Господа становятся товарищами
ТСЖ – сегодня одна из самых обсуждаемых тем в стране. Опыт их создания, особенности работы, права и обязанности членов товариществ, борьба с нарушениями при их организации – это далеко не полный перечень тем, интересующих собственников. Немало вопросов поступило и в нашу редакцию. Мы обратились к руководителю Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы Андрею Цыбину с просьбой ответить на некоторые из них, рассказать о проблемах столичного самоуправления.
Pro et Сontra
– Андрей Владимирович, вопрос, который нередко звучит: зачем вообще нужны товарищества? Столько лет жили без них, дворы и подъезды убирали, воду и тепло поставляли… Есть всякие организации, которые занимаются этим, а мы им за это платим. Зачем еще жильцов привлекать?
– Потому что они стали собственниками. В советские времена все принадлежало государству, мы были только нанимателями. Государство отвечало за содержание, сохранность дома, отношения с поставщиками ресурсов. Но с 1991 года квартиры стали передаваться в собственность гражданам, причем бесплатно. Появилось коммерческое жилье. Но не все осознают, что, покупая или приватизируя квартиры, они одновременно становятся еще и владельцами лестниц, подъездов, лифтов, крыш, инженерных систем и т.д., всего того, что называется «общим имуществом». Принимать решения об управлении им, отвечать за него должны сами собственники. Им же доверяется контроль над расходованием денег, которые составляют бюджет дома, включая государственную поддержку – городские субсидии. Согласно общемировому стандарту, наиболее эффективным механизмом такого управления являются товарищества. Союзы собственников – в той или иной форме – есть во всем мире. К этому идем и мы.
– Вы сказали: «не все осознают». Но изменение сознания – самая трудная из всех перемен. Возможно, причиной тому – бесплатная приватизация. Легко далась собственность… А может, воспитанное десятилетиями убеждение: за все отвечает государство. Так или иначе – не слишком ли мы форсируем процесс формирования ТСЖ? Не загоняем ли людей «в счастье» железной рукой? И откровенно: городу, наверное, было бы выгодно переложить заботы о домах на собственников. Есть ли какая-нибудь тайная разнарядка районным управам по увеличению числа ТСЖ?
– Нет, конечно. ТСЖ – исключительно добровольная форма объединения граждан. Они созданы в 37% московских домов. При этом город продолжает оказывать помощь товариществам по всем вопросам, относящимся к жилищно-коммунальной сфере, предоставляет бюджетные субсидии, осуществляет контроль за содержанием домов и т.д.
– Вы, наверное, знаете, что одно из опасений противников ТСЖ – это то, что повысится размер оплаты за жилищно-коммунальные услуги, собственники не получат городских субсидий. И приводят примеры конкретных товариществ, где такое уже наблюдается.
– Размер оплаты одинаков для всех домов – это гарантировано постановлением 299-ПП от 2007-го года «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации». Бюджетную помощь получают все. Но есть один нюанс. Товарищество может повысить уровень комфорта в доме, а значит, увеличить плату за обслуживание. Это его право, если проголосует большинство членов ТСЖ. На этот год городская ставка, как известно, составляет 22 руб. 92 коп. за обслуживание 1 кв. м. Так вот, если товарищество повысит этот тариф, предположим, до 23 руб., то есть всего на 8 коп., то оно субсидий лишается. Хочешь больше удобств – плати сам. Этот порядок, в свою очередь, является защитой от возможности неоправданного повышения размера оплаты и стимулирует его сохранение на уровне городской ставки. Хочу заметить, что такое правило распространяется не только на ТСЖ, но и на все многоквартирные дома и способы управления.
– А как быть с меньшинством? Не все собственники могут угнаться за своими более обеспеченными соседями. Кроме того, часто в домах ТСЖ живут наниматели, люди, как правило, с невысокими доходами, повышенная плата им не по карману. Как разрешить эту ситуацию?
