Экзамен на честность
Ох, зря депутаты Госдумы отменили поправку в Жилищный кодекс, обязывавшую до 2007 г. все ЖСК с выплаченными паями перерегистрироваться в ТСЖ. В результате теперь имеем то, что имеем: многочисленные нарушения прав жителей в этих домах…
Председатель пожизненно
В большинстве старых кооперативов председатели правлений работают по нескольку десятков лет, еще со времен строительства домов. Ротации не происходит. А зачем, если есть в доме человек, который тянет лямку. Всех это устраивало. До поры до времени.
Судите сами, раньше квартплата не менялась и не кусалась, документации было немного, законодательство простое, и бухучет – как дважды два! И государство устраивало для ЖСК невиданные по нынешним временам преференции. У всех вступивших в кооператив было одно стремление – быстрее выплатить пай. Сейчас все усложнилось настолько, что обычному ЖСК не обойтись без профессионального бухгалтера, юриста. На председателя свалились сумасшедшие тарифы, меняющиеся каждый год, приборы учета, борьба с коммунальщиками, договорная работа, проверяющие инстанции, отчетность перед налоговиками, различными фондами, наконец, перед ГУ ИС – за бюджетные субсидии. Но это все мелочи по сравнению с главным: коренным образом изменилось законодательство, по которому выстраивается жизнь в доме. Это не только Жилищный кодекс. Это огромное количество постановлений, правил, нормативов – новые вводятся так часто, что за ними не поспеть, а старые дополняются, правятся.
Словом, меняется все, только председатели, к сожалению, не все смогли перестроиться с типичного для советских времен административного стиля управления – «я начальник дома», на демократический – «я выборное лицо, которому жители доверили представлять их интересы, и, как тот депутат, обязан выполнять их наказы, разумно тратить их деньги и за это отчитываться». И бесполезно им объяснять, что дом – это не их личное поместье, что с появлением первого выплатившего пай собственника ЖСК начинает жить как обычный многоквартирный дом – по нормам главы 6 Жилищного кодекса (см. п. 2 ст. 129 ЖК), что общее собрание ежегодно проводить и на них отчитываться – их обязанность.
Если бы все это понимали, то не было бы многочисленных жалоб от жителей на «феодальные замашки» председателей. Хочу – дам справку, не захочу – не дам, хочу – сделаю перерасчет, не захочу – нет. Вот тебя я казню – ты что-то много вопросов задаешь, а тебя помилую – ты мне поддакиваешь.
К сожалению, такие порядки в ЖСК, как и воровство – не редкость.
Так будет лучше
Самое распространенное нарушение прав жителей в домах ЖСК связано с перерасчетами за коммунальные услуги, когда при наличии в доме общих счетчиков правление с поставщиками рассчитывается по его показаниям, то есть по факту, а с жителей собирает по нормативу, что намного больше их реального потребления. Председатели заблуждаются, называя получившуюся на конец года разницу экономией. Давайте определимся: никакая это не экономия. Это излишне взятые с жителей деньги, которые по постановлению правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 г. «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» им обязаны вернуть.
Многие «честные» ЖСК и ТСЖ используют эту разницу для того, чтобы заткнуть какую-либо брешь в домовом хозяйстве. Но при этом выносят вопрос на общее собрание, и не председатель, а жители сообща решают, на что потратить деньги.
В «нечестных» ЖСК и ТСЖ председатели даже не считают нужным информировать граждан, распоряжаются разницей по своему хотению, будто личной сберкнижкой. И люди вынуждены окольными путями искать информацию о том, сколько денег перечислил поставщикам ЖСК, а сколько собрал с них, делать запросы в МОЭК, Мосводоканал, в ГУ ИС, потому что председатель держит эти сведения в тайне. Перерасчета в таких случаях можно добиться только через суд.
А как должно быть по закону, спросите вы? Что ж, этот вопрос мы не раз обсуждали в нашей Школе управления и за круглым столом, и наши эксперты на этот счет выдали правильный «рецепт».
Скажем сразу: решение о том, что с поставщиками ЖСК будет рассчитываться по счетчикам, а с жителей брать по нормативу, принимает не председатель, а общее собрание. Зачем нужна такая схема – правление должно обосновать. Собственники – люди понятливые: разве плохо, если на счету будет задел – от ЧП ни один дом не застрахован! Ситуации разные: кто-то планирует перестраховаться на случай аномально холодной зимы, когда счета от МОЭК не покроются нормативными платежами жителей. Кто-то без дополнительных сборов хочет собрать на ремонт.
Итак, в результате применения схемы «с поставщиком – по счетчикам, с жителями – по нормативам» в конце года на счету вашего ЖСК образовалось, скажем, 200 000 руб. Дому необходим ремонт кровли, по заранее составленной смете вышла примерно такая же сумма. Ваш бухгалтер сделал перерасчет, разделив полученную разницу на общую площадь квартир. К примеру, 200 000 руб.: 10 000 м2 = 20 руб./м2. На квартиру общей площадью 50 м2 придется 1000 руб.
В повестку дня общего собрания вносите, кроме прочих, два вопроса: о проведении перерасчета, о создании специального фонда на ремонт кровли.
Предположим, собственники соглашаются с вашим предложением пустить образовавшуюся сумму на ремонт. Тогда в протоколе по этим вопросам должно быть написано, в какой месяц и в каком размере (20 руб./м2) произвести перерасчет – раз, создать специальный фонд и установить размер добровольного единовременного взноса в размере (20 руб./м2), заодно утвердив смету – два. Теперь останется отразить это решение в платежных документах. Скажем, собрание установило срок перерасчета и внесения взноса – апрель. В апрельской квитанции появляется графа «перерасчет», и указывается сумма (20 руб./м2 х 50 м2 = 1000 руб.), ниже графа «добровольный взнос в специальный фонд на ремонт кровли», и указывается та же сумма.
Таким образом, вы, не нарушив закон, сделали людям перерасчет и направили те же средства на ремонт.