Копить или брать кредит на капремонт?
Фонд содействия реформированию ЖКХ прекращает финансирование капитального ремонта в регионах с 1 января 2012 года. По словам президента РФ Д. Медведева, «мы изначально определили, что этот фонд не будет вечным, но надо думать, что придет ему на смену. Если мы его сейчас закроем, а у нас никакого инструмента не останется, наверное, это плохо».
Похоже на пирамиду
Тема получила развитие на расширенном заседании Совета по развитию местного самоуправления в октябре 2010-го. Сомнение по поводу создания региональных фондов аккумулирования средств на капремонты многоквартирных домов высказал губернатор Красноярского края Л. Кузнецов: «У нас уже много было различных пирамид, люди боятся, что и эти деньги также по каким-то причинам растворятся». Увы, подобная опасность существует.
Сейчас в правительстве России обсуждается предложенный Фондом ЖКХ законопроект о механизмах финансирования капремонта многоквартирных домов после 2010 года. Разработчики исходят из поставленной правительством задачи не допустить приостановки ремонтов даже при отсутствии федерального финансирования.
Тем не менее принятие непопулярных решений на сей раз должно будет исходить не от федеральных властей: в предыдущих редакциях законопроекта предусматривалось создание и федерального, и региональных фондов капремонта. В обсуждаемой сейчас редакции именно регионам придется устанавливать размер обязательной платы за капремонт для всех домов (даже новых и тех, в которых действуют ТСЖ). Аккумулирование и перераспределение средств будут осуществляться по воле чиновников для выбранных ими домов. Сам этот подход закамуфлирован идеей создания «системы обеспечения капитального ремонта многоквартирных домов», при которой федеральный центр будет осуществлять лишь методическое руководство и устанавливать условия обязательности ремонта.
Фонд ЖКХ предлагает внести в Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» поправку, согласно которой непременным условием предоставления регионам финансовой помощи (а это миллиарды рублей) станет создание не позднее 1 июля 2011 года «региональной системы ремонта» (РСР). Причем эта система предполагает «обязательность и регулярность внесения собственниками помещений платы на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов». Внесение такой платы на основании решений общих собраний собственников предусматривается только как факультатив – «в том числе».
Законопроект оставляет открытым вопрос: что именно понимается под целевым использованием средств? В общем случае использование средств на капремонт – это оплата работ, связанных с ремонтом. Будет ли целевым использованием, если средства, уплаченные собственниками помещений в одном доме, будут направлены на ремонт другого дома? На этот вопрос ответа нет.
Похоже на принудиловку
Иными словами, в отличие от Жилищного кодекса, который установил приоритет общего собрания собственников для принятия решения о ремонте и размере платы за него, законопроект Фонда ЖКХ основным подходом выбрал навязывание платы. Причем без какого-либо встречного обещания провести ремонт в конкретных домах. По замыслу разработчиков, создаваемая РСР должна (во всяком случае, на словах) предусматривать контроль над целевым использованием обязательных платежей и их сохранность.
Как нетрудно догадаться, это приведет к полному финансовому контролю государства над региональными фондами и отсутствию какого бы то ни было контроля общественного (гражданского). Разработчики предложили регионам установить требование о том, что финансировать капремонт можно «только в рамках региональной системы капитального ремонта многоквартирных домов». То есть даже решение о проведении капремонта (и это противоречит положениям Жилищного кодекса) будет приниматься не собственниками помещений, а муниципалитетами, как это делалось в советские годы.
Запуск системы, скорее всего, приведет к тому, что деньги пойдут тем подрядчикам, которым доверяют региональные власти, а граждане-собственники уже не смогут влиять ни на перечень работ, ни на их стоимость. Это вернет нас к государственному регулированию в жилищной сфере и созданию барьеров, препятствующих развитию рыночных отношений.
Отказаться от предложения внедрять систему регионы не смогут, поскольку практически все они еще минимум год будут получать средства из Фонда ЖКХ.
Законопроект вводит ограничение прав собственников помещений в доме в виде принудительного ремонта: «Если общим собранием своевременно не принято решение о проведении капитального ремонта, то порядок проведения последнего, а также обязанность собственников помещений многоквартирного дома возместить расходы, понесенные субъектом РФ и (или) соответствующим муниципальным образованием в этом случае устанавливается законами или иным нормативными правовыми актами субъекта РФ».