– Какую бы ставку не выбрали в ТСЖ, наниматели должны платить по городским расценкам. В этом их защищает ЖК РФ – наниматели оплачивают жилищно-коммунальные услуги исключительно в пределах, установленных органами исполнительной власти, в данном случае – правительством Москвы. А вот решение общего собрания для всех собственников – закон, независимо от того, являются жители членами товарищества или нет. И это общее правило для всех многоквартирных домов, не только для ТСЖ: если в доме нет ТСЖ, то размер оплаты устанавливается на общем собрании собственников. Поэтому быть членом ТСЖ выгодно, поскольку это дает право участвовать в голосовании и принимать решения.
И снова – о «липовых»
– ТСЖ – почти в половине домов, это, и в самом деле, много. Не дутая ли цифра? Уже долгое время со страниц печати не сходит вопрос о том, что часть товариществ создана незаконно, вопреки желанию собственников. Кстати, много ли таких? И какова точка зрения департамента на фальшивые товарищества?
– Если они и в самом деле фальшивые, то она однозначна – резко негативная. Более того, в нашем департаменте создана комиссия, которая скрупулезно проверяет в округах, соблюдались ли все требования ЖК РФ при создании объединения собственников. И если выявлялись нарушения, то мы разбираемся с их причинами. Районные управы, префектуры собирают людей по каждому такому факту, отслеживают все проблемные вопросы, касающиеся конкретного дома. Однако сейчас, когда шум в СМИ по поводу этих ТСЖ несколько поутих, хотелось бы трезво взглянуть на проблему.
Прежде всего, какие были нарушения? Не все собственники были уведомлены о проведении собраний, а подписи тех, кто не пришел, подделывались. Там, где действительно имелись злоупотребления, виновные должностные лица управ и ГУ ИС районов были строго наказаны, в ряде случаев – вплоть до увольнения. Однако в результате наших проверок мы столкнулись с весьма любопытным фактом: подписи все же были настоящими, но жильцы сами от них потом отказывались. По разным причинам. Например, узнавали, что дом не включен в программу капремонта, что, кстати, было объяснимо – программа, как известно, в связи с кризисом была секвестирована. Или под воздействием вала негативной информации о ТСЖ в тех же СМИ: увеличится, мол, тариф, квартиры пойдут с молотка, председатель, взяв кредит в банке, сбежит в Америку, и другая подобная чушь. Комиссии порой и в самом деле сложно определить, была подпись или нет? Это может решить только суд.
– Но ведь в Москве как раз и прошла волна таких судов…
– Приведу объективные данные. За последние три года в городе было создано порядка 10 тыс. ТСЖ. Иски подали примерно 404. Из них ликвидированы по суду – около 266. Можно подсчитать: 4%.
– Но высказывались такие мнения: создать-то легко, но пойди, ликвидируй! Протокол общего собрания – это, мол, неофициальный документ, его не принимают к рассмотрению. Потому-то и мало исков – судебное крючкотворство гражданам не преодолеть.
– Нет, это не так. ТСЖ – юридическое лицо, а его ликвидация регулируется Гражданским Кодексом. Обращение в суд нужно не всегда. Скажем, выяснилось, что член товарищества ГУ ИС района (как представитель городских квартир нанимателей, а также городских нежилых помещений) явился инициатором его создания, но жильцы-собственники были против. В этом случае ликвидировать ТСЖ можно во внесудебном порядке – на общем собрании. Если не найдут общего языка – тогда дорога в суд. Но таких обращений было не так много. Думаю, потому, что когда прошло первое и вполне оправданное возмущение по поводу нарушений, жители после более досконального изучения того, что же им стараются навязать, вдруг приходили к мысли, что товарищества не так уж плохи! Во-первых, ни о каком повышении платы не было даже речи, и в то же время, они сами, или через управляющую организацию, могли заказывать услуги, оценивать качество работ и даже торговаться по цене. Какой же здесь негатив? Нет опыта, знаний? Городские или районные власти всегда готовы прийти на помощь.
