БИП о доме все расскажет
Взял деньги – отчитайся. Это правило должно было стать законом для управляющих организаций еще в 2005 году, когда вступил в силу Жилищный кодекс. В нем, в ст. 162, п. 11, написано – ежегодно в течение первого квартала управляющая организация должна представить собственникам дома отчет о выполнении договора за предыдущий год.
Увы, мы не раз писали о том, что про обязанность эту московские управляющие компании, в частности ДЕЗы, забывают. Но, похоже, лед тронулся…
Про общий котел
Недавно, по письму нашего читателя, мне довелось побывать в дирекции единого заказчика района Митино. Руководитель Ольга Акимова в разговоре обмолвилась о внедрении в ДЕЗ системы подомового учета, которая позволит в 2010 году дать отчет о расходовании средств по статье «содержание и текущий ремонт общего имущества» по каждому дому, по любому запросу собственников.
Зная, как туго обстоят в столице дела с этими самыми отчетами, взяла с Ольги Евгеньевны обещание презентовать систему за круглым столом. Нам не только подробно рассказали о ней, но даже привезли проектор и наглядно продемонстрировали свое детище.
Внедрение подомовой системы учета – дело очень важное. ДЕЗы всегда работали по принципу общего котла. Деньги с нескольких сотен домов собирались в одну кучу, а оттуда их перебрасывали на самые больные точки. Получалось так: прохудилась крыша в старом доме, а ремонт оплачивали жители даже тех домов, в которых проблем с протечками не было. С миру по нитке – нищему рубашка! Жилищный кодекс все расставил по своим местам. Объектом управления является многоквартирный дом. И деньги собственников не должны уходить за его пределы. Но дирекции как работали по старой схеме, так и работают до сих пор. А попробуй из этого общего котла вычленить для отчета расходы на каждый конкретный дом, причем все до копейки и по каждой статье. Этой трудностью и прикрывают ДЕЗы свое нежелание держать ответ перед народом.
Но Жилищный-то кодекс говорит – надо! И все больше становится собственников, желающих знать, за что именно они платят деньги.
Про елочки и полочки
Честно говоря, презентация представлялась скучной. Цифры, таблицы и прочие атрибуты учета – штука сложная. Но главный бухгалтер Митинского ДЕЗа Геннадий Турниер рассказал о системе просто и понятно.
Внедрить систему (назвали ее БИП – бюджетирование и планирование) жизнь заставила. В прошлом году дирекция столкнулась с резко возросшими требованиями со стороны жителей, председателей ТСЖ и ЖСК. Очень сложно было отчитываться перед собственниками без подомовой системы, как и вести учет актов выполненных работ и финансирования по всем 199 дезовским домам.
Потребовалось вести более подробный учет, чем раньше, и данных по домам хранить больше. И предоставлять информацию надо быстро, хоть жителю, хоть по распоряжению сверху.
Геннадий рассказал:
– Мы смекнули, что система должна решить три задачи: хранение, заполнение и предоставление данных. Разбили дом на много кирпичиков – составляющих, построенных по елочному принципу, от меньшего – к большему. В любой момент можно сформировать картину по конкретному дому – год постройки, жилая площадь, количество мусоропроводов и так далее. Дальше с данными работают инженеры, экономисты. Для них главное – легко и быстро получить любую информацию по любому дому. Мало того что данные надо хранить, их еще надо заводить, ведь в дирекцию ежедневно поступает куча самых разных документов. Все они должны найти свою полочку в системе.
Для жителей интересно: кто какие работы сделал и сколько за них уплачено. Для ответа не надо ворошить бумажные горы. Щелкнув мышкой, получаем искомое. Ага, подрядчик принес акт о проведенных электроизмерительных работах в доме на 52 тысячи рублей. Делопроизводитель переводит «стрелку» на инженера, тот выходит на объект и проверяет, действительно ли выполнены измерения, и только затем акт переправляют для оплаты в бухгалтерию. И так по каждому подрядчику. Этой информацией имеет право обладать любой житель. Вроде бы закрывается извечный вопрос – куда делись наши деньги? Но… не все сразу.
Систему сейчас доводят до ума. Пока в ней фиксируются все акты выполненных работ, оплаты по ним. Добавятся колонки с информацией о том, сколько жителям начислено, сколько они заплатили. Учли и то, что не обязательно каждому собственнику понадобится полный отчет, возможно, кто-то захочет проверить выполнение какого-то одного или нескольких видов работ. Главное, чтобы отчет удовлетворил тех, кто его запрашивает. И программа дает такую возможность.
