Непаханое поле
Не порекомендуете ли какую-нибудь надежную управляющую компанию? Спрашивая об этом, собственники, задавшиеся целью сменить ДЕЗ, ставят нас в тупик. Ответить им, честно говоря, нечего. При абсолютном монополизме ДЕЗов, если и есть стоящие игроки на поле, то их не видно. Не совсем понятно также, что собой представляет само поле – рынок управления и эксплуатации недвижимости.
Мы попробовали разобраться в этом вместе с генеральным директором управляющей компании «МАТОРИН» Юрием Подобедом.
– Юрий Юрьевич, что собой представляет столичный рынок управления и эксплуатации недвижимости?
– Охарактеризуем его по двум показателям: площадям и стоимости управления и эксплуатации. Основной сегмент – жилая недвижимость (35 млн кв. метров в прошлом году) со стоимостью управления и эксплуатации 8,6 млрд руб. И коммерческая – торговые, складские, офисные здания площадью 10,2 млн кв. метров со стоимостью содержания 10,1 млрд руб. Причем при преобладании доли жилья (77%) его денежная привлекательность оценивается всего в 46%. К слову, наиболее дорогостоящей в обслуживании является гостиничная недвижимость, а также офисная. Самым дешевым можно назвать обслуживание жилых домов.
– Что влияет на формирование рынка управления?
– Уровень готовности самих потенциальных потребителей. Если в сфере коммерческой недвижимости собственники уже знакомы с вопросами управления и эксплуатации профессиональными УК, то в жилищном секторе ситуация сложнее. Потребители привыкли к давно работающим ДЕЗам и не всегда морально, да и информационно готовы к самостоятельному выбору иной формы управления и обслуживания дома. Кроме того, сказывается «нерешительность» собственников в отношении каких-либо новых партнеров, подрядчиков, договоров. Те же, кто готов к этому и склоняется к инициативному управлению, часто переоценивают собственные силы и не всегда осведомлены обо всех подводных камнях и рисках, которые могут встретиться в ходе решения всех вопросов по дому и его содержанию в должном состоянии.
Тем не менее развитие инициативных форм управления в целом благоприятно сказывается на рынке управления, поскольку повышает уровень его развития, а также способствует повышению качества услуг, предоставляемых на нем. В целом уровень развития московского рынка управления не слишком высок, хотя и превышает показатели других регионов.
– Сложилось мнение, будто управляющие компании не любят ТСЖ, поскольку видят в них конкурентов. Так ли это?
– Скорее, наоборот: для игроков рынка выход на дома через ТСЖ более реален и организационно прост по сравнению с другими формами управления. Товарищества больше заинтересованы в сотрудничестве с профессиональными управляющими, у которых есть чему поучиться. Они склонны к сотрудничеству на разовых проектах, которые для управляющих компаний могут послужить входным билетом в дом.
– Тогда что мешает развитию рынка управления?
– Прежде всего – низкий уровень информированности и организованности собственников в вопросах управления и эксплуатации жилого дома, их неосведомленность о возможности снижения затрат за счет привлечения профессиональной УК. Невысока активность и самих управляющих компаний в продвижении не только собственных услуг, но и в целом услуг УК как таковых – их возможностей, преимуществ, содержания.
Наносит урон всем игрокам рынка скверная работа непрофессиональных управляющих компаний, в том числе ДЕЗов. Это и финансовые злоупотребления по распоряжению деньгами, непорядок в бухучете, недобросовестное выставление квитанций на оплату ЖКУ. Инженерно-технические проблемы объясняются сдачей застройщиками объектов «карманным» УК и ТСЖ, невыполнением из-за экономии денег необходимых для инженерно-технической безопасности объектов регламентных работ. Сказывается техническая и правовая безграмотность управляющих компаний, специалистов ТСЖ и самих собственников. Можно отметить и такую чисто управленческую проблему, как предоставление безответственной либо заведомо ложной информации собственникам со стороны УК. Сказывается острый дефицит специалистов, но не технических, а именно управленцев, которые понимали бы содержание и специфику бизнеса, видели возможности и риски в его развитии и были бы способны дать эффективные рекомендации для его развития.
