И не скупой заплатит дважды
Не каждый задумавший переехать из города в коттеджный поселок на постоянное место жительства знает, что платить за коммунальные услуги ему придется вдвое, а то и втрое больше прежнего. А ведь и в самом деле: в среднем на такие платежи из семейного бюджета уходит от 10 до 15 тысяч рублей в месяц.
По услуге и расчет
Прежде всего: следует различать коммунальные платежи и эксплуатационные. Стоимость первых определяется государством, вторых – только управляющими организациями.
«Коммуналка» в коттеджном поселке включает в себя плату за свет, газ, воду, канализацию и оплачивается по показаниям счетчиков. Причем сумма зависит от размера и теплопроводности дома, от способа отопления и даже от потерь тепла. Если же коттедж возведен по нормам индивидуального жилого строительства с повышенными требованиями к толщине стен, материалам, то и потерь тепла в нем гораздо меньше. К тому же, по разъяснениям сотрудников управляющих компаний, инженерные коммуникации всегда привязаны к площади дома, а не участка в целом. Чем больше строение, тем, соответственно, больше проживающих в нем, а значит, и больше требуется тепла, воды и электричества.
Также и затраты на электричество зависят как от площади дома, так и от его электроначинки. Есть сотни примеров, когда на небольших дачных участках устанавливаются затратные бытовые электроприборы, бассейны с подогревом и сауны, которые как вампиры сосут электроэнергию.
Что касается размера эксплуатационных расходов в поселках разных ценовых сегментов, то они могут отличаться в разы. Чем выше уровень объекта, а вместе с тем и требования его жителей к сервису, тем больше статей расходов включает «эксплуатационка». Так, в поселке экономкласса плата может взиматься за охрану, уборку общественной территории, чистку дорог в зимний период, вывоз мусора. Причем стоимость работы охранников в первую очередь зависит от размера объекта. Соответственно чем больше поселок, тем меньше суммы платежей у его жителей.
В поселках высших классов требуются дополнительные расходы на дежурных электриков, сантехников, разного рода рабочих, проведение, ремонт и эксплуатацию инженерных систем, содержание транспортных и пешеходных дорог, тротуаров, подъездов, установленных по периметру поселка заборов, обслуживание детских и спортивных площадок, фитнес-центра, на высадку растений, содержание в нормальном состоянии ландшафтного дизайна, водоемов, пляжей, рекреационной зоны и даже на… вознаграждение работникам управляющей компании.
В трех вариантах
В настоящее время существует три варианта расчета ежемесячных платежей. Первый, когда плата определяется метражом дома. Второй – площадью участка. И третий, самый распространенный – фиксированный ежемесячный платеж, когда расходы за предоставляемые услуги делятся на всех собственников в равных долях.
В среднем с каждого землевладения в поселке экономкласса взимается от 3 до 8 тыс. рублей в месяц. Так, в большинстве загородных поселков Симферопольского направления плата за коммуналку и другие услуги варьируется в диапазоне от 3 до 6 тыс. рублей, а Калужского – уже от 8 до 30 тыс. рублей.
«В поселке таунхаусов экономкласса величина платежей в среднем выливается в сумму 7 тысяч рублей, если учесть, что средняя площадь секции в таунхаусе составляет 200 кв. м, – говорит эксперт Марк Гройсман. – В поселке таунхаусов бизнес-класса за такую же жилую площадь ежемесячные платежи составят около 10 тысяч. Стоимость проживания в коттеджах бизнес-класса может достигать от 12 до 20 тысяч рублей, а при наличии в поселках обширных общественных и рекреационных зон их эксплуатация порой доходит до 25 тысяч и более». «Так, в коттеджном поселке бизнес-класса Papillon, что на Горьковском шоссе, – приводит пример риелтор со стажем Анатолий Козейкин, – коммунальные и эксплуатационные расходы составляют в среднем 45 рублей за квадратный метр общей площади дома. Правда, без учета расходов электричества и газа». А в элитном ЖК «Новые Вешки» ежемесячные платежи уже 52 рубля за квадрат жилой площади. В них включены охрана, уборка и санитарно-гигиеническая очистка территории общего пользования, различные виды ремонта внешних коммуникаций и дорог, услуги по озеленению и декоративному цветоводству, другие виды работ.
