Дом, выпавший из правового поля
Самыми непредсказуемыми последствиями может обернуться непродуманная перестройка домового самоуправления. Подтверждением тому – события в одном из ЖСК. История – реальней некуда, но фамилии участников оставим за рамками рассказа, чтобы те окончательно не перессорились.
Чья правда ближе к истине
В подмосковном городке – старенькая пятиэтажка, в ней ЖСК. С 1992 года его бессменным председателем был мужчина лет семидесяти (назовем его Георгий Михайлович). Недавно его правлению пришел конец: в доме появилась «оппозиция», и накопившееся недовольство вылилось наружу. Правда, Георгий Михайлович и сам уже готов был оставить хлопотную должность: жена перенесла инсульт, и он несколько месяцев разрывался между бдениями в МОНИКИ и председательскими заботами.
Впрочем, о причинах «мартовской революции» в этом доме есть разные толки. «Я считаю, все началось с того, что кто-то позавидовал жильцам кооперативного дома на улице Мясищева: там новые пластиковые окна и ремонт в подъездах сделан, – говорит одна из жительниц беспокойного ЖСК. – У нас же в доме подъезды давно не ремонтировались. Почему? Ответ пришел моментально: председатель ворует. И началась яростная агитация за то, чтобы его сменить и пригласить того самого человека, который обновил подъезды на Мясищева. Правда, как потом выяснилось, для этого был организован дополнительный сбор денег с жильцов, чего у нас не было. Сначала я тоже входила в группу «оппозиции», но когда поближе ознакомилась с документами, поняла, что никакой недостачи у нас нет, наоборот, есть экономия. И она достигнута за счет того, что председатель установил приборы учета воды и тепла».
Другая точка зрения: «Председатель очень небрежно относится к деньгам кооператива. У нас сложилась порочная система: мы хотим одного, а председатель делает то, что сам считает нужным, причем сам устанавливает расценки, сам выполняет работы – вместе с сыном и зятем – и сам выплачивает деньги. Он занимается своим подвалом – и знать больше ничего не хочет… Почему мы раньше его не контролировали? Долгие годы у нас к нему было полное доверие: он так умеет заговорить человека, что потом не поймешь, о чем шла речь. На собрании проголосуем, а потом не можем сказать, за что – такой был балаган…»
Кто тут больше прав, судить членам кооператива. Общественный интерес представляет другое: механизм смены власти и последствия, ибо в этой частной истории, как в капле воды океан, отразились коренные проблемы реформы ЖКХ.
Праздник непослушания
«Революция» происходила в два приема: 10 марта первое собрание – и решение провести аудит, потом аудит – и 31 марта второе собрание. Судя по всему, «оппозиционеры» рассчитывали уличить председателя в финансовых нарушениях. Но, видимо, нужных материалов проверка не дала, поэтому все ограничилось тем, что 10 марта собрание приняло к сведению его отчет, а 31 марта освободило от занимаемой должности. Но это, пожалуй, и все, что удалось сделать.
Дальше пошло сплошное «народное творчество», с действующими законами и принятыми в жилищном самоуправлении нормами почти ничего общего не имеющее… Если это собрание ЖСК – почему его ведет не председатель, почему голосуют все, неважно, состоит человек в кооперативе или нет, почему нарушается повестка дня, в правление выбирают не членов ЖСК и т. д.? Если это со-брание собственников, почему голосование идет без учета долей в общей собственности? В общем, впечатление такое, что взявшиеся вести собрание люди в законы и уставы и не заглядывали.
Впрочем, разок в устав своего кооператива они все-таки заглянули. И нашли там очень заманчивый пункт 5.10: «По решению общего собрания членов ЖСК выполнение функций правления ЖСК может быть возложено по договору на управляющего ЖСК. В этом случае председатель правления не избирается».
Раз в своих рядах нет достойной кандидатуры, пригласим-ка человека со стороны – внешнего управляющего. Кого? Естественно, того, кто отремонтировал подъезды на ул. Мясищева. Правда, действующий ЖК РФ не предусматривает существования ЖСК без председателя, но это никого не смутило.
И собрание решило: «Нанять на должность управляющего ЖСК такого-то и заключить с ним трудовой договор сроком на один год». Обсуждать условия договора на собрании не стали, просто взяли из Интернета типовую форму. Ту, что на все случаи жизни. Заглянув в текст, нетрудно убедиться, что там лишь общие фразы («работник должен соблюдать правила техники безопасности и трудовую дисциплину» и т. п.). А самого главного – ради чего, собственно, и заключается договор, т. е. конкретных прав и обязанностей управляющего ЖСК, его круга полномочий и зоны ответственности – нет.
Но участники собрания без лишних заморочек посчитали вопрос о власти решенным.
Оркестр без дирижера
Судя по всему, при этом предполагалось, что все практические вопросы смены власти решит новое правление. Но… На первом же заседании голоса разделились: трое из пятерых избранных членов правления проголосовали за то, чтобы председатель немедленно передал атрибуты власти новому управляющему, двое – против. Раскол. И причем фатальный: по уставу ЖСК решения правления должны приниматься большинством в 2/3. Значит, трех голосов мало, нужен четвертый, чтобы подписать трудовой договор с управляющим от имени ЖСК. Это опять-таки никого не смутило, ограничились тремя подписями и посчитали, что все в порядке.
