Кредит под ваше честное слово
Госкорпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ» с 1 января 2012 года прекращает свое существование. Уже сегодня им подготовлен проект федерального закона, меняющий механизм финансирования капитальных ремонтов домов. Ускорит ли он темпы их восстановления? Как и в какой мере при этом будут задействованы средства граждан? На эту тему мы беседуем с ведущим юрисконсультом направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрием Гордеевым.
С графиком все в порядке
– Дмитрий Павлович, прежде всего о Москве. Когда готовилась городская программа капремонта, о ней много писали, давали много обещаний. А потом информация как-то поостыла. Лишь иногда появляются сообщения, что такой-то дом не отремонтировали, хотя он был в программе. Есть недовольные качеством. Капитальный ремонт, которого столько ждали, в самом деле, забуксовал?
– Вовсе нет. По уточненной городской целевой программе 2008 года город взял на себя обязательства в 2008–2014 годах сделать комплексный ремонт домов, возведенных до 1991 года, выше пяти этажей, имеющих деревянные или смешанные перекрытия. Всего было намечено отремонтировать около 14 тыс. строений – из 32,5 тыс. Почти половину! По сравнению с другими городами беспрецедентно большие объемы. Это понятно: Москва – один из самых богатых регионов России. Качество – отдельный разговор. Много претензий было к тому, что ремонт систем отопления начинался слишком поздно, к холодам не успевали, были и другие справедливые жалобы. Что же касается намеченных количественных обязательств, то они в основном выполнены.
– В основном? Что вы имеете в виду?
– Я нашел в Интернете два документа – они в открытом доступе, посмотреть может каждый. Постановление правительства Москвы № 50-ПП от 27 января «О ходе реализации программы…» (речь шла о 2008 годе) и его же распоряжение от 25 сентября того же года № 2518-РП. В первом сказано, что по всем округам программа выполнена на 100%, а во втором – на 80, что, кстати, понятно: экономический кризис, дыра в бюджете, отставание понятно и объяснимо. Но зачем нужна была эта лакировка – для меня загадка.
Сами с усами
– Я бы хотел вернуться к финансированию – первооснове всего-всего. Москва, как известно, отказалась от федеральной помощи, объяснив это тем, что она ничтожна в сравнении с тем, что выделяет городской бюджет: из 240 млрд руб. на Москву выпадало 7 млрд руб. Такой вот гордый, самолюбивый жест. Вы считаете, это единственная причина?
– Нет, конечно. Из 240 млрд собственно на капремонт направлялось только 60%, остальное – на переселение граждан из аварийного жилья. И второе: госкорпорация не брала на себя ответственность за ремонт всех домов, она выделяла деньги регионам и муниципалитетам для стимулирования реформирования их систем ЖКХ. Москва – один из двух регионов России (второй – Чечня), который не участвует в реализации Федерального закона № 185, принятого в 2007 году, где речь как раз и идет о такой реформе. С Чечней – понятно: там другая система финансирования, в этой республике не столько ветхий, сколько разрушенный жилищный фонд, средства направляются на его восстановление. С Москвой другая ситуация: столица решила сама реформировать свое жилищно-коммунальное хозяйство – без федеральных стимулов и сама давать оценку этим переменам, которые нередко противоречили Жилищному кодексу. В ст. 14 закона № 185 сказано, что федеральную помощь можно получить лишь в том случае, если муниципалитет выполняет установленные этим законом условия реформирования ЖКХ. Приняв деньги из федерального фонда, столица тем самым взяла бы на себя обязательства отвечать федеральным стандартам.