– Вызывало протест еще то, что работники ГУ ИС становились председателями товариществ. Чиновник во главе объединения граждан! Прямая профанация самоуправления.
– Вовсе нет. Дело в том, что город Москву, как собственника помещений в многоквартирных домах, представляют районные учреждения – ГУ ИС районов. Данные полномочия регулируются распоряжением правительства Москвы № 1040-РП. На основании его уполномоченные представители ГУ ИС районов участвуют в собраниях собственников по организации ТСЖ, и как собственники имеют полное право войти в состав правлений товариществ, если их выберут на собрании. Однако проведенные проверки показали, что в ряде управ районов к выполнению данной задачи подошли недобросовестно, и в погоне за цифрами дискредитировали саму суть товариществ собственников жилья.
Поскольку доля принадлежащих городу помещений в большинстве многоквартирных домов была довольно большой – от 40 до 50%, то для создания ТСЖ в ряде случаев оставалось «добрать» голоса собственников всего по нескольким квартирам, чтобы в итоге получить более 50% голосов. Этим пользовались недобросовестные сотрудники управ и ГУ ИС районов. В результате довольно большая часть жителей оставалась в меньшинстве и не участвовала в голосовании, что вызвало их обоснованные жалобы.
Вместе с тем, вхождение уполномоченных представителей ГУ ИС районов в правления ТСЖ зачастую рассматривалось как позитивный аспект для объединения – ведь на первых порах собственники не знают, что к чему, какие у них права и возможности, что необходимо предпринять для улучшения обслуживания дома. Специалисты из ГУ ИСа обязаны посвятить жителей во все тонкости, а потом отойти в сторону. Возглавлять правление будут сами жильцы. Так что это не препятствие самоуправлению, а один из шагов, помогающих его становлению. Скажу даже так: когда жители дома захотят на место чиновника поставить кого-нибудь из них, мы только будем радоваться этому. Значит, профессионалы свое дело сделали, вовлекли собственников в процессы самоуправления. Сейчас вообще предпринимается многое, чтобы таким объединениям создать режим наибольшего благоприятствования, дать людям возможность максимально участвовать в жизни дома, поддержать их в этом.
В дополнение хочу отметить, что мы запретили ГУ ИС инициировать собрания по созданию ТСЖ, отныне они обязаны только помогать собственникам в этом, если те сами проявят такую инициативу.
Где искать помощь?
– Это как раз следующий круг вопросов, которые я хотел задать. Недавно появился План мероприятий по устранению административных барьеров в создании и деятельности жилищных объединений. Как следует из самого его названия, он должен расширить границы самоуправления собственников. Но у нас не верят в сам факт такого самоуправления, что, по сути, является основой гражданского общества. Можете привести контраргументы?
– Скепсис звучит зачастую от того, что люди просто не знают своих прав, не умеют ими пользоваться. Или пасуют перед первыми же трудностями. Но гражданское общество – улица с двусторонним движением, усилия должны прилагаться как со стороны властей, так и самих граждан. Вот шаги, которые предпринимает исполнительная власть – это как раз к вопросу о принятом плане. Объединениям возвращаются подвалы и чердаки, которые у них когда-то несправедливо были отняты и сданы в аренду. Препятствием на пути создания объединений было отсутствие рабочих помещений для заседания правления, работы бухгалтера, приема жителей. Сейчас оно устраняется. Определяется адресная потребность в таких помещениях, а более семи десятков ТСЖ уже получили их. Более тесным становится сотрудничество объединений с районными управами. Туда можно обратиться, чтобы выделили залы для проведения общего собрания, работники управы подскажут круг актуальных вопросов, которые надо вынести на обсуждение – от утверждения сметы расходов по дому и до вопросов по капитальному ремонту дома, включая привлечение дополнительных средств, например, доходов от сдачи в аренду рекламного пространства на доме. А в ГУ ИС дадут сведения по определению доли общего имущества, за которую несет ответственность каждый собственник. Предпринимаются шаги по оптимизации отношений между ТСЖ, ЖСК и поставщиками ресурсов.
