Разведемся по-хорошему
В Москве на начало 2011 года зарегистрировано более 11 тысяч ТСЖ, то есть в каждом третьем доме. Из них управляющих самостоятельно чуть более 500.
Более 10 тысяч ТСЖ, ЖК, ЖСК, по докладам глав районных управ, подписали договоры управления с управляющими организациями. Очевидно, что в ближайшие годы основная борьба будет разворачиваться между переходящими на самоуправление ТСЖ и акционируемыми ДЕЗами, которые пока являются монополистами в сфере управления жилыми домами.
По информации уполномоченного по правам человека в городе Москве А. Музыкантского, сейчас во многих районах активно идет или уже завершается процесс передачи управления от ДЕЗов к аффилированным с районными властями частным управляющим компаниям. Так, это уже произошло в Басманном, Пресненском, Богородском районах, Северном Бутове, Арбате и других районах. То есть реализуется схема: от липовых ТСЖ к липовым УК.
На фоне громких слов о поддержке товариществ в реальности управы и ГУ ИСы некоторых районов препятствуют гражданам в создании «несанкционированных» ТСЖ, а в тех домах, в которых они созданы, всячески мешают переходу на самоуправление. «Атакам» подвергаются и давно созданные, действующие самостоятельно ТСЖ и ЖСК. Удивляет и требование отдельных управ районов о том, что в домах, переходящих на самоуправление, при наличии в них уже созданных и зарегистрированных ТСЖ собственники должны проводить дополнительно общие собрания по выбору способа «управление домом товариществом собственников жилья». Такие требования неправомерны по отношению к тем ТСЖ, которые были созданы до принятия и введения в действие Жилищного кодекса, т. е. до 1 марта 2005 года. До этого срока в законодательстве не были определены способы управления домами, и не существовала обязанность собственников выбирать один из них. Тогда действовал закон «О товариществах собственников жилья» (1996 года), в котором такие обязанности предусмотрены не были. Так как в России принимаемые законы обратной силы не имеют, если это не оговорено в самом законе, то никаких оснований требовать подтверждения выбора способа управления в товариществах, образованных до принятия и введения в действие Жилищного кодекса, нет и быть не может.
Как две хозяйки на одной кухне
Теперь о юридической стороне развода с ДЕЗом. Одновременное использование двух способов управления в одном и том же доме законодательством не предусмотрено. Согласно ч. 9 ст. 161 ЖК РФ «многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией». ТСЖ уже является управляющей организацией по закону. Следовательно, управление дирекцией, даже если с ней подписан договор управления, является весьма спорным вопросом. Суд может квалифицировать такой договор не как договор управления, а как договор подряда, или как договор поручения, или как смешанный договор. По нему, будучи управляющей организацией, вы могли передать в ДЕЗ лишь часть своих функций, в том числе – некоторые функции управления. Теоретически можно даже отсудить часть денежных средств, так как ДЕЗ по закону не имеет права получать на свой расчетный счет деньги из городского бюджета, минуя расчетный счет ТСЖ. Судебная практика по таким делам еще только нарабатывается, но одно надо усвоить прочно: если в доме зарегистрировано ТСЖ, то никакого иного договора управления с другими управляющими организациями быть не может. Все бюджетные субсидии должны поступать только на счет ТСЖ.
Договор управления многоквартирным домом не является договором доверительного управления недвижимым имуществом, однако повсеместно управляющие организации, получившие права управления от ТСЖ или ЖСК, злоупотребляют этими правами, о чем сами собственники в большинстве случаев даже не догадываются. Общее имущество многоквартирных домов в таких случаях используется для извлечения дополнительной прибыли, а средства, полученные по таким договорам, в отчеты УК чаще всего не попадают и на нужды дома не направляются.
В складчину
Процесс отрыва от навязчивых ДЕЗов и аффилированных с ними УК уже не остановить. Дирекции так и не научились за годы реформы ЖКХ и, видимо, уже никогда не научатся управлять домами на европейском уровне. Эту задачу способны решить дееспособные ТСЖ, так как только они заинтересованы все поступающие деньги вкладывать в дом, а не любыми способами выносить их из него, как это делают сейчас многие ДЕЗы. Цена вопроса – миллионы рублей для каждого МКД, которые сейчас или разворовываются, или тратятся впустую, когда ремонтируют то, что не надо ремонтировать, и делают то, что можно не делать.