Надо сказать, что БИП применим к компаниям, которые управляют сотнями домов. Для одного она и не нужна, поскольку затратна. Крупные же игроки с ее помощью, наоборот, экономят ресурсы, в первую очередь людские.
Создатели БИП из ДЕЗ Митино не скрывали, что система несовершенна, что над ней еще предстоит хорошенько потрудиться. Но разговор вышел далеко за рамки ее обсуждения. Как всегда, наши эксперты затронули важную и, пожалуй, самую острую проблему на сегодня – планирование работ при управлении многоквартирными домами.
Пришел, увидел, подписал
Андрей Чечин, заместитель руководителя государственного учреждения «Инженерная служба города Москвы»:
– Существует множество разных компьютерных программ, которые можно использовать в сфере управления жильем. Беда в том, что работники ЖКХ хорошо знают, как эксплуатировать дома, но плохо разбираются в программировании. Программисты же – наоборот: знают свое дело, но они – не доки в эксплуатации. Два этих понятия – программирование и эксплуатацию – совместить очень сложно. На первом месте должны быть не технические характеристики, а плановый перечень работ, который нужен именно этому конкретному дому. Дома все разные, и комбинации работ для каждого дома разные. Плановый объем определяется на основании предписаний жилинспекции, заявлений жителей, обследований. И в виде предложения выносится на общее собрание. В этом предложении должен быть не только перечень работ, но и их стоимость. Право брать деньги и предоставлять услуги появляется у управляющей компании только после того, как собственники предложение примут. А дальше – отчет. И в нем не только оплаченные по договорам суммы, они людям ни о чем не говорят, а конкретные работы, причем в единицах измерения. К примеру, покрасили 20 кв. м стены, заменили 10 м трубы. Результат увидели, выполнение подтвердили актами приемки, затем оплатили.
Расписываться в этих актах должен не работник ДЕЗа, а кто-нибудь из собственников. Дирекции порой этим правилом пренебрегают, поэтому им достается от жителей, которые считают, что «ничего в доме не делается». На самом деле работы могут проводиться в подвале или на чердаке, а жители замечают только то, что у них на виду, в подъездах. Людям можно говорить тысячу раз о том, что на дом израсходован миллион рублей. Но они не поверят до тех пор, пока им не покажут, что именно на этот миллион сделано.
Не та цепочка
Герман Ломтев, (Российская жилищная федерация):
– Взаимоотношения ДЕЗов с собственниками часто напоминают цепочку, в которой последнее звено почему-то оказывается первым. Обычная практика – перечисление средств собственников по договорам, заключенным дирекциями со специализированными или подрядными организациями на выполнение какой-либо работы. А на каком основании заключены эти договора, откуда у заказчика – ДЕЗа появилось желание выполнить ту или иную работу в доме? Без решения собственников не может у дирекции появиться договор с кем бы то ни было.
Во многих районах Москвы дирекции стараются составить смету в виде калькулирования затрат таким образом, чтобы она не выливалась в конкретные работы. Суммы в смете указываются, а на что они пошли – непонятно.
В Санкт-Петербурге ставка на обслуживание и текущий ремонт общего имущества поделена на две части. Одну часть – за обслуживание, жители управляющим компаниям отдают всегда, за исключением редких случаев, когда не убрали вовремя двор или подъезд. Другую часть – за текущий ремонт – практически никогда не оплачивают, если нет конкретного акта на выполненные работы с калькулированием затрат. Жители прикидывают, какую работу и в каком месяце они будут выполнять. Допустим, зимой деньги на текущий ремонт не тратятся. Они накапливаются и летом оплачиваются за реально выполненные работы по подготовке дома к отопительному сезону.
Правительство Москвы дает управляющим компаниям, ТСЖ, ЖСК бюджетные субсидии на обслуживание и текущий ремонт общего имущества. И цель – не раздавать деньги направо и налево. Бюджетные средства выделяются под ответственность собственников. Вместе с тем должен быть механизм реализации этой ответственности, чтобы они могли на эти деньги правильно заказать работы, правильно их обсчитать, правильно принять и оплатить.
Лариса Денисова, (Российская жилищная федерация):
– Система подомового учета только зарождается в одном московском ДЕЗе, а в регионах она уже лет десять как работает. Разве что не на таком совершенном уровне, как в Митине. Однако в ней просматривается общий прин-цип экономики наших ГУП ДЕЗов – планово-нормативный расчет затрат. Они и раньше считали по нормативам. Выбора-то не было, бюджетные средства надо было равномерно распределять на количество обслуживаемых квадратных метров. Сейчас законодательство другое. С 2005 года Жилищный кодекс обязывает вести пообъектный учет, но планово-нормативный подход живет и здравствует: 20 процентов – накладные расходы, еще 20 – на зарплату и т. д. То, что он был необходим раньше, объяснимо. Жилищная организация могла создаваться на миллионе квадратных метров жилья. Не меньше! Как тут не нормировать?