Это условие касается всех жилых зданий, в которых сейчас по решению общего собрания не производится капремонт. Большой вопрос – что понимать под своевременностью. Кто ее определяет для каждого отдельного дома?
Из буквального прочтения нормы следует: законы или иные правовые акты субъекта должны приниматься в отношении каждого отдельного дома. Законопроект предлагает сначала регионам и муниципалитетам по своему усмотрению выполнить какие-то работы, связанные с капремонтом, а потом собственники в этом доме обязаны возместить все понесенные регионом или муниципалитетом расходы.
Налицо прямая подмена собственников. Понятно, что, принимая решение о проведении ремонта вместо собственников, регионы или муниципалитеты имеют полную свободу выбора: не надо считать каждый рубль, не надо выбирать оптимальное соотношение цена/качество. Ведь в конечном итоге бюджетные расходы на ремонт им возместят собственники.
Кроме того, порядок учета и контроля регионы установят сами для себя – своим нормативно-правовым актом. Фактически спланировано изъятие средств у собственников помещений помимо их воли и использование таких средств по решению органов госвласти субъектов РФ. Намечено установить что-то вроде ограничения дееспособности граждан. Каким образом? Вменив обязанность делать «регулярные отчисления» управляющим организациям. Предусматривается, что даже взносы членов ТСЖ (ЖСК) на капремонт могут быть использованы в рамках региональной системы капитального ремонта. И это при том, что в Жилищном кодексе продекларирована легальная возможность товарищества накапливать средства на капремонт. Очевидно, товариществам авторы законопроекта не доверяют. Однако для ТСЖ «изъятие» в качестве «регулярных отчислений» членских взносов абсолютно неприемлемо: взносы в ТСЖ, как в организацию, основанную на членстве, могут быть использованы только самим ТСЖ.
Похоже на новый налог
Функции региональных фондов в системе РСР весьма похожи на функции кредитных организаций, только без контроля со стороны Банка России. А введение регулярных обязательных платежей в монопольную структуру без каких-либо встречных обязательств сильно напоминает внедрение очередного налога на граждан.
Если проект будет одобрен, то независимо от реального состояния дома и от желания собственников помещений обязательные платежи будут сначала аккумулироваться в региональных фондах, а затем – направляться на ремонт тех домов, на которые укажут близкие чиновникам фирмы. Из-за введения регионами обязательной платы за капремонт расходы собственников во всех населенных пунктах России поднимутся на 10–20%. Цена вопроса – увеличение ежемесячной платы на три-пять рублей за кв. метр. В целом по стране это увеличение составит около 120 млрд рублей ежемесячно.
В случае принятия законопроекта произойдет подмена важных понятий в отношении объектов недвижимого имущества: вместо госконтроля над техническим состоянием частной собственности будет создан прецедент изъятия денег у собственников для принятия за них госструктурами решений о состоянии этой собственности. Так недалеко и до национализации жилья…
Между тем региональные фонды аккумулирования платежей граждан – далеко не единственный вариант. Можно использовать и другие подходы. К примеру, для домов постройки до 1990 года (срок начала приватизации) – субсидирование из бюджетов (федерального, регионального и муниципального) фиксированной доли в расходах на капремонт. Ее размер зависит от года постройки или последнего комплексного капитального ремонта каждого дома. Для жилых зданий постройки после 1990-го можно задействовать механизмы экономического стимулирования собственников в плане принятия решений о капитальном ремонте и модернизации на свои и кредитные средства под поручительство, скажем, региональных гарантийных агентств. Государство оказывает помощь в финансировании капремонта в виде частичного субсидирования процентной ставки по кредитам и предоставления кредитным организациям гарантий возврата кредита имеющими хорошую репутацию товариществами и управляющими организациями.
Международная практика показывает, что средства на капремонт многоквартирного дома разумно не накапливать в непонятных размерах, а брать в кредит по мере необходимости. Для уменьшения банковских рисков возможно создание на региональном уровне гарантийного агентства, которое (после оценки добросовестности управляющих организаций и товариществ собственников жилья, а также проверки обоснованности ремонта) будет выдавать гарантии по кредиту.
При этом, по решению собственников, сначала будет проведен ремонт и, увидев его результаты, люди перестанут бояться, что платежи уходят в никуда.