Что показывает первый опыт акционирования ДЕЗов
В конце нынешнего года завершается вторая среднесрочная программа приватизации государственного имущества столицы, рассчитанная на 2008–2010 гг. Времени остается совсем немного, а большая часть ДЕЗов все еще находится в стадии акционирования. На заседаниях правительства Москвы судьбу дирекций обсуждали отдельно и не раз, в том числе и в рамках вопроса о развитии конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами…
Желательно и опасно
Решительность, с которой столичные власти стремятся как можно быстрее пустить ДЕЗы в свободное плавание, понятна: федеральные структуры то и дело упрекают их в искусственном сдерживании рынка в жилищной сфере. Однако рынок для жителей – штука и желательная (ведь появляется выбор), и опасная (мошенничество в этой области – явление уже привычное).
Москвичам говорят: вы, дескать, отстаете от всей страны. Повсюду давно бурлит, а у вас все еще впереди! А о том, как именно «бурлит», становится ясно из региональной прессы. «Жители 38 многоквартирных домов в Челябин-ской области стали жерт-вами мошеннических действий управляющей компании, в результате которых собственники квартир потеряли почти 10 миллионов рублей». «В Кургане «война» управляющих компаний: дома осаждают люди с автоматами». «На екатеринбургском рынке управления жилыми домами складывается тревожная ситуация. В результате войн между управляющими компаниями, пытающимися вытеснить друг друга с территорий, резко снизились платежи граждан за услуги ЖКХ. Собственники жилья, зачастую получая квитанции одновременно от двух, а то и трех организаций, оплачивают счета псевдокомпаний, а после того как не могут вернуть свои деньги, перестают платить, в том числе и добросовестным УК».
Таких примеров более чем достаточно. И вряд ли москвичи желают себе подобной участи – быть втянутыми в криминальный рыночный передел. Наверное, поэтому позиция Юрия Лужкова – действовать решительно, но осторожно – вызывает понимание горожан. Как и особый рецепт акционирования дирекций – со стопроцентной долей города на начальном этапе, с главой управы, возглавляющим совет директоров, с сохранением бюджетных субсидий управляющим организациям как гарантии применения московских цен на их услуги.
Липовый цвет
Однако решит ли приватизация ДЕЗов сама по себе проблему формирования конкурентной среды в жилищной сфере города? Первый опыт, увы, оказался плачевным.
Как-то на круглый стол в редакцию пришли собственники нескольких домов, расположенных в одном из центральных районов Москвы, и рассказали занимательную историю. Много лет их дома находились под управлением ГУП ДЕЗ. Однажды, получив очередные платежки, жители обнаружили в них нового получателя денег – ООО «ДЕЗ» и другой номер расчетного счета. Многие заплатили, не заметив изменений. Самые внимательные побежали в управу и выяснили, что ГУП ДЕЗ акционировался, и теперь их дома передали в ООО. Это ООО возглавил бывший директор ГУПа, вслед за ним ушел почти весь персонал. Стал ГУП гол как сокол, а ведь под его управлением еще оставались дома…
Формулу нынешнего этапа становления рыночных отношений вывел уполномоченный по правам человека в городе Москве Александр Музыкантский: от липовых товариществ собственников жилья к липовым управляющим компаниям. Он же поведал нашумевшую «арбатскую историю».
На территории района – 176 жилых домов, из них 95 отошло в управление «Управляющей компании Арбат» в конце 2008 года, 44 – к еще одной компании. У ДЕЗа осталось 27 домов. Как результат – «интересное» финансовое положение, препятствующее даже приватизации этого предприятия. По сути, вместо акционирования произошел перехват управления. 80 домов «ушли» в «Управляющую компанию Арбат» через решения отдельных собственников, еще 15 домов – через решение товарищества собственников жилья. Председателями этих товариществ были определены бывшие руководители ДЕЗ «Арбат». Причем документация по созданию ТСЖ уничтожена, и разобраться в законности перемен невозможно. Тем не менее ГУ ИС района Арбат заключила с этой организацией договор на передачу бюджетных субсидий на все 95 домов, хотя неотъемлемой частью этого договора должны являться те самые уничтоженные решения собственников. Разбирательства длятся уже полтора года. Глава управы поплатился за это должностью.