Однако московская практика похвастаться этим не могла. Только два примера. Главной, основной инстанцией, которая принимает решение о ремонте, по Жилищному кодексу должны быть собственники. Это не только их суверенное право, но и обязанность. Именно собственники должны решать вопрос: нужен капремонт или нет – исходя из состояния дома, а также своих финансовых возможностей. Но в Москве не они, а город диктует необходимость (или ненужность) ремонта. Собственникам отведена роль статистов. И второе: в упомянутом законе есть такое требование: наличие в муниципалитете не менее чем 80% частных управляющих организаций, в которых доля самого муниципалитета не должна превышать 25%. И такие организации в этом году должны управлять 80% домов. Но Москва – единственный регион в России, где в ЖКХ до сих преобладают монополисты – ГУПы, дирекции единого заказчика, среди которых конкуренция в принципе невозможна: один ДЕЗ – один район. А собственники на работу дирекций никак повлиять не могут. Реально не они их наняли.
– Но дирекции сейчас акционируются.
– Пока это фикция. В новых ОАО 100% – городской капитал. Город – единственный владелец их акций. Так что содержательно в работе дирекций ничего не изменится. А ведь потенциал есть. В тех же ДЕЗах есть опытные профессионалы, которые могли бы – пусть теоретически – создать свои частные компании-конкуренты, но они не могут на это решиться без административной санкции. Политика города в сфере управления жильем остается на уровне «эпохи развитого социализма»: отсутствие соревновательности между управляющими организациями, все решения принимают многочисленные властные структуры. Если посмотреть на реформу ЖКХ в России вообще, то Москва находится где-то в хвосте. Все финансовые потоки идут через городской ГУ ИС, собственники помещений зависят от этого государственного учреждения. Как решают вопрос? О возможных откатах различных начальников можно только догадываться… Надеюсь, что при новом составе правительства наконец-то произойдут перемены. Собственники станут не номинальными, а фактическими хозяевами своих домов.
Жилищно-коммунальный «общак»
– Новый законопроект меняет механизм финансирования капремонта. Что предлагается?
– То, что нынешнюю систему финансирования надо менять, сомнений нет, она не отвечает ЖК РФ. Эта система предусматривает – кроме средств собственников – другие его ресурсные источники. Но действие закона № 185 прекращается 31 декабря 2012 года. Тогда исчезнет и сам Фонд содействия. Поставлена задача: ремонты не прекращать, но уже без федеральных денег. Что же предлагает госкорпорация? Деньги собственников во всех домах (даже в тех, в которых есть ТСЖ) будут собираться в общий региональный котел, и уже оттуда перераспределяться на отдельные дома. Государство будет само решать, кому дать, кому не дать. Законопроект, по сути, возрождает советскую распределительную систему финансирования.
– То, что в будущем за капремонт платить будут собственники, известно давно. Но в Москве такого пока еще нет.
– Москва – исключение. Практически во всех регионах России собственники являются соинвесторами капремонта, правда не очень большой его части – 5–10%. Остальные деньги – 90–95%. – средства федерального Фонда ЖКХ, субъекта Федерации, а также муниципалитета. Для людей такая плата, по сути, символическая, да и ввели ее больше для галочки – чтобы те не забывали, что они владельцы помещений, и должны нести бремя расходов не только на их содержание, но и на капремонт. Но москвичей освободили даже от такой символической платы. Однако это – как говорили по другому поводу – не заслуга властей, а их недоработка.
– Откровенно признаться, я как москвич не возражаю против такой недоработки. Но сейчас о другом. А как же закон о приватизации жилья начала 90-х? Ведь город, давая возможность приватизировать его, в дальнейшем брал на себя обязательство по его ремонту. А теперь отказывается?
– Распространенное, но неверное мнение. Да, ст. 16 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» 1991 года говорит, что бывший наймодатель отвечает за ремонт дома. Кто им был? В большинстве муниципалитетов страны – образования районного уровня, которые в настоящее время к жилым домам уже не имеют отношения. С другой стороны, могут ли муниципалитеты отвечать за ремонт? У них не было и нет для этого достаточных финансовых возможностей. Почти все они сегодня дотационные, депрессивные.
