Что делать с липовыми товариществами?
В числе приоритетных задач мэр Москвы Сергей Собянин назвал необходимость навести порядок в деятельности товариществ собственников жилья. На эту проблему обращено внимание префектов столичных округов. Речь, в частности, идет о липовых товариществах, которые никто не выбирал, и о которых жильцы узнавали лишь тогда, когда им приходили платежки.
Свой взгляд на ситуацию с такими ТСЖ в беседе с корреспондентом «КР» высказывает Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города».
Председатели-многостаночники
– Недавно прочитал информацию: ТСЖ в столице свыше девяти тысяч. Конечно, настоящих столько быть не может, хотя бы исходя из динамики их роста: примерно за полтора десятилетия их появилось примерно две тысячи, а потом за год-два они начали стремительно плодиться… Прозрели люди, что ли? Сомневаюсь.
– Скорее, собственников обманывали: вроде бы собирали обычное собрание, а потом выяснялось – они выбирали ТСЖ!
Случалось, недоставало кворума. Тогда обходили квартиры и тоже, не называя цели (подменяя ее второстепенными вопросами), добирали подписи. Иногда подсовывали готовые решения – создаем ТСЖ! – и жильцы, не разбираясь, ставили подпись. В общем, делалось все, чтобы была достигнута спущенная сверху цифра: в вашем районе должно быть столько-то объединений собственников, не будет – последуют оргвыводы. Вот и выполнялся план.
– Но ведь некоторые собственники сами охотно соглашались. Тем более что появилась некая приманка, «морковка»: товариществам – капремонт в первую очередь. Вот они и стали расти как грибы после дождя. Но сейчас хочу спросить о другом: можно ли вернуть старую форму правления?
– В данной ситуации, на мой взгляд, легче создать, чем разрушить. Ведь протоколы об организации ТСЖ люди все-таки подписывали – пусть не всегда понимая, зачем (либо ставились фальшивые подписи). Все это надо проверить, доказать, обойти квартиры, отыскать документы, опросить людей…
Ускорить процедуру можно так: начать с тех ТСЖ, председателями которых являются не жители-собственники, а чиновники – работники ГУ ИСов, районных управ, других административных структур (представители собственника-города). Какими бы ни были пассивными люди, но вряд ли они выберут незнакомого человека. Такие председатели – явно вне доверия.
– На одном из сайтов довелось прочитать такую информацию: зам. главы управы района вдруг возглавил более 20 ТСЖ. Чиновник начал получать 20 зарплат!
– Во всем этом надо разбираться. Возможно, он и не брал денег, хотя в общем и целом от этого не легче. Я подсчитал общие затраты на создание ТСЖ, разделил на все дома, получилось 22 тыс. руб. Но реальные затраты – подготовить устав (чаще типовой), собрать людей, заказать печать, заплатить пошлину и т. д. – куда меньше. Максимум 5 тыс. Где остальные деньги? Причем, учтите, – бюджетные деньги!
При этом обещали ремонт. Тоже не все так просто… Какая выбиралась ремонтная организация? Собственники в выборе не участвовали. Все делал председатель. И деньги, по сути, получал чужой для дома человек. Как он распорядится ими? Скорее всего, остановит свой выбор не на лучшей с точки зрения качества работ организации, а на той, с которой у него сложились «взаимные симпатии».
Свежа ли «морковка»?
– Понятно, что целью массовой «коллективизации» было то, что город хотел освободиться от хлопот по управлению домами, переложить их на собственников. Ремонт – лишь бонус. Помните лозунг: «Ответственным собственникам – качественный ремонт!» Будут ли люди, не знавшие ремонта своих домов десятилетиями, перебирать подрядчиков? Лишь бы включили в список – согласятся на любого!