Член правления ЖСК Р.: «Поймите, время дилетантов прошло, наступило время профессионалов. Ну нет у нас в доме человека, которому можно доверить управление, нету! Либо старики, либо молодежь, которая работает с утра до ночи. А если у нас будет и председатель, и управляющий, начнутся «разборки», дележ власти…»
Член правления Л.: «Мы не против управляющего, ради бога, пусть работает. Но надо же оформить с ним отношения как следует! Иначе – где гарантия, что он не снимет деньги со счета кооператива под благовидным предлогом – и поминай как звали! Юристы говорят, такой договор управляющего ни к чему не обязывает, зато расторгнуть его можно только по суду, в течение года мы даже избавиться от этого человека не сможем, если захотим…»
Вечный шах
В итоге в ЖСК воцарилось безвластие. Отрешенный от должности председатель отказался передать печать, банковские реквизиты и документы кооператива «варягу»: «Я и сам заинтересован, чтобы сдать дела и поскорее отвезти жену в деревню – на поправку. Но хочу сделать это легитимно, чтобы мне потом не говорили: как ты мог отдать достояние ЖСК неизвестно кому? Если через полгода деньги со счета куда-нибудь испарятся, кто за это ответит? Раз люди решили, очертя голову, прыгнуть в никуда, пусть это делают без меня…»
Заметим, цена вопроса имеет вполне реальное измерение: на счету кооператива около миллиона рублей.
Стороны обменялись посланиями типа: «Отдай печать! – Отдам, но только надлежащему лицу!» – и попробовали поискать правду в прокуратуре, ОВД, мэрии и налоговой. Везде получили трафаретное: «Обращайтесь в суд!» Тем дело и кончилось. «Оппозиция» идти в суд не спешит, шансов узаконить события 10 и 31 марта как общее собрание членов ЖСК никаких, слишком много нарушений (одна формулировка «протокол собрания ЧЛЕНОВ ЖСК И ЖИЛЬЦОВ ДОМА» чего стоит!). А Георгию Михайловичу самому обращаться не с руки: ну, отменит суд решения собрания, восстановит его в качестве председателя, а ему это надо? В общем, «вечный шах».
Новый управляющий пока ограничился тем, что сменил замки на подвале и вывесил в подъездах дома свой номер телефона.
Две большие разницы
«Да какая разница, как будет называться руководитель: председатель или управляющий?» – возможно, подумает читатель. Но права и обязанности председателя оговорены в ЖК РФ и уставе кооператива, а для управляющего «рамки дозволенного» определяются исключительно договором. И если там – сплошные белые пятна, ничего с него не спросишь. Тем более если договор подписан ненадлежащим лицом, а значит, ничтожен. И понятно, что моральную ответственность человека со стороны нечего и сравнивать с ответственностью председателя перед своими соседями.
Главное, что в результате «революции» в доме получился «винегрет» из двух разных способов управления: ЖСК (где действуют уставные отношения) и управляющей компании (а это «царство» договорных отношений, где у управдома должен быть договор с каждым собственником). Выходит, дом вообще выпал из правового поля ЖК РФ, оказался вне закона. И его обитателям остается жить «по понятиям»: к кому и зачем бежать в случае нужды, каждый будет решать по своему усмотрению.
Правовое поле чудес
Последняя реплика в этой пьесе: «Друзья, вернитесь в лоно права!» – казалось бы, так и просится. Но не все так просто. Поневоле задумаешься, что же это за правовое поле, из которого так и тянет выпасть… Упрекнуть наших героев в правовом нигилизме язык не поворачивается. Во-первых, никто их – ни в юности, ни в зрелом возрасте – нормам жилищного самоуправления не учил. Тем более что скрупулезное их выполнение – это немалый труд, куда проще сделать все на глазок. Во-вторых, люди же не слепые, они прекрасно видят отношение государства к этим нормам: регистрирующие органы делают свое дело формально, ни в уставы, ни в протоколы не заглядывая, прокуратура и ОБЭП всем жалобщикам дает один ответ: «В суд!», местная власть в эти дела не лезет. Почему? Потому что у нас за нарушение норм жилищного самоуправления (да и вообще жилищного законодательства) нет никакой ответственности. Вообще никакой. Если одна из спорящих сторон в описанной истории все же обратится в суд – каким бы ни было решение, никто никакого наказания не понесет. А кто же будет уважать норму закона, которую можно безнаказанно нарушать? Тысячу раз прав был Остап Бендер, выбрав в качестве тихого пристанища должность управдома…
Так почему бы не сделать правилом, чтобы каждое ЖСК и ТСЖ, к примеру, раз в два года подтверждало свою дееспособность, представляя в регистрирующий орган протокол отчетно-перевыборного собрания. В противном случае оно считалось бы самораспустившимся, а дом получал управдома в результате муниципального конкурса. За фальсификацию протокола естественно ввести административную, а в подобающих случаях – и уголовную ответственность. По аналогии с выборами (гл. 5 КоАП РФ и ст. 140–142.1 УК РФ). Заметим, что при этом сложившаяся в нашем ЖСК патовая ситуация легко разрешается: принесет новое руководство легитимный протокол – рули на здоровье, нет – значит, нет. Кстати, сходную услугу за небольшую плату могли бы предоставлять и нотариусы. Допустим, сдал бы Георгий Михайлович атрибуты своей власти на хранение нотариусу – с тем условием, что тот выдаст их лицу, которое представит должным образом оформленный протокол отчетно-перевыборного собрания членов ЖСК, – и увез бы жену на все лето в деревню.