Когда появился Жилищный кодекс РФ (а еще раньше – Гражданский) в отношении жилищной собственности, там было однозначно сказано: только собственники решают, делать или не делать ремонт, они же оплачивают его. Софинансирование является правом, а не обязанностью муниципалитетов. Но и это еще не все. Недавно – в 2010 году – Конституционный Суд РФ дал разъяснение по толкованию ответственности бывшего наймодателя за ремонт: она возникает лишь тогда, когда на момент приватизации дом уже требовал капитального ремонта, а владельцы помещений приняли на этот счет решение. А если, к примеру в начале 90-х, это было относительно новое строение – скажем, построено 10 и даже 20 лет назад, и оно еще не требовало ремонта? Тогда никаких обязательств по отношению к такому дому у публичных правовых образований быть не может.
Да, город при наличии возможностей может оказывать адресную помощь, перечисляя субсидии собственникам. У Москвы такие возможности есть – но был ли хоть один такой случай? Пока деньги никому не перечислялись. Просто не хотели, чтобы люди почувствовали себя реальными хозяевами в домах, что, кстати, составляет главное в реформировании жилищных отношений. Поэтому реформа застряла, фактически не начавшись.
– Хотелось бы, чтобы вы подробнее рассказали о предлагаемом механизме финансирования.
– В законопроекте говорится о том, чтобы дать субъектам РФ право создавать т. н. региональную систему финансирования капремонта домов. Что это будет за система – ненамеренно закамуфлировано. Но главный ее компонент указан: устанавливается обязательная плата за проведение такого ремонта для всех собственников и во всех домах – в том числе новых. Управляющие организации, а также ТСЖ и ЖСК будут обязаны вносить деньги в созданный регионом некий накопительный фонд. Так вот, эта некоммерческая организация и будет перераспределять собранные всем миром средства. В первую очередь их, понятно, получат старые строения.
Но что это значит? Собственники какого-то дома собрали определенную сумму, перевели ее в накопительный фонд, и… попрощались с ними. Но лично я не хочу финансировать чужое, пусть и требующее неотложного ремонта строение – при всем сочувствии к его обитателям. А как будет работать сам фонд, сохранит ли он средства? Тоже непонятно, никаких гарантий нет. Да и работу фонда трудно регулировать. А я еще не забыл многочисленные пирамиды, и очень хорошо понимаю, как инфляция обесценивает накопления. Спросите у членов старых кооперативов, что стало с их деньгами, скопленными на капремонт… Откладывая средства, владельцы помещений должны быть уверены: их деньги будут расходоваться исключительно на их же строение.
Все может случиться – произойдет, скажем, авария отопительной системы, от чего никто не застрахован. Обратятся в региональный фонд, и окажется, что их деньги уже кому-то отданы в заем (причем под проценты). Не нужна нам такая «касса взаимопомощи», она архаична и абсурдна.
– Что предлагает ваш институт?
– То, что все собственники должны копить деньги на устранение аварийной ситуации, сомнений нет. И это должен быть постоянно пополняемый пул. Его средства будут использоваться собственниками – когда они примут решение о капремонте. Институт не исключает, что такая плата будет устанавливаться в обязательном порядке как доля стоимости ремонта. При всех способах управления соответствующая графа должна появиться в платежке, независимо от того, новый это дом или нет.
Но главное отличие наших предложений в том, что мы принципиально против того, чтобы такие накопления уходили в некий региональный «общак». По нашему мнению, они должны храниться на депозите конкретного дома. Если номинальным владельцем такого банковского счета станет управляющая организация, она без решения общего собрания не вправе распоряжаться им. Надо установить банку законодательный запрет. Если случится непредвиденная авария, ее устранят за счет средств управляющего, которые предусматриваются исходя из состояния дома и вероятности аварий. Если их не хватит, то обращение к банковскому счету возможно только после одобрения общим собранием собственников, домовым комитетом, правлением ТСЖ.
Короче, это будет резервный фонд конкретного дома, а не кормушка государственных функционеров, степень порядочности которых никому не известна.
В беде не оставят
– Но накопленных средств все же не хватит на капремонт.