– Местная власть имеет право устанавливать условия бюджетного финансирования или софинансирования капремонта. Беда в том, что московское законодательство вступало в противоречие с федеральным. В 44-й ст. ЖК РФ сказано: решение о проведении капремонта общего имущества дома принимает исключительно общее собрание собственников – независимо от способа управления домом. То есть с 1 марта 2005 года город не мог единолично решать вопрос о проведении капремонта ни в одном доме (за исключением тех, в которых ему принадлежат все 100% помещений). Это касается и жилых зданий, построенных до 1992-го, и любых других. Никаких изъятий Жилищный кодекс и вводный закон от 29.12.2004 (ФЗ № 189-ФЗ) не содержат. Аргументом не является даже проведение ремонта за бюджетные деньги. В федеральном законодательстве такая норма отсутствует.
Если бы Москва точно следовала российским законам, такой критической ситуации просто не возникло бы. Есть федеральная нормативная база, согласно которой нельзя допускать, чтобы дом дошел до крайней степени изношенности инженерных и конструктивных систем, к ремонту надо было приступать намного раньше. Возможно, в ущерб другим программам города. Например, строительным.
– Несколько слов о собственниках, имеющих помещения в домах, которые уже нет смысла ремонтировать. Согласно ст. 32 Жилищного кодекса, квартиры в них выкупаются муниципалитетом «по рыночной стоимости» – в первую очередь земли.
– В Москве это немалые деньги. Кстати, если решение о сносе такого дома собственники помещений примут сами, то и договариваться с застройщиком о строительстве на их земельном участке вместо пятиэтажки 16-этажного дома должны сами. Но в Москве такая практика заменена административными решениями города – кому и что строить.
– Капремонт домов стал крупнейшей городской программой за последние годы. Оставим в стороне то, что и по срокам и по качеству работ она не выполняется. Более того, далеко не все дома, которые поспешили создать у себя ТСЖ (пусть и по собственной инициативе), добились того, что их по-
ставили в очередь на ремонт. Хочу спросить о другом: разве капремонт – забота города? Создали для этого даже целый департамент. Для чего же тогда районные власти?
– Еще одно противоречие с федеральным законодательством. За общее состояние дома отвечают в первую очередь собственники помещений в многоквартирном доме, а не городские и не муниципальные организации, – об этом говорится в Жилищном кодексе и в федеральном законодательстве о местном самоуправлении. Дано право (не обязанность!) финансировать и софинансировать капремонт домов, находившихся в муниципальной собственности до 1 марта 2005 года. Кстати, сама Федерация не потребовала от регионов и не взялась бы за такую масштабную программу. Тем не менее она была готова помочь им, да и реально эта помощь была необходима – собственники не потянули бы такие работы. Но, к сожалению, иногда городская власть сама решает отвечать за капитальный ремонт.
Городу было бы правильнее установить в программе капремонта условия – какой дом считать домом с «ответственными собственниками». Тогда собственники в таких домах должны были после общих собраний обращаться за бюджетными средствами, и получив их, осваивать самостоятельно. Но скорее всего, причина отказа от правильного поведения иная: хотелось иметь возможность направлять из бюджета средства тем строениям, которые сочтут нужными. Многие службы – и административные, и коммерческие – составили одну связку. Тендер обычно заканчивался так, как это было надо, и заказ на работы отдавался нужным людям. На качество смотрели сквозь пальцы. Да и федеральные власти оказались не на высоте, не проконтролировали ситуацию, пустили все на самотек.
Не хочешь – заставим…
– Объединения собственников – не наше открытие, они существуют во всем мире, и человек, покупая квартиру в доме, автоматически становится членом коллектива. Состояние домов, где есть объединения, как правило, лучше, чем дома, в которых нет ТСЖ (муниципальные). К чему я это говорю? Может, людей надо было подтолкнуть к тому, чтобы они взяли управление домом в свои руки? И тогда они бы поняли все выгоды от этого… Какие все-же плюсы и минусы у нынешних ТСЖ? Чего больше?
– Безусловно, плюсов. Но только в том случае, если товарищества созданы по инициативе собственников. И второе: в органах их управления должны работать люди, которым собственники доверяют. Любое объединение, созданное сверху, по указке, мертворожденное по определению. Не надо форсировать их создание, это было ошибкой. То, что в конце концов мы придем к товариществам – сомнений нет. Люди и сами начали это понимать.