Сейчас количество квадратных метров на одну организацию не регламентируется. Она может иметь в управлении и 10, и 100, и 500 домов. Поэтому система нормативных расчетов давно не работает.
Штатный вопрос
Самый болезненный вопрос для любой управляющей организации – как рассчитать управленческие затраты по каждому дому? ДЕЗ делает так: к зарплате прибавляет налоги и расходы, связанные с содержанием персонала – бумагу, технику, оплату офиса, – и делит эту сумму пропорционально квадратным метрам в каждом доме. Полученная цифра едина для всех домов.
Такая система к процессу реформы вообще никакого отношения не имеет.
Правильное решение вопроса надо искать в ТСЖ. Они давно работают по системе пообъектного учета. И у них есть чему поучиться. Утверждение зарплаты на общих собраниях в ЖСК и ТСЖ – самый скандальный вопрос. Людям хочется на этом сэкономить, но грамотный управленец всегда обоснует, за что люди получают зарплату. Он распишет объем работ, функции сотрудников, их ответственность, состояние дома, которое может повышать эту ответственность в несколько раз. Например, при проведении капремонта.
И в управляющих компаниях должно бы происходить нечто подобное.
Должна быть четкая регламентация всех штатных работников не с точки зрения исполнения ими каких-то служебных обязанностей, а с точки зрения фактических функций, которые они исполняют. Я видела много разных штатных расписаний, смет, и практически нигде нет такой регламентации. Непонятно, чем конкретно занимаются работники управляющих компаний. Иной подход практикуется в коммерческих организациях, создаваемых с нуля и не на базе бывших государственных предприятий. Они начинают именно с формирования штатной структуры: сколько нужно работников, какой объем функций им предстоит выполнить.
Многоликий сервис
Новые управляющие компании предлагают многоуровневый сервис. Минимальный – с объемом работ, позволяющим поддерживать дом в нормальном техническом состоянии. Средний – когда можно говорить о качестве обслуживания, об увеличении комфортности и, соответственно, об увеличении затрат и штата. И есть уровень элитный – дорогостоящий. Любой руководитель коммерческой структуры предложит собственникам три уровня обслуживания по разной цене. Люди должны выбрать подходящий для них вариант: либо самый дешевый, либо тот, что подороже. Но при этом всем понятно, с какой целью, – не только поддерживать в работающем состоянии все оборудование, а что-то еще предпринимать для его улучшения. Людей интересует именно это – во что они будут вкладывать деньги, за что будут платить. Есть дома, в которых большинство проголосует за то, чтобы платить как можно меньше. Есть немало домов, где готовы вносить и по 40 рублей с кв. метра, но при этом хотят знать, за что. Либо это будет модернизация оборудования, либо частичный капремонт. Задача любого управляющего – добиться финансирования среднего варианта, не самого дешевого и не самого дорогого, потому что каждый дом требует каких-то вложений. Людям надо обосновать, из чего сложились эти затраты. Разъяснить, какова логика управляющей компании, какие у нее цели, чего хочет добиться в этом доме. Что сделано в прошлом году и видны ли результаты, а что планируется в следующем году, и в чем смысл перечня работ, который закладывается по этому конкретному дому.
Идеальный отчет
Отчет должен содержать не бухгалтерские, а фактические результаты деятельности компании в конкретном доме, желательно с разбивкой по оборудованию, по конструкциям, по земельному участку, по всем параметрам, которые интересуют не только жителей, но и управляющую компанию. Качество ее работы определяется динамикой улучшения технического состояния дома. Уже имеется интересная статистика, которой, впрочем, не спешат делиться коммерческие управляющие: после 4–5 лет грамотных вложений в дом наблюдается явная тенденция к снижению стоимости обслуживания. Ведь средства жителей тратятся уже не на восстановление конструкций или оборудования, а на их поддержание. И тогда той же управляющей компании начинает капать прибыль. Но не за счет отщипывания от платежей на содержание и ремонт, а за счет того, что компания научилась анализировать, грамотно планировать работы в доме, с максимальной и реальной пользой для него. В этом разница между коммерческим и некоммерческим управлением. Анализировать можно не только цифры, но и эффективность сделанных за год работ. Детальные объемы работ: что планировалось, что реально выполнено, почему что-то выполнить не удалось? Работы первоочередного характера, работы второстепенные и аварийные. А посему выходит, что собственники должны добиваться от управляющей компании отчета не о том, сколько с них денег собрано и сколько потрачено, а о том, на что потрачено, с какой целью, и какой получен результат.