– Можно ли сейчас говорить о конкуренции?
– Бизнес управления – сервисный, и ключевую роль в нем играет содержание услуг и качество их оказания. Рынок управления недвижимостью пока не достиг того уровня, при котором игроки вынуждены быть крайне внимательными к любым изменениям в конъюнктуре, мотивации и предпочтениях клиентов. А, к примеру, рынок консалтинга в недвижимости, напротив, очень развит, и все игроки, особенно крупные консультанты, предлагают потенциальным клиентам массу готовых решений, совмещающих в себе не только актуальные для них услуги, но и вполне приемлемую цену.
Игроки рынка управления пока не столь чутки и активны, однако уже сейчас ряд из них предпринимает шаги по совершенствованию своей деятельности. Есть различия в предложениях конкурентов разных сегментов рынка. В частности, можно отметить, что игроки, работающие в основном с коммерческой недвижимостью, в большей степени ориентируются на потребителя, и их предложения на сегодня представляют собой уже сформированный пакет актуальных в той или иной ситуации услуг для потребителя. В сегменте жилой недвижимости таких предложений практически не наблюдается.
– Спрос рождает предложение – аксиома рынка. Каков спрос?
– Сейчас действительно наблюдается его повышение, что связано с желанием иметь сервис, который способны обеспечить профессиональные коммерческие предприятия. Потребители ориентируются на возможность оптимизации издержек и улучшения экономики здания. Наряду с этим спрос на услуги профессиональных управляющих и эксплуатирующих компаний ощутимо растет в сфере ремонтно-строительных услуг.
И все же более профессионален потребитель в коммерческой сфере. Владельцы торговых, офисных центров заинтересованы в грамотном управлении концепцией здания, что положительно влияет на привлечение посетителей и арендаторов и, соответственно, повышает доходность здания. Им важно сокращать издержки за счет эффективной организации работы эксплуатационной службы (внешней или внутренней). Нанимая грамотную УК, они получают возможность концентрации на своем профильном бизнесе за счет осуществления только контроля, но не непосредственно обслуживания своего объекта.
В кризисный период происходит некоторое смещение спроса в сторону специализированных и более сложных работ. В частности, привлечение арендаторов приобретает особое значение для теряющих позиции коммерческих объектов, и запросы на брокерские услуги поступают в управляющие компании все чаще.
При этом в сегменте жилой недвижимости повышается спрос на комплексные услуги, а именно услугу управления многоквартирными домами, включающую управление концепцией и управление содержанием. Но, безусловно, спрос на комплексное управление пока не так высок.
– Будет ли увеличиваться доля реальных потребителей услуг управляющих компаний?
– Уже сейчас на рынке недвижимости реальные потребители услуг УК составляют 22%. Доля потенциальных клиентов первой очереди – не работающих с УК в настоящий момент, но рассматривающих возможность работы с ними в ближайшем будущем – 37,5%. Потенциальные клиенты второй очереди – не работающие с УК в настоящий момент и не задумывающиеся о таком сотрудничестве, однако подверженные влиянию рынка при определенных условиях, занимают 40,4%.
На увеличение числа реальных клиентов в сегменте жилой недвижимости влияют как негативные факторы – неудовлетворенность работой ДЕЗов, аварийным состоянием домов, так и положительные – разработка стандартов обслуживания, регламентация взаимодействия управляющих компаний и их клиентов. Что касается перехода потенциальных клиентов в группу реальных, то здесь можно предполагать примерно равную активность среди потенциальных клиентов как первой, так и второй очереди.
Однако не стоит забывать, что темпы перехода потребителей из потенциальных в реальные определяются и активностью самих игроков рынка в работе с потенциальными клиентами, повышением их уровня информированности, а также формированием наиболее актуальных предложений для них.