– Они, и в самом деле, достаточно остры. Вот – МОЭК. Энергетики, несмотря на многочисленные указания правительства Москвы, по-прежнему стремятся брать с ТСЖ и ЖСК деньги по нормативам, а не по фактически отпущенному теплу. В компании даже завели специальную печать «Прибор не работает», которую автоматически ставят на отчетах товариществ и кооперативов. Хотя тот может быть вполне действующим. Я сейчас не говорю, что объединения всегда правы, но то, что конфликтов немало – факт. Может, есть резон создать при вашем департаменте специальную третейскую комиссию, которая выступила бы арбитром в этих спорах?
– Не только можно, но и нужно. Споры могут возникнуть и с поставщиками ресурсов, и с другими жилищно-коммунальными организациями, даже с ГУ ИС, скажем, по вопросу начисления платежей. В прошлом году вышел закон РФ №193-ФЗ о медиативной (посреднической) деятельности. Он так и называется: «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)». Сейчас мы приступили к проработке вопроса по созданию таких вот посреднических структур для внесудебного урегулирования спорных ситуаций.
– Еще одна конфликтная тема, причем очень конкретная. В одном ТСЖ, объединяющем пять домов (адрес имеется в редакции), все первые этажи сданы арендаторам. Но те не считаются с товариществом, ведут перепланировку помещений, а один из магазинов решил расширить свои площади и уже роет котлован, чтобы разместить там подземные этажи. Жильцы обеспокоены: не повредит ли это дому? Но арендатор отмахивается: есть разрешение Мосжилинспекции. Что делать в такой ситуации? Вопрос можно поставить шире: может ли товарищество вообще предъявлять требования к сохранности помещений, ему не принадлежащих, но расположенных в доме?
– Разрешение нужно не только от Мосжилинспекции. Необходим проект, утвержденный рядом контролирующих и надзорных городских организаций. Но если разрешения получены без согласия общего собрания собственников, такую реконструкцию подвального помещения нельзя назвать законной. В данном случае, видимо, затрагивается фундамент, а это общее имущество, которым вправе распоряжаться только собственники. Не дадут согласия – никакие работы проводить нельзя. Как, скажем, и в случае, если арендатор вздумает прорубить вторую дверь в свое помещение, сделать, так сказать, дополнительный вход с улицы. Таких случаев, кстати, много. Но внешние несущие стены – также общая долевая собственность жителей-собственников. Только они властны распоряжаться ею. Так что у вышеупомянутого ТСЖ есть все основания обратиться в суд или другие правоохранительные органы.
Такой у нас рынок
– Много претензий к управляющим организациям, при этом – часто справедливых. Люди недовольны обслуживанием и в то же время недоумевают, что выставляются счета за работы не только невыполненные, но и принципиально невозможные. Скажем, кирпичная кладка в панельном доме. В судах сейчас немало исков со стороны объединений жителей, не хотят платить «за воздух».
– Почему возникают такие конфликты? Цель управляющей организации – получить прибыль, у жителей другая задача – дому надо качественное обслуживание. К сожалению, из универсальной формулы рынка: «получение большей прибыли за счет улучшения своей деятельности» пока хорошо освоена лишь первая часть… Каковы права собственников? Если не нравится работа управляющей организации, то от ее услуг можно отказаться, выбрать другую.
– Легко сказать. Идет такое сопротивление со стороны управленцев… Не отдают документы своим сменщикам, развешивают в доме клеветнические листовки, дискредитирующие правление, пугают жителей различными страшилками. А то и применяют физические методы насилия к руководителям товариществ и кооперативов, бывает и такое.