«В сегменте дорогого загородного жилья средняя стоимость ежемесячных платежей составляет порядка 15 тысяч рублей, – говорит эксперт в области загородной недвижимости Алексей Артемьев. – Однако фактический разброс суммы платежей очень большой. Так, в пределах 6–7 тысяч рублей оплачиваются коммунальные и эксплуатационные расходы в коттеджном поселке на 15 домов «Горки-2», несмотря на то, что объект находится на Рублевском направлении. В Рассказовке, что на Боровском шоссе, эта цифра составляет уже 25 тысяч, а в Чигасово-1 (на Рублево-Успенском в 28 км от МКАД) – около 40 тысяч».
Меньше домов – больше затрат
Хотя немало случаев, когда платежи в более низком по классу объекте могут равняться, а порой и превышать расходы на коммуналку в элитном поселке. Здесь все зависит от управляющей компании, целесообразности и адекватности расходов, которые она устанавливает. «Допустим, – приводит пример руководитель отдела загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ» Владимир Яхонтов, – если поселок бизнес-класса – на пять домов, то все затраты на охрану, содержание инфраструктуры, индивидуальной канализации ложатся на пятерых домовладельцев. Но если в поселке 350 строений, то затраты с каждого дома на оплату той же инфраструктуры сократятся в разы. Отсюда вывод: чем меньше домов в поселке, тем больше издержки».
Случается и так, что расходы на коммуналку в поселках бизнес-класса соответствуют эконому. Это происходит, когда, скажем, качественные характеристики домов и месторасположение поселка соответствуют классу бизнес, но отсутствие инфраструктурных дополнений снижает величину платежей. Вообще, разброс в плате за коммунальные и другие услуги в поселках класса бизнес происходит из-за того, что этот формат считается самым широким на коттеджном рынке. Например, на Рублево-Успенском шоссе высокие платежи имеются даже при отсутствии ландшафтных и инфраструктурных элементов: увеличение происходит только за счет престижного месторасположения.
Остается добавить, что если кто-то при покупке коттеджа в том или ином поселке рассчитывает на какие-то льготы, то не стоит тешить себя иллюзиями. Коммерческие организации, к которым относятся управляющие компании, скидок практически никогда не делают. Ни инвалидам, ни престарелым, ни многодетным семьям. Если уж хватило денег на коттедж, то на расплату за коммунальные услуги и подавно хватит, рассуждают там.
Бунтари и прагматики
Надо сказать, что в отношении платежей жители не всегда согласны с действиями и требованиями управляющих компаний и владельцев поселков. Как правило, разногласия возникают в поселках с избыточной инфраструктурой. Ведь обслуживание фитнес-центров, гольф-полей, бассейнов, яхт-клубов ложится на плечи жителей. Правда, иногда управляющие компании, чтобы привлечь дополнительные финансы, вынуждены открывать двери сторонним людям, которые могут пользоваться этой инфраструктурой. Но и эта «открытость» не всегда устраивает обитателей поселка.
Впрочем, не в одной инфраструктуре дело. «Не устраивает жителей, например, наличие трех бухгалтеров, – говорит Алексей Артемьев. – Или четырех помощников управляющего, в то время как на две сотни домов в штате может быть только один сантехник или электрик. Ведь содержание лишних штатных единиц также нужно оплачивать из своего кармана. Хотя немало случаев, когда собственники домов добивались своего и расходы на коммуналку снижались. Один из ярких примеров – поселок Никологорский («Коттон Вей»). Его жители со всей серьезностью взялись за управляющую компанию, провели аудит ее деятельности и в результате снизили эксплуатационные расходы с 800 – 1000 $ до 250–300 $ в месяц».
Правда, и у управленцев находятся рычаги воздействия на самых строптивых бунтарей. Например, могут начаться проблемы с функционированием коммуникаций, электричеством, вдруг затрудняется проезд к дому. И гораздо меньше трений и конфликтов возникает, если поселком управляет товарищество собственников жилья. Они сами решают, кого им нанимать, от кого отказаться. И если, вдобавок, в товариществе подобрался грамотный управляющий, который сумел все организовать грамотно и рационально, финансовая нагрузка становится вполне посильной для жителей. Чаще всего так происходит либо в стародачных местах, которые преобразованы в организованные поселки, либо на ведомственных объектах, которыми управляют люди с многолетним опытом.
Те же, кому коммунальные платежи оказываются все-таки не по силам, вынуждены либо сдавать дома в аренду, либо выставлять их на продажу. Но такие случаи довольно редки. Ведь даже примерный уровень эксплуатационных расходов обычно известен заранее, и покупатели понимают, сколько им ежемесячно придется платить. В основном же причины выставления коттеджа на продажу связаны с тем, что уровень жизни собственника во время кризиса упал, и он теперь не в состоянии содержать большой дом.