Почему товарищество лучше
Чем сложнее складывается ситуация в жилищно-коммунальном хозяйстве, тем чаще собственники многоквартирных домов обращаются к идее создать товарищество собственников жилья. При всем том процесс протекает на фоне поголовно низкого уровня знания как жилищного, так и общего гражданского законодательства.
«Бесплатный» председатель
Нужно признать, в большинстве своем мы плохо знаем Конституцию России, весьма отрывочно – Гражданский и Жилищный кодексы. Немного наслышаны о ТСЖ и о том, как оно устроено. А потому постараемся восполнить некоторые пробелы.
«…Вы ведь не на общественных, не на безвозмездных началах собираетесь стать председателем товарищества. И почему мы должны вас содержать? Основания? Пока их не видно». Такая претензия пришла по сети Интернет в адрес собственника, инициировавшего создание ТСЖ в составе нескольких домов в 20-м микрорайоне Зеленограда.
Давайте оценим управленческие затраты при различных способах управления многоквартирными домами. В ст. 161 ЖК РФ «Выбор способа управления многоквартирным домом» перечислено три способа:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Попробуйте назвать способ, при котором нет необходимости нести расходы на управление. Оказывается, такого способа нет!
Возьмем форму непосредственного управления, при которой в управлении домом участвует каждый собственник, лично исполняя определенную управленческую функцию от имени всех остальных собственников по их поручению (либо участвует в переговорах с одним из поставщиков жилищных или коммунальных услуг, проверяет смету на ремонт подвала, либо готовит договор с ЧОП по охране двора и подъездов).
Участие каждого собственника в исполнении какой-либо функции – его личный вклад в управление домом. Причем определение перечня таких функций и их распределение между собственниками тоже есть функция управления.
Нужно признать и такое положение: тот собственник, который не имеет возможности лично исполнять какую-либо конкретную управленческую функцию (анализ, планирование, организация исполнения, контроль исполнения и др.), должен компенсировать другим собственникам, принимающим участие в управлении домом, ту часть затрат, которая приходится на его долю. Другими словами, если вы не тратите личное время на управление своим домом, то кто-то это делает за вас и тратит свое личное время. В этом случае вряд ли будут правильным считать, что вы ничего никому не должны.
Доходит как до жирафа
Поскольку в абсолютном большинстве собственники помещений в многоквартирных домах еще не стали ощущать себя в полной мере домовладельцами и психологически не готовы нести эту ответственность, самым распространенным способом остается управление управляющей организацией (в Москве чаще всего – ДЕЗом).
Управленческие расходы входят в состав затрат, которые отражены в строке ЕПД (единый платежный документ) под названием: «Сод. и рем. ОИ» (содержание и ремонт общего имущества) или «Сод. и рем. ЖП» (содержание и ремонт жилого помещения), что одно и то же. Нанимая управляющую организацию (УО), мы, понятно, не питаем иллюзий по поводу того, что работать она будет за так. Мы ей платим именно за то, что сами не умеем делать, – не умеем управлять домом.
УО коммерческое предприятие, и его цель – получение прибыли, которая закладывается в цены на услуги. Это 10–15% от затрат на содержание дома. Высокопрофессиональные управляющие компании закладывают в расценки прибыль от 15 до 35%. Чем солиднее УО, тем она дороже. На то и рынок – выбирайте, господа! Правда, пока есть ДЕЗы, особого выбора не будет, поскольку они оказываются «вне конкуренции». А значит, за управление нашими домами мы платим ДЕЗам. Сколько стоят услуги дирекций, можно узнать, ознакомившись с их отчетами за 2009 год (если, конечно, вам эти отчеты дадут).
Вычленив из отчета управленческую составляющую, можно заметить, что в услуги входит не только оплата аппарата ДЕЗа, но и сопутствующие расходы: аренда помещений для персонала, содержание рабочих мест и затраты на оснащение их оргтехникой и расходными материалами, оплата средств и услуг связи, юристов и консультантов, затраты на обучение и повышение квалификации, оплата коммунальных услуг, транспортных и иных расходов.