– Понятно: не хотят терять доход. Часто цивилизованный развод не получается. В этом случае необходимы решительные действия районных властей и правоохранительных органов. Но, подчеркну еще раз, главный судья – общее собрание. Все вопросы, которые связаны с жизнью дома, в том числе, и выбор управляющей компании, находятся исключительно в его компетенции. Людям надо знать свои права и смелее пользоваться ими.
– Проблемы управления в домах-новостройках… Застройщик сам создает ТСЖ, не считаясь с мнением собственников, назначает карманное правление и послушного им председателя, приводит аффилированную управляющую организацию. А дальше начинается полный беспредел: у жильцов отнимают помещения общего имущества, диктуют им свои расценки, естественно, завышенные. Вы говорите – люди инертны. А что они могут сделать? Не у всех найдутся силы и время обращаться в суды.
– Почему такое происходило? Дольщики, т.е. покупатели квартир, заключали контракт с застройщиком, но когда дом сдавался в эксплуатацию, не успевали оформить право собственности, собственником считался сам застройщик. Вот он и творил, что вздумается. Еще раз напомню: согласно ст. 161 ЖК РФ управляющая организация выбирается либо общим собранием собственников, либо назначается органом исполнительной власти – по конкурсу. Так что закон явно нарушался. Сейчас такие случаи выявляются, префектуры и районные власти помогают провести общие собрания в таких домах, и уже сами владельцы квартир переизбирают управленцев, а также председателя и правление товарищества.
– Еще забота: не нравится прежняя управляющая компания. А где найти лучшую? Не сменишь ли шило на мыло? Я уж не говорю, что бывают случаи, когда у человека кроме печати да ручки ничего за душой нет. А между тем, объявляя себя руководителем компании, он получает доступ как к средствам жильцов, так и бюджетным поступлениям. Можно ли уберечься от обмана?
– На сайте нашего департамента выставлен реестр управляющих организаций. Там есть сведения о них, о том, какие дома обслуживают. Этому списку вполне можно довериться. Адрес сайта: www.dgkh.ru. Сведения на сайте постоянно дополняются, уточняются, дорабатываются. В дальнейшем предполагается публиковать также отзывы граждан о работе тех или иных организаций. Это позволит людям более объективно делать выбор.
Отчитываться за каждую копейку
– Андрей Владимирович, я бы хотел поднять еще одну проблему, связанную с конфликтами, но на этот раз – внутри самого дома. Тоже ведь проблема, часто приводящая к расколу среди соседей, что губительно сказывается на работе объединения. Причины разные: это и несогласие в проведении тех или иных мероприятий по дому, и недоверие – порой вполне оправданное – к работе правления или ревизионной комиссии. И просто непомерные амбиции разных групп жильцов. Что в этом случае можно сделать?
– В каждой префектуре по поручению мэра Москвы сейчас созданы конфликтные комиссии, в районных управах – согласительные. Они стараются примирить интересы жильцов, найти взаимоприемлемые решения спорных вопросов. В каких-то случаях в комиссиях призывают правление жить по закону, в каких-то убеждают жителей соглашаться с мнением большинства. Если не удается достигнуть согласия или компромиссных решений, то управа обязана оказать содействие собственникам в организации общего собрания, где и решить все болевые проблемы, например, переизбрать правление.
– Но если выявлены нарушения в деятельности товарищества, вправе ли в его работу вмешиваться районным или окружным властям? Ведь ТСЖ – самостоятельное юридическое лицо. Возможен ли какой-то административный контроль за деятельностью жилищного объединения?
– Если в доме есть хоть одна квартира нанимателя, то есть находящаяся в собственности города, то ГУ ИС может участвовать в работе ТСЖ и даже обязан это делать. Например, инициировать собрание членов товарищества с целью переизбрания нерадивого правления и, в конце концов, помочь жителям навести порядок в доме. И даже, как уже говорилось, ликвидировать ТСЖ. ГУ ИС имеет собственность в 85% домов – это очень много. А если государственное инженерное учреждение манкирует своими обязанностями, должна вмешаться районная управа, которой оно подчиняется. Если же все квартиры приватизированы или выкуплены, тогда жильцы сами, без вмешательства государственных органов, должны находить консенсус. При этом надо всегда помнить приоритеты: на первом месте – интересы, благополучие всего дома. Отсюда надо исходить в разрешении всех конфликтов. Но в любом случае на помощь со стороны органов власти в проведении собраний, реализации принятых решений жильцы могут рассчитывать всегда.