Что в первую очередь следует предпринять правлению товарищества, собравшегося перейти на самоуправление? Правильно, отправить председателя, а лучше – все правление на курсы по изучению основ управления многоквартирными домами. Ежегодно такие курсы организуются и проводятся за счет бюджета в разных учебных заведениях Москвы. Записаться на них можно в начале года, обратившись в управу своего района к специалисту, курирующему ЖКХ района. Запись желающих должна вестись в течение всего года, занятия проводятся, как правило, с конца мая до конца ноября, в несколько потоков. Можно подобрать удобное для себя время. Группы формируются по 40–45 слушателей. Есть курс для начинающих, и есть для тех, кто уже фактически управляет ТСЖ. При наличии высшего образования записывайтесь сразу в группу для продолжающих обучение. Придется, конечно, попотеть. Но усилия того стоят.
Если в правлении есть предприниматели или руководители юридических лиц, то организовать деятельность ТСЖ как юридического лица будет не сложно. Если таких людей нет, то лучше ввести в ТСЖ должность управляющего и принять на нее профессионала. Он сбережет вам кучу нервов, хотя и стоить будет не дешево. Управляющий домом на постоянной основе в Москве «стоит» от 30 и выше 50 тысяч рублей в месяц в зависимости от размера дома и его состояния. На группу домов он обойдется дешевле – от 15 до 25 тысяч рублей за дом. Именно поэтому более экономно 5–6 ТСЖ нанять одного управляющего в складчину. Это выгодно еще и потому, что хотя бы в одном доме найдется помещение для правления, бухгалтерии и управляющего или для проведения собраний.
На управляющего возлагается управление всем наемным персоналом ТСЖ, планирование, составление проектов договоров и смет, организация содержания и ремонта общего имущества, контроль над качеством выполненных работ, организация их приемки и другие задачи. Другими словами, наемный управдом не выполняет функции управляющей организации, а управляет делами ТСЖ в качестве нанятого собственниками профессионала по трудовому договору, или по контракту, или по договору на оказание услуг (для индивидуальных предпринимателей).
Важной для ТСЖ является организация и ведение хозяйственного, налогового и бухгалтерского учета, производство ежемесячных начислений жильцам дома и выставление счетов на оплату жилищных и коммунальных услуг. Сейчас за липовые ТСЖ эту работу условно бесплатно выполняют ГУ ИСы районов, расходуя бюджетные средства. Но если вы действительно хотите управлять самостоятельно, то должны взять все начисления платежей и выставление счетов жильцам дома за ЖКУ и иные услуги под свой полный контроль. Ведение бухгалтерского учета при применении ТСЖ упрощенной системы налогообложения, производство начислений за предоставленные жилищные, коммунальные и иные услуги, печатание счетов и выполнение многих других функций можно передать любым специализирующимся на предоставлении этих услуг организациям. Пока в Москве выделяются бюджетные субсидии на содержание и ремонт общего имущества, важным для ТСЖ будет и участок оформления заявок и ежемесячный контроль над расходованием поступающих субсидий на расчетный счет ТСЖ, представление ежеквартальных отчетов по их расходованию. Такие средства нередко превышают суммы, поступающие от собственников и нанимателей помещений.
Важным участком работы в ТСЖ является подготовка и подписание договоров с поставщиками коммунальных и специализированных работ и услуг. Здесь не обойтись без юридического сопровождения преддоговорной и договорной работы. Для этих целей полезно заключить договор с квалифицированным специалистом. Опять же, нанять грамотного специалиста в складчину будет дешевле, если объединить финансовые ресурсы нескольких ТСЖ. Договоры у всех практически однотипные, но, как всегда, бывают нюансы. Главное – не допускать в заключаемых договорах грубых ошибок и не позволять включать в них кабальные для ТСЖ условия. Неравноправные условия в договорах, как правило, пытаются навязать начинающим председателям ТСЖ коммунальные монополисты. Остальные подрядчики – просто обмануть.