Под одной крышей
О том, как выстраивать отношения в собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме, рассказала Лариса Денисова, генеральный директор Межрегиональной организации объединений домовладельцев.
– В нашем доме на первом этаже есть несколько нежилых помещений. Все они давно выкуплены коммерсантами и используются для ведения бизнеса. У нас образовалась крепкая инициативная группа, и мы намерены создать ТСЖ Но не знаем, как выстраивать отношения с владельцами этих помещений. Дело в том, что за многие годы их нахождения в нашем доме, они не проявили никакой заинтересованности к его содержанию, к благоустройству, озеленению территории возле входов в их заведения. Мы не говорим сейчас об извлечении выгоды из соседства с ними для будущего ТСЖ, нам важно наладить хоть какие-то партнерские отношения. Подскажите, возможно ли заключить с ними договор и как его оформить?
Елена Кузнецова, председатель инициативной группы
Хотелось бы обратить внимание на несколько моментов, связанных с участием собственников нежилых помещений в финансировании затрат на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома.
Сложившаяся практика управления объектами жилищной сферы традиционно предусматривает значительную разницу в размерах платежей для собственников жилых и нежилых помещений. Это касается и коммунальных, и жилищных услуг. Кроме того, необходимо учитывать, что плата за найм жилых помещений несопоставима со ставками арендной платы в нежилых, а бюджетные дотации на содержание и ремонт, включая капитальный, общего имущества в многоквартирных домах могут выделяться только в расчете на квадратный метр общей площади жилых помещений (расходы владельцев помещений коммерческого использования на содержание общего имущества зданий за счет бюджетов, естественно, не дотируются). Таким образом, размеры платежей для нежилых помещений однозначно устанавливаются выше размеров платежей для жилых.
По действующему законодательству, если речь идет о содержании помещений в многоквартирном доме, находящемся в собственности государства, казны города, соответствующие дифференцированные тарифы устанавливаются органами местного самоуправления, как полномочными представителями собственника. Если же речь идет о помещениях, находящихся в многоквартирном доме, который принадлежит двум и более собственникам, то соответствующие размеры платежей устанавливаются самими совладельцами на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Для владельца нежилого помещения в таком доме обязательными для оплаты являются платежи и (или) взносы, установленные общим собранием совладельцев дома, а не тарифы, утвержденные органом местного самоуправления для городских (государственных) помещений.
В практике самоуправляемых многоквартирных домов действуют различные механизмы расчетов с владельцами и арендаторами нежилых помещений, основанных, например, на величине ставок рыночной арендной платы, действительной балансовой стоимости объектов недвижимости, а также учитывающих возмездный характер пользования общим имуществом многоквартирного дома. Вариантов формирования структуры и размеров платежей существует немало и у собственников помещений, принимающих соответствующие решения на общих собраниях, есть полная свобода выбора.
Размер платежей собственников помещений, необходимый для обеспечения содержания многоквартирного дома в надлежащем состоянии, рассчитывается на основе сметы планируемых расходов на управление эксплуатацией домовладения, которая в обязательном порядке подлежит согласованию с выбранной собственниками управляющей организацией любой организационно-правовой формы.
Фактическая стоимость эксплуатации кв. метра для владельцев нежилых помещений, получающих доходы от использования общего имущества многоквартирного дома, в среднем по России на 40–50% выше, чем для жилых помещений. Аналогично и по другим видам платежей общим собранием собственников помещений устанавливаются повышающие коэффициенты.
При использовании конструкций дома (стен, крыши и прочих) для размещения вывесок и рекламы ежемесячные платежи обычно определяются из расчета от 700 рублей за квадратный метр поверхности. Использование внутренних и наружных площадей домовладения оплачивается в среднем в размере 3000–10 000 рублей за квадратный метр. Размер платежа за пользование какой-либо частью общего имущества устанавливается по соглашению совладельцев – собственников помещений многоквартирного дома – и является обязательным для владельцев помещений, использующих общую собственность для извлечения дохода, т. е. для нужд, связанных с предпринимательской деятельностью. Об этом идет речь в ст. 244, 245, 247 и 248 ГК РФ. Для домов, управляемых товариществами собственников жилья, действует п. 2 ст. 137 ЖК РФ.
Основанием для начисления соответствующих платежей является факт вхождения всех помещений (включая встроено-пристроенные и другие) в единый комплекс недвижимого имущества, неотъемлемая принадлежность нежилых помещений к многоквартирному дому наряду с жилыми помещениями и общим имуществом. При этом следует также учитывать, что целевым назначением такого комплекса является в первую очередь обеспечение комфортного и безопасного проживания граждан – владельцев и пользователей жилых помещений. И только во вторую очередь часть многоквартирного дома по закону может быть использована для коммерции, других целей, не связанных с жильем.
Безусловно, собственники уже сейчас, не дожидаясь регистрации ТСЖ как юридического лица, должны начать переговоры с владельцами нежилых помещений по подготовке договора или соглашения о совместном финансировании затрат на управление, содержание и ремонт общего имущества.
Образец такого соглашения можно взять за основу, дополнить, развить его положения. Такой документ, согласованный и подписанный обеими сторонами, поможет избежать сложностей, конфликтных ситуаций в отношениях между жителями вашего дома и коммерсантами.