Показывать настоящие расходы на управление домом ни одна «умная» УО не будет, если это не определено в договоре. (А договор управления ГУП ДЕЗ составлял без вашего участия, поэтому такого пункта в нем нет.)
От директора до уборщицы
К управленческому персоналу относятся руководитель УО, все его заместители, руководители отделов и подразделений, их заместители. Согласно российским классификаторам остальной персонал организации подразделяется на шесть категорий: рабочие (основные и вспомогательные), инженерно-технические работники (ИТР), служащие, младший обслуживающий персонал (МОП), ученики (стажеры) и охрана.
В расходы по управлению необходимо включать также расходы на содержание служебного автомобиля руководителя, зарплату водителя, расходы на организацию рабочего места, зарплату секретарей руководителей, уборщицы, делопроизводителей, завхоза, охранников… Только тогда можно объективно оценить долю управленческих расходов в общей сумме расходов, включаемых в строку ЕПД «Сод. и рем. ЖП».
Таким образом, способ управления домом с помощью управляющей организации – самый дорогой в плане затрат.
Без посредников
Рассмотрим реально существующую структуру управления 20-ю многоквартирными домами в одном из столичных округов. Управляет ими ГУП ДЕЗ района. По штатному расписанию в дирекции вообще нет технического или производственного персонала – ни электриков, ни дворников, ни сантехников, ни техников-смотрителей, ни плотников, ни кровельщиков. И сама ДЕЗ непосредственно эксплуатацией, содержанием и ремонтом домов не занимается. Она лишь нанимает частных подрядчиков, которые и выполняют всю основную техническую работу.
Но у подрядной организации есть свой штат управленцев, а это тоже управленческие расходы. Таким образом, доля наших затрат на управление опять увеличивается.
Нужен ли посредник в лице дирекции, если она не содержит и не ремонтирует дома, а нанимает для этого другие организации? Не экономичнее ли передать функции управления той организации, которая непосредственно в нашем доме чистит, моет, убирает, ремонтирует, выполняет все сезонные и текущие работы по обеспечению бесперебойного предоставления коммунальных услуг? Управленческие расходы можно сократить, если убрать из существующей схемы лишних посредников. Это можно сделать двумя способами:
– заключить с обслуживающей ваш дом организацией прямой договор управления домом;
– создать в доме ТСЖ.
В складчину дешевле
Переходим к третьему способу управления – посредством создания ТСЖ.
В соответствии с российским законодательством товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, которая не преследует коммерческие цели, а создана для достижения целей, установленных законом. Согласно ст. 135 ЖК РФ «товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме».
Отсюда выводы. В управленческих расходах ТСЖ в составе затрат на содержание и ремонт дома отсутствует прибыль товарищества. Тогда как она имеется в цене услуг любой наемной управляющей компании. Одно это обстоятельство экономит собственникам от 10 до 30% денежных средств, направляемых на содержание и ремонт дома.
Если ТСЖ самостоятельно организует всю работу по содержанию и ремонту общего имущества, то управленческие расходы сокращаются еще на 5–10%. В этом случае правление товарищества и его председатель содержатся не на членские взносы товарищей, а получают зарплату согласно штатному расписанию, которое утверждается на общем собрании членов ТСЖ. Можете ли вы влиять на размер зарплаты управленческого персонала в нанимаемой управляющей компании? Нет! А в ТСЖ имеете право участвовать в принятии решений по этому вопросу.
Доля управленческих расходов еще больше сократится, если несколько многоквартирных домов, расположенных на общей территории (в границах микрорайона), скооперируются и создадут одно ТСЖ на несколько жилых зданий. Если в микрорайоне 20 жилых домов, то не потребуется 20 профессиональных управленцев на должности председателей ТСЖ, 20 главных бухгалтеров, 20 главных инженеров и т. д. Не всякому дому под силу содержать полноценный управленческий персонал. Следовательно, кооперация, объединение усилий собственников нескольких домов для организации управления в любой доступной форме становится не просто разумной идеей, а жизненной необходимостью. И лучшая форма для этой кооперации – товарищество собственников жилья.