Напомню: еще до закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» ТСЖ уже были. Правда, не назывались товариществами, такого слова еще не было: ООО, ОАО, кондоминиумы… Но люди объединялись! Эту тенденцию необходимо было поддержать. То, что определенный социальный маркетинг необходим – в этом сомнений нет. Трудная работа. Какие собственники есть в домах – такие есть. Но с ними надо вести работу, не прибегая тем не менее ни к каким административным нажимам. Собственники сами должны принять решение.
Конечно, здесь все далеко не просто: в доме одновременно живут собственники и наниматели. Такого в мире (кроме бывших соцстран) нигде нет. С этим тоже надо считаться.
Собственники – это все, включая и муниципалитет. Но если собственникам-гражданам принадлежит не менее половины всех площадей, они смело могут объединяться независимо от позиции города.
– Вы не боитесь злоупотреблений? Людям доверяют деньги в таких количествах, о которых они и не мечтали. Чтобы получить их в банке, даже особых обоснований не надо. Каждый ли устоит?
– Главным стимулом должно стать не самостоятельное распоряжение бюджетными средствами, а просто более комфортная жизнь в доме, которую сами собственники и могут для себя создать. Плохо, когда организация занесена в Госреестр, у нее есть печать, а через ее счета не проходят никакие средства. Она даже членских взносов не берет. Это так называемое ТСЖ с нулевым балансом.
В чем роль такого товарищества? У его членов остались договоры управления с соответствующими организациями, с поставщиками ресурсов. В данном случае товарищество не заказчик услуг, а представитель заказчика услуг, оно контролирует их качество не от своего имени, а делает это по поручению собственников. Есть такие ТСЖ и в Москве, и в регионах. Наверное, работать и не отвечать перед собственниками за результат правлению и председателю весьма удобно.
Тем не менее даже такой способ управления лучше, чем отсутствие ТСЖ. Дома таких ТСЖ не сравнишь с городскими, там все хорошо. Почему? А потому, что и заказ работ более осмысленный, ибо люди вписывают лишь те работы, которые им необходимы, и цена приемлемая – торгуются! – и лучше контролируется качество. В технических деталях собственники могут не разбираться, но чист ли подъезд, не холодно ли зимой, закрывается ли дверь подъезда – тут мы все спецы.
Однако если посмотреть с другой стороны, то зачем создавать товарищество, когда вместо этого собственники могут дать доверенность любому лицу или поручение одному собственнику на собрании, и он заключит необходимые договоры (ст. 164 ЖК)? Ведь содержательно ничем от непосредственного управления такое ТСЖ не отличается.
ТСЖ создается для управления и содержания общего имущества. Поэтому оно должно отвечать за результат управления. А с контр-агентами товарищество должно действовать от собственного имени и за свой счет, получая взносы и обязательные платежи. Тогда товарищество сможет снизить плату за нарушение качества.
ДЕЗ и деза
– Почему в качестве мишени для манипуляций выбирают именно ТСЖ?
– Нецелевое расходование бюджетных денег – к этому товарищество может быть даже не причастно, но вот управляющие компании… Известно ведь, что и ТСЖ, а также ЖСК – очень лакомые для них кусочки. Бывает, что на их счет переводят живые деньги.
Польститься на «муниципальный» дом в качестве управляющей организации (где нет объединения собственников) псевдоуправленцы не могут, сложно – там на страже районная управа, а на дом, где создается ТСЖ, – пожалуйста. Там ведь не коммунальщики живут, не специалисты, вот их и дурят как хотят. Вписывают, например, прочистку жестяных водосточных труб, а их уже сто лет нет. Но деньги берут. Обычный извращенный рыночный процесс, когда еще нет настоящего рынка.
Управляющие компании – это коммерческие организации, их цель – прибыль. При этом желательно получить больше, а сделать меньше. Единственно, что может противостоять этому – контроль. Вот о чем надо заботиться! Постоянный, активный, квалифицированный. И уж, кстати, о липовых ТСЖ. Когда их создают не сами собственники, велика вероятность, что там будет процветать обман. Задача настоящих ТСЖ – жестко следить за работой привлеченной управляющей организации. Собственники не во всем разбираются? Но тогда они могут нанять компетентного, грамотного управляющего, ввести его в штат ТСЖ. Такой специалист может приходить в дом раз в неделю, раз в две недели, деньги небольшие. Но он квалифицированно проверит работу управляющих и подрядных служб, да и людей научит хозяйничать. Это будет своего рода «внутренний управляющий» ТСЖ.