– Конечно. Это только первоначальный взнос. Основная доля – кредит, взятый у различных организаций, в первую очередь – у банков. Деньги у них всегда есть.
– Попробуй взять… Пусть даже если это будет дом, где создано объединение – ТСЖ или ЖСК. Во-первых, где гарантия, что вернут? У дома нет достойного обеспечения (квартиры – нельзя!). А во-вторых, проценты такие, что взвоешь, самый льготный – 15%.
– Это так, сегодня банки не дают кредиты на капремонт: риск! Но мы считаем, что в городе (регионе) должно быть создано гарантийное агентство, которое будет ручаться за ТСЖ, ЖСК, управляющие организации. Что для этого нужно? Хорошая репутация. Если, к примеру, 95% собственников в течение нескольких лет своевременно и полностью вносят плату за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги, если налажена система эффективной борьбы с должниками, сам дом содержится в хорошем состоянии, то получателю кредита можно доверять.
Репутация, а вернее, эффективность хозяйствования – это не только оценочная, нравственная категория, но и экономическая, материальная. Так принято в мире бизнеса. В этом случае, получив поручительство, банк может дать кредит с длительным сроком погашения: 10–15–20 лет. Кстати, сами добросовестные собственники, когда увидят, что ремонт выполнен, никто не «увел» их средства, убедятся, что в результате снизился даже размер платы (повысилась, скажем, энергоэффективность здания, меньше стали потреблять тепла), они охотно оплатят его.
– Да, но проценты…
– Вот здесь государство и может оказать помощь. Институт считает, что оно в состоянии финансировать какую-то долю процентной ставки, чтобы облегчить неподъемную ношу кредита, снизив вдвое ставку (например, до 6–7% годовых). Кстати, думаю, что государство и муниципалитеты могут еще и поощрить добросовестных собственников, выделив им определенные гранты на капремонт, но – будем реалистами – около 30% его стоимости и не всем, а опять-таки тем, кто выполняет определенные повышенные требования и условия.
Если же вернуться в целом к нашему предложению, то оно основано на уже имеющемся опыте – в странах Прибалтики, бывших соцстранах Европы. В Эстонии такое гарантийное агентство существует длительное время, и оно помогло получить долгосрочные кредиты многим домам. Последние годы в Эстонии банки, кстати, выдают кредиты уже без поручительства гарантийного агентства, научились сами оценивать риски. Случаев невозвращения – нет! Такая практика и в Словакии, и в Венгрии.
Разве там другие люди и банки? Нет, конечно, но там приняли общемировые стандарты (другие скажут – смирились с ними): самые высокие расходы семейного бюджета – за жилье и медицину. В той же Эстонии, где люди живут не намного богаче, чем в России, платят все 100% за капремонт.
Цена вопроса
– Теперь я хотел бы вернуться к новой будущей графе платежки, с которой москвичи еще не знакомы – капремонт. Исключая, правда, некоторые дальновидные ЖСК и ТСЖ, собирающие с собственников с их согласия взносы в ремонтный фонд. Насколько же повысится наша плата? И когда это произойдет?
– Плата управляющей организации за капитальный ремонт дома в соответствии со ст. 158 Жилищного кодекса может поступить только после принятия общим собранием собственников помещений решения о проведении капремонта. Важно отметить: в случае управления домом организацией (выбранной на собрании или выигравшей конкурс) размер платы должен быть указан в договоре с ней. Это очень существенное условие, если его нет в договоре – он считается незаключенным. Во-вторых, сроки. Скорее всего, обязательные взносы за капремонт будут введены с 1 января 2012 года.
Теперь о размере. Вопрос неоднозначный. Напомню, что надо различать платежи для целей накопления первоначального взноса и для возврата кредита, взятого у банка, которые не покрываются этим накоплением. Что касается первого, то его размер будет ориентирован на доступность платежа. А сумма возврата (не покрытая накоплением), впрямую связана с полученным грантом, а также сроком погашения кредита. Из каких источников грант? Федеральный, скорее всего, исчезнет полностью. Останутся региональный и муниципальный. Они как раз и могут дать те 30%, о которых я говорил.
