Если соседство вынужденное
Редко в каком доме на первых этажах нет каких-нибудь коммерческих заведений – парикмахерских, магазинов, мастерских. Такое соседство жителей не радует. Транспорт клиентов у их подъездов, посторонние люди во дворах, шум, мусор и прочие неудобства. А ведь дом предназначен прежде всего для проживания.
Если в таком доме создается ТСЖ, то конфликт, как правило, неизбежен. Коммерсанты хотят пользоваться помещением как можно «бесплатнее», товарищество желает брать с них по справедливости. Вопросов по проблемам такого вынужденного соседства много, ответить на некоторые из них мы попросили генерального директора Российской жилищной федерации Германа Ломтева.
Права, скорее птичьи…
– Практически весь первый этаж занят различными коммерческими организациями. Пытаемся привлечь их к участию в эксплуатации дома, они же в ответ грозятся создать свое ТСЖ. Не хотят платить товариществу за коммунальные услуги, хотя поставляются они им через наши внутридомовые сети. Более того, хотят отрезаться от этих сетей и платить за коммуналку поставщикам напрямую. Какими правами обладают собственники нежилых помещений в многоквартирном доме?
Татьяна Борисова, председатель правления ТСЖ
– Права собственности и другие вещные права установлены Гражданским кодексом РФ (раздел II), там же установлены права собственности на жилые помещения (гл. 18), ряд важных положений содержат ст. 289, 290, 291.
Квартира как объект права собственности дает ее владельцу право на долю в общем имуществе многоквартирного дома. И ее он не может отчуждать или совершать какие-либо действия, влекущие передачу этой доли отдельно от квартиры. При этом общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одного жилого помещения, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме (ст. 290). Для обеспечения эксплуатации дома, пользования квартирами и общим имуществом собственники квартир образуют товарищество собственников квартир (жилья).
Таким образом, Гражданский кодекс устанавливает, что именно собственникам квартир принадлежит общее имущество дома, именно собственники квартир образуют ТСЖ. В этом законе не предусмотрено участие владельцев нежилых помещений в товариществе. И это очевидно из названия: товарищество собственников жилья.
Владельцы нежилых помещений не могут образовать другое товарищество – нежилых помещений, так как в одном доме не может быть две управляющие организации, а в жилом доме приоритет, естественно, будет принадлежать товариществу собственников жилья.
Владельцы нежилых помещений, в отличие от собственников жилья, могут непосредственно заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг, которые признают за ними статус самостоятельного абонента, не связанного с внутридомовыми коммуникациями. При заключении такого договора ТСЖ от имени владельцев внутридомовых коммуникаций дает согласие на их использование при выполнении необходимых технических условий (согласие оформляется печатью ТСЖ на схеме границ раздела, являющейся частью отдельного договора энерго-, тепло-, или водоснабжения).
Технические условия разрабатываются специалистами ТСЖ исходя из необходимости качественного содержания и ремонта инженерных коммуникаций в связи с изменением режима их эксплуатации, вызванным другими условиями функционирования помещений, предназначенных для предпринимательской деятельности, а не для проживания. Оплата расходов при этом, как правило, значительно превосходит аналогичные платежи собственников квартир.
Эта практика поставки коммунальных услуг владельцам нежилых помещений отдельно?– по самостоятельным договорам – полностью подтверждает положения Гражданского кодекса об особом статусе собственников нежилых помещений в многоквартирных домах.
Платить по справедливости
– На общем собрании мы утвердили плату по содержанию и ремонту общего имущества для нежилых помещений в большем размере, чем для собственников квартир. Чем вызвали негодование одного из коммерсантов, который заявил, что платить он будет так же, как жители. Есть ли у ТСЖ законодательные основания для повышения размера платежа нежилым помещениям?
Людмила Соловьева, председатель правления ТСЖ (г. Самара)
– В статьях 290, 291 Гражданского кодекса владельцы нежилых помещений не указаны как собственники доли в общем имуществе многоквартирного дома. Но они не могут быть лишены права использовать общее имущество. Однако разрешенное использование общего имущества может быть однородное (жителями дома) и разнородное (жителями – для проживания, а собственниками нежилых помещений – для предпринимательской или иной хозяйственной деятельности). Различие в разрешенном использовании и определяет размер платы.