Много ли нужно управленцу
Вряд ли такая приватизация поспособствует формированию нормального рынка. Равно как и появление в «свободном полете» 120 ООО вместо 120 ГУПов. Эти предприятия никогда не конкурировали между собой. В этом не было нужды, ведь каждое из них хозяйничало на своей территории. Сложно, практически невозможно реализовать конкуренцию отдельных субъектов рынка в масштабах огромного мегаполиса. Скажем, жителям дома из Южного Бутова, выбравших ООО «ДЕЗ» из Митина, скорее всего, откажут. Сколько времени понадобится митинскому слесарю на то, чтобы от своей базы добраться до объекта на другом конце города для выполнения заявки? Какие уж тут нормативные сроки! От принципа территориальности в сфере жилищных услуг никуда не деться. Следовательно, реально конкуренцию можно обеспечить в отдельном районе, максимум в округе.
И до объявленного акционирования ДЕЗы пользовались безоговорочной поддержкой глав управ. И после акционирования вряд ли какой глава управы даст в обиду «чужакам» ООО «ДЕЗ», к тому же будучи председателем совета его директоров. Вариантов немного. Либо жилищный фонд района так и останется почти целиком в управлении ООО «ДЕЗ» и – прощайте, мечты о конкуренции, либо разукрупнение объемов и дележ большого пирога на удобоваримые куски. Александр Музыкантский на заседании правительства подчеркнул: «95 домов, а в некоторых случаях и несколько сотен под управлением одной управляющей компании – это запредельное количество. 25–30 домов на одну подрядную организацию, вот это количество, при котором можно дойти до каждого дома».
По мнению мэра Москвы, для качественного управления должен быть норматив – 8–10 домов на компанию. Потом могут создаваться крупные комплексы, сказал Юрий Лужков, которые, заработав авторитет на качественном обслуживании, смогут брать и 95 домов, ничего страшного здесь нет. Но сегодня – это дело малого и среднего бизнеса.
В принципе, введением нормированных объемов можно убить сразу нескольких зайцев. Решится проблема конкуренции, когда в управляющие с удовольствием пойдут многочисленные РЭУ, частные компании. Многократно вырастет качество обслуживания: организация сможет-таки дойти до каждого дома, до каждого собственника. Чего не было и быть не может при монстрах – ГУП ДЕЗах. Вопрос лишь в том, что нормирование не вяжется с нормами действующего законодательства…
Опись, протокол, отпечатки пальцев
К сожалению, процесс приватизации дирекций ставит собственников жилья в невыгодное положение. Как правило, об акционировании ДЕЗа жители узнают последними, их, как крепостных, автоматически причисляют к новой организации. А по Жилищному кодексу она может войти в дом только по решению общего собрания. Значит, такие собрания должны проводиться. И собственники должны заранее уведомляться о сроках акционирования, чтобы подготовиться к общему собранию по выбору новой управляющей организации.
А как быть с неурегулированными претензиями? Скажем, ГУП неважно обслуживал дом, прохудились коммуникации. А тут акционирование, и ООО разводит руками – а мы ни при чем, все претензии к ГУПу. А того уже и след простыл. Очевидно, что инициативные группы жителей управляемых ГУПом домов должны совместно с управой создавать некие комиссии для урегулирования возможных претензий между собственниками, прежней и новой компанией по принципу: дом сдал – дом принял.
Впрочем, московским властям понятно, что приватизация ДЕЗов и последующее за ним формирование конкурентного рынка в жилищной сфере сопряжено с множеством проблем. Какие-то лежат на поверхности, а какие-то вскроются по ходу дела. Именно поэтому по инициативе мэра Москвы создана Комиссия по рассмотрению проблемных вопросов при осуществлении деятельности организаций, управляющих многоквартирными домами. Ее председателем назначен Андрей Цыбин, руководитель Департамента ЖКХиБ г. Москвы, в составе комиссии – представители департаментов, заместители префектов административных округов, в нее обязательно войдут представители жилищной общественности. В задачах комиссии – анализ проблем, определение приоритетов, инициирование разработки нормативно-правовых актов, организация ежегодного городского конкурса на лучшую управляющую компанию. Теперь и от этих людей зависит, повторятся ли в Москве «арбатские истории»…