Если быть оптимистом, то можно рассчитывать и на половину компенсации ремонтных расходов. Интересен опыт Удмуртии. Здесь до 2008 года было предложено собственникам помещений многоквартирных домов участвовать в программе капремонта. Республика взяла на себя 50% его стоимости, остальные 50 должны были внести собственники. В денежном выражении это выглядело так – если учесть, что средняя стоимость комплексного ремонта типовой панельной пятиэтажки обходится в 5 млн руб. – на обе стороны приходилось по 2,5 млн. В домах были проведены собрания собственников. И практически ни у кого из владельцев помещений не возникло возражений – лучше потратиться, но жить в нормальных условиях, чем сэкономить и ждать, пока обвалится крыша.
Потом, правда, Федерация предложила собственникам вносить 5%, понятно, все в Удмуртии были рады, это же люди с нормальной психикой: чем меньше – тем лучше, кто бы спорил? Но заметьте: раньше они были согласны и на половину. А вот в Башкортостане были города, в которых дома попадали в региональную программу ремонта в том случае, если собственники соглашались оплачивать более 30% его стоимости. Их рейтинг участия в программе сразу повышался. И никто не отказался.
– Все это очень хорошо, но вы не ответили на вопрос: сколько будем платить мы, москвичи?
– Основываясь на опыте последних лет, можно сделать расчет для пятиэтажного дома без лифта: комплексный его ремонт обойдется в 8 млн руб. Допустим, что собственники в ремонтном фонде ТСЖ за 5 лет накопили 25% – 2 млн руб. А товарищество взяло кредит на 10 лет. Тогда придется платить всем домом 33,3 тыс. руб. в месяц, 11 руб. с кв. м помещения. Если площадь квартиры 55 кв. м (средняя по Москве), то на семью придется 611 руб. При предоставлении городом гранта 30% (2,5 млн руб.) ТСЖ необходимо получить кредит 3,5 млн руб. Тогда месячная плата дома будет несколько меньше – 29,2 тыс. руб., т. е. 9,7 руб. с каждого кв. м, или 634 руб. со средней квартиры. При накоплении первоначального взноса в течение 10 лет и сроке возврата кредита 20 лет размеры платежей уменьшатся в два раза! Для среднего москвича это вполне подъемные деньги. Плюс собственники будут сами утверждать смету и выбирать подрядчика! А значит, диктата чиновников не будет. Есть шанс использовать финансы наиболее рачительно. По мнению института, после возврата кредита надобность в оплате капремонта отпадает. Кстати, в предлагаемом Фондом ЖКХ проекте платить надо будет в общую копилку вечно. Своего рода «вечный двигатель»… Но ведь вечных домов не бывает!
– Диапазон сумм не фантастический, и все же не для всех. Для людей с очень низкими доходами и такое увеличение расходов будет все же чувствительным. Предполагается ли какая-либо социальная защита этих граждан?
– Конечно. Независимо от выделенного регионом гранта наш институт предлагает ввести субсидии – подобные тем, которые уже получают люди при оплате жилья и коммунальных услуг. Появится еще одна, и тоже региональная. Предоставляться она будет адресно в зависимости от уровня доходов семьи. Пока такой системы нет, поэтому ее надо узаконить. Еще раз подчеркну: речь идет о собственниках. Наниматели капремонт не оплачивают. Если люди захотят жить в более комфортных условиях, они вправе претендовать на более дорогой ремонт, скажем, не 5–10 руб. за кв. м, а 20–30. Их право. Все должны решать собственники, по сути, это главная мысль, которую я хотел бы донести. Ну а город должен прекратить расхолаживать их, обладатели квартир – согласно Жилищному кодексу РФ – сами должны полностью отвечать за состояние дома. Это повысит их ответственность за сохранность дома, в чем также заинтересован город.