– Много вопросов о зарплате председателя ТСЖ (ЖСК). Ясно, что на нее идет часть «административных расходов», величину которых – в расчете на один кв. м – определяют сами собственники. Но на счет товарищества или кооператива перечисляются также бюджетные субсидии, связанные с оказанием услуг по управлению. И вот здесь возникает соблазн: некоторые председатели объединений превращают их в зарплату. Законно ли это?
– Прежде всего, уточним: у дома, в нашем случае – товарищества или кооператива – единый бюджет, доходная часть которого как раз и состоит из платы граждан и бюджетных субсидий. Смета расходов должна быть четко расписана и безусловно доступна всем членам ТСЖ или ЖСК. Многие из них имеют свои сайты, но даже если не на сайте, то на доске объявлений в подъезде такая информация должна появляться регулярно. Практика показывает – не реже, чем раз в квартал. Товарищество или кооператив обязаны это делать в соответствии со своим уставом. А если такой статьи в уставе нет, ее необходимо ввести.
– Лазейка всегда найдется… А отчитаются как за «административные нужды». Пойди разберись, что за этим?
– Собственники должны потребовать, чтобы не просто назывались статьи расхода (обслуживание, текущий ремонт, управление), но и расшифровывались. Конкретно озвучивались те или иные мероприятия, на которые потрачены деньги. В том числе и зарплата председателя, и премиальные членам правления. Их величину, кстати, также утверждает общее собрание. Я уж не говорю о ежегодном отчете, который должен быть подробно представлен всем собственникам. Иначе для чего нужно объединение? Напомню ст. 135 ЖК РФ: «ТСЖ создается в целях совместного управления общим имуществом». Иными словами, решение должны принимать сообща. Захотят собственники за хорошую работу поощрить председателя, увеличить ему зарплату – пожалуйста, их право. Придут к заключению, что лучше купить трос для лифта или заменить плафоны в подъездах – так и должно быть. Без утверждения общего собрания деньги из одной статьи в другую не могут быть перекачаны. Обнаружат – заставят вернуть.
– Особенно, если вспомнить важное федеральное постановление прошлого года № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».
– К сожалению, ЖСК и ТСЖ в нем не упоминаются. Ведь они действуют не на основании договора управления, а своего устава. Не указана также мера ответственности управляющих организаций (в виде, скажем, штрафа), если условия прозрачности нарушаются, информация скрывается. Сейчас в нашем департаменте готовится пакет предложений, который должен исправить эту ситуацию. Но это не повод, чтобы сидеть сложа руки. Если объединение является управляющей организацией, то оно обязано регулярно и подробно отчитываться перед собственниками, и, кстати, независимо от того – члены они ТСЖ или нет. Но и те сами должны быть более требовательными. Бездействие и упорное нежелание собственников пользоваться своими правами – одна из сторон привычного равнодушия ко всему тому, что делается в доме. Такое отношение надо решительно ломать.
Знать и уметь
– Кто может стать председателем? В ЖК РФ говорится, что им может быть только собственник помещения, причем, именно в данном доме, и являющийся членом ТСЖ. А если никто не хочет браться за эту работу? Да и не умеют люди ею заниматься. Как быть в таком случае?
– Совсем необязательно, чтобы председатель был суперпрофессионалом. В соответст-вии с Уставом ТСЖ или ЖСК и решением общего собрания можно заключить договор с опытным человеком со стороны, который знаком с жилищно-коммунальным хозяйст-вом. Таким, которых раньше называли «управдомами», теперь он будет «управляющим ТСЖ». Его обязанности, ответственность – все это должно быть прописано в трудовом соглашении. Такому человеку может быть передана печать для заключения договоров с различными организациями. А председатель, правление объединения будут контролировать его деятельность.