Жилищный кодекс устанавливает порядок определения размера платежей только для собственников жилых помещений (гл. 1 раздела I). Они вправе решать этот вопрос «в зависимости от вида (жилое или нежилое) помещений» (ст. 146 п. 6 ЖК). Минэкономразвития в законопроекте, посвященном содержанию общего имущества в многоквартирном доме предложил принцип, по которому «размер доли определяется пропорционально выгоде каждого собственника от участия в праве собственности на имущество общего пользования».
Очевидно, что владельцы нежилых помещений – коммерсанты извлекают экономическую выгоду при использовании общего имущества (поставка коммунальных ресурсов по общим инженерным сетям, пользование земельным участком), в отличие от жителей, не являющихся выгодоприобретателями.
ТСЖ начисляет необходимые платежи жителям по себестоимости (без начисления налогов на прибыль, на добавленную стоимость), что невозможно сделать для предпринимателей. Они приобретают ресурсы и услуги по договорным ценам, обеспечивающим поставщикам как уплату налогов, так и нужную рентабельность. В расчетах на предоставление дотаций бюджетов разных уровней для жителей никогда не учитывались площади нежилых помещений. Таким образом, принцип увеличения доли оплаты на содержание общего имущества для владельцев нежилых помещений сомнений не вызывает, но установить его в конкретных цифрах для общего применения невозможно. Из-за различия условий деятельности предпринимателей, состава и характеристик общего имущества. Все это должно оцениваться в каждом конкретном доме и вводиться в действие после утверждения общим собранием собственников помещений.
К примеру, в ТСЖ «Квартал-129» при соотношении площадей жилых и нежилых помещений 81 и 19% установлено соотношение размеров платы 60 и 40%. Жители платят 8,7 руб./м3, а коммерсанты – 26,8 руб./м3, что вполне соответствует понятиям «различного разрешенного использования» и «пропорциональной выгоде каждого из собственников».
Вполне объективный расчет
– Может, существует примерный образец расчета на финансирование затрат по управлению, содержанию и ремонту общего имущества для нежилых помещений, позволяющий объективно установить такую плату?
Тамара Сердюкова, председатель правления ТСЖ
– Как один из вариантов, предлагаю вам формулу расчета платы для владельцев нежилых помещений, объективно учитывающую и характеристики помещения, и характер предпринимательской деятельности. Этот расчет по нашей рекомендации применяют ТСЖ и ЖСК в нескольких российских регионах. Но это не догма. Ваши собственники вправе разработать свою схему расчета, учитывающую технические особенности вашего дома, утвердив ее на общем собрании.
Итак, немного математики:
P = S х M х Кв х Кпл х Квстр х Кд х Км, где:
S – площадь нежилого помещения в м3
M – взнос на содержание и текущий ремонт общего имущества, утвержденный решением собственников помещений для данного дома (жилой части) в рублях на м3
Кв – коэффициент высоты нежилого помещения
для высоты 2,6 м Кв= 1,0
для высоты 3,0 м Кв= 1,2
для высоты выше 3,0 м Кв=1,4
Кпл – коэффициент площади нежилого помещения
до 50 м3 – 1,0
от 51 до 100 м3 – 1,2
от 101 м3 до 200 м3 – 1,5
от 201 м3 до 300 м3 – 1,8
от 301 м3 до 400 м3 – 2,0
от 400 м3 до 500 м3 – 2,5
от 500 м3 до 1000 м3 – 3,0
свыше 1000 м3 – 4,0
Квстр – коэффициент, учитывающий соотношение встроенной части помещения к общей площади нежилого помещения
для встроено-пристроенных помещений Квстр – всегда меньше 1,0
для полностью встроенного – всегда 1,0
Кд – коэффициент, учитывающий характер деятельности, осуществляемой в нежилом помещении
Парикмахерская – 1,0
хозтовары, парфюмерия – 1,2
торговля продуктами питания – 1,5
бытовая химия – 1,6
и т. д.
Км – коэффициент местных условий, учитывающий особенности помещения и дома, принимается в пределах от 0,8 до 1,2 по соглашению между управляющей организацией и собственниками нежилого помещения