонт, самостоятельно нанимая подрядчика, то надо учесть все требования по отчетности. Документов оформлять придется очень много. Но если работы организует ДЕЗ, то для ТСЖ важны только два документа: первоначальная смета, которую надо утвердить общим собранием и желательно принять участие в ее составлении, и справка о фактической стоимости выполненных работ. Это фактическая смета, по которой дирекция расплатится с подрядчиком. На сумму, указанную в справке, увеличится балансовая стоимость дома. ДЕЗ или бухгалтер ЖСК обязан будет ее пересчитать. Копии документов хранятся в делах ЖСК.
Доверяй и заверяй?
– Председатель правления нашего ЖСК собирает по дому доверенности от собственников на право голосования на общем собрании, и сам же их заверяет на свое имя. Имеет ли он на это право?
Николай Ларионов
– Председатель правления вашего ЖСК вправе заверять доверенности от собственников для голосования на общем собрании, поскольку он является руководителем юридического лица, которому закон позволяет это делать.
Согласно ст. 185 Гражданского кодекса РФ заверять доверенности можно по месту работы, главным врачом по месту лечения, а также по месту проживания. Председатель находится в том же статусе, что и директор ДЕЗ. Он – руководитель жилищной организации, ведущей учет граждан, ответственное лицо за регистрацию в домах ЖСК, ТСЖ. Кроме того, во многих ЖСК это предусмотрено уставом.
Безусловно, это лазейка для нечестных председателей. Уговорив большую часть собственников дать доверенность, он обеспечит кворум на собрании, даже если на него придет 20 человек. Однако люди это сделали добровольно. Это их выбор. Другое дело, если бы доверенности были получены обманным путем, под принуждением. Напомню, что доверенность можно отозвать в любой момент. Собственники также вправе дать ее любому из своих соседей.
Если ваших жителей эта ситуация не устраивает, советую внести в свой устав и утвердить общим собранием положение о том, что собственники вправе дать доверенности на право голосования любому собственнику за исключением председателя и членов правления.