– А что делать с «внешними»? Собственникам ли бороться с управляющими организациями? Ведь управляющие по-прежнему не считаются с собственниками. Испугают тех какие-то проверки? Хочу подтвердить вашу мысль словами начальника Управления контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов Федеральной антимонопольной службы Владимира Ефимова. Он сказал, что после принятия ЖК РФ и даже появления Федерального закона от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», в Москве не было проведено ни одного такого конкурса. ДЕЗы подчинялись районным управам. Сейчас они акционируются, но среди учредителей фигурируют все те же управы. Не потому ли так легко они создавали липовые ТСЖ, чтобы можно было по-прежнему держать под контролем дома и назначать туда свои «домашние» организации?
– Согласен с вами. Выход один – максимально возможная прозрачность, публичность решений. Это несложно проверить: вот управление домом выставляется на конкурс. Но его условия должны быть обязательно опубликованы в районной печати, и назван ряд претендентов. А до этого в каждом подъезде необходимо развесить объявления – собственники должны также знать о конкурсе, они могут присутствовать на нем. А в том, что они изучат перечень работ компании и расценки на них, сомневаться не приходится.
Равнодушие уходит. Наши собственники уже научились считать деньги. И конечно, итоги конкурса должны тщательно проверяться. Не будет этого – пусть окружное или городское начальство делает соответствующие выводы. Уверен, если такая публичность станет нормой, то из сферы влияния районных управ и ДЕЗов дома постепенно уйдут. Останутся лишь честные, добросовестные компании.
Уроки эпопеи
– Вернемся к ликвидации липовых ТСЖ. Вы упомянули, что это не так просто. Мне тоже приходилось слышать такое. Суд признал, что нарушены правила их создания, выявлены фальсификации, но налоговые органы этого не признают, на счет товарищества все так же приходят бюджетные субсидии. В чем дело?
– Неправильно составлено исковое заявление. К сожалению, частая ошибка. В заявлении должно быть два пункта. Первый – о фальсификации собрания (с представлением убедительных доказательств) и признании его решения неправомерным. И второй – требование обязать Налоговую инспекцию исключить данное ТСЖ из Госреестра юридических лиц. После этого решение суда передается в службу судебных приставов, и те уже сами добиваются, чтобы все проводки в налоговой службе были исключены.
При всем том замечу: в эпопее с липовыми ТСЖ был свой положительный момент, его тоже нельзя сбрасывать со счетов.
– Что вы имеете в виду, Дмитрий Павлович?
– О ТСЖ заговорили! Когда взрослые люди чувствуют себя униженными, их обманули, провели, они не хотят мириться с этим – тогда ликвидация ТСЖ факт логичный и оправданный. Кстати, сама такая реакция – момент положительный. Она заставила людей задуматься: а что же такое ТСЖ, в которое их насильно зовут? И может, это будет первое знакомство с будущей организацией, которое в дальнейшем им пригодится.
Но может быть и другой сценарий: да, обманули, да, нехорошо. Но за то время, что собственники побывали в статусе членов ТСЖ, они вдруг поняли все преимущества данного способа управления домом, оценили его, и даже захотели реализовать его у себя. Тогда в доме проводится некий повторный плебисцит – согласны ли вы на создание «правильного» товарищества? И если решение положительное, собственники реанимируют ТСЖ. Возьмут в нем власть.
К слову сказать, для этого не надо спрашивать разрешения у липового председателя. Следует избрать на собрании членов ТСЖ новое правление, нового председателя, изменить при необходимости устав (если его никто не видел, то принять устав в новой редакции), заменить все бланки, печати, но ТСЖ сохранится.
Еще нужно письменно оповестить банки о том, что старая печать и старый председатель – не легитимны. Хлопотно? Да. Такие шаги надо делать только осмысленно и только при одобрении большинства собственников.