– Как поделить функции ТСЖ и ЖСК с управляющей компанией – в том случае, если товарищество или кооператив тоже себя так называют? Сейчас много споров вызывает законопроект о поправках в Жилищный Кодекс и отдельные законодательные акты. Они были приняты в первом чтении и уже успели вызвать панику в жилищных объединениях. Как это совместить с тем, что вы говорили о преимуществах жилищных объединений?
– Совсем напрасная паника. Я знаком с этим законопроектом, ничего подобного там нет. В нем говорится, что ТСЖ или ЖСК не могут заниматься эксплуатацией дома, собственно же управление – это совсем другое. Для того чтобы осуществлять эти функции, нужен только стол, стул и компьютер. Управляющая организация может напрямую не обслуживать дома, при этом она заключает и сопровождает договора с поставщиками ресурсов, профессиональными подрядными организациями. Именно они и обеспечивают бесперебойную работу инженерных систем, проводят текущий или капитальный ремонт строения, благоустраивают дворы и т.д.
Часть этих функций (заключение договоров, отстаивание своих прав в судах) могут взять на себя товарищества и кооперативы. Для этого не нужно большого объема специальных технических знаний, умения разбираться в сложном жилищно-коммунальном хозяйстве. Кроме того, объединения собственников оценивают и контролируют качество проводимых работ, для чего также не надо заканчивать специальные факультеты.
Все мы, жильцы, знаем, что хорошо или плохо в доме. Но собственно, я за то, чтобы и управление домами отдали в руки профессионалов. Я называл цифру: ТСЖ созданы в 37% московских домов. Но лишь 15% из них выполняют функции управляющих организаций.
– А как же быть с ЖК РФ, в котором предусмотрено непосредственное управление собственниками домов либо через созданное ими объединение? Что, положение не работает?
– Давайте взглянем на вещи реально. Возьмите хотя бы взаимоотношения с ресурсными организациями. Поставщики ресурсов ставят себе задачу – и это понятно – как можно больше продать своего «товара». Отсюда «перетопы» в квартирах, когда в самые лютые морозы дом стоит с открытыми форточками, нежелание считаться с показаниями приборов, стремление рассчитывать по явно завышенным нормативам.
Профессиональная управляющая организация не даст в обиду жильцов. Прежде всего, она грамотно составит договор с монополистами, а если в доме стоят приборы учета, защитит их право платить только за то, что они получили, и ни копейкой больше. Грамотно отвергнет все претензии предприятий (подтвердив их соответствующими актами) и, в свою очередь, предъявит требования в отношении качества услуг. Если те будут неудовлетворительны, сохранит за собой право не оплачивать их. Всем этим, понятно, могут заниматься и сами жители, и даже порой успешно, но это, скорее, исключение, чем правило. Потому Жилищный Кодекс и требует усовершенствования.
– И последний вопрос: может ли ТСЖ заниматься иной деятельностью, кроме управления домом? Сдавать помещения в аренду – это понятно. А создавать коммерческие предприятия в тех же помещениях? По закону такая деятельность разрешается любому юридическому лицу. Как разрешить это противоречие?
– А его нет. Просто все деньги от коммерции ТСЖ должны направляться в бюджет дома, а не распределяться между его членами. О какой деятельности может идти речь? Размещение рекламы на крыше или стенах дома, создание различных мастерских по оказанию бытовых услуг, магазинчиков, консультационных пунктов, где, кстати, смогут работать жители дома – вот и дополнительные рабочие места. Но при этом не надо забывать, что основной целью создания объединений является улучшение обслуживания и сохранности общего имущества, дома в целом. Город ее будет всячески поддерживать и помогать людям.