Поди разберись!
В последнее время в редакцию стали приходить письма о спорных счетах, которые выставляются жителям за общедомовое потребление электроэнергии.
В частности, Максим Дорофеев и Маргарита Слободкина сетуют, что управляющая компания внесла в платежный документ строку «освещение мест общего пользования». Теперь за то, что в подъезде горят лампочки, им нужно платить дополнительные деньги.
Те же самые претензии к своему правлению предъявила группа собственников из ТСЖ «Добрый дом», которое также выставляло счета за электроэнергию «на общедомовые нужды». Жители через суд доказали – стоимость этой услуги входит в ставку за обслуживание и текущий ремонт общего имущества и отдельной оплате не подлежит.
Одни – против
В Приморье прокуратура Хорольского района доказала в суде, что данная услуга входит в тариф на текущий ремонт и отдельной оплате не подлежит.
Напомним, что в соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса РФ структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги (для собственников помещения в многоквартирном доме) состоит из:
1) платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по
управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имуще-ства;
2) платы за коммунальные услуги – за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление правительства РФ № 491 от 13.08.2006) предусматривают в статье 29, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в таком размере, который обеспечивал бы содержание и внутридомовых сетей. Таким образом, плата за текущий ремонт уже включает электроосвещение на общедомовые нужды согласно установленному тарифу. И следовательно, выставление отдельных счетов, по мнению Хорольской прокуратуры, является незаконным.
Другие – за!
Однако те, кто выставляет гражданам отдельные счета за общий свет, руководствуются другими документами. В частности, разъяснительным письмом Минрегиона от 18 июня 2007 г. № 11356-ЮТ/07. Приводить цитаты из него не будем – слишком путано изложено. Кстати, как-то сотрудница этого ведомства высказала претензию в адрес нашей газеты о том, что мы «пытаемся переводить их письма на русский язык». А кому-нибудь удалось, прочитав любое из писем Минрегиона от и до, с первого раза понять, о чем там сказано? То-то же! Попытаемся изложить доступно и это – очень важное – письмо.
Из него следует: если люди платят по нормативам потребления, то коммунальные услуги, предназначенные для содержания общего имущества, «сидят» в этих нормативах. Если в доме установлены общедомовые приборы учета, то они в любом случае учитывают и коммунальные услуги, потраченные на содержание общего имущества. Значит, ресурсы, потребляемые в помещениях общего пользования в любом случае входят в состав платы за коммуналку. Однако Минрегион нашел разницу между понятиями «освещение помещений общего пользования» и «потребление электрической энергии на работу приборов освещения и оборудования помещений общего пользования». Первое трактуется как содержание и ремонт электросетей многоквартирного дома, светильников. То есть выполнение работ по созданию условий для подачи электроэнергии в места общего пользования. А второе – как количество электроэнергии, подаваемой на работу приборов освещения помещений общего пользования и для работы электрического оборудования, входящего в состав общего имущества. Тогда это второе должно входить в состав платы за коммунальную услугу «электроснабжение». Честно говоря, очень сложно «почувствовать разницу», тем не менее она стала причиной появления новой строчки в платежках.
Власти Санкт-Петербурга еще в прошлом году признали, что вопрос оплаты электроэнергии, расходуемой на общедомовые нужды, не урегулирован. В Правилах предоставления коммунальных услуг (постановление правительства РФ № 307 от 23.05.2006) порядок не определен. В Правилах установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг (постановление правительства РФ № 306 от 23.05.2006) говорится о том, что расход электроэнергии на общедомовые нужды должен быть учтен при формировании нормативов при отсутствии общедомовых приборов учета. Учитывая законодательные прорехи, власти города ввели временный порядок расчета размера платы за услуги электроснабжения на общедомовые нужды многоквартирных домов. И с начала 2009 года в платежках петербуржцев появилась новая строка – «электроснабжение на общедомовые нужды».
Жители северной столицы не в восторге от этого нововведения. Интернет-пространство переполнено их возмущениями. Суммы называются разные – от 200 до 800 рублей в месяц, но, как правило, намного превышающие затраты на освещение квартиры.
Москвичам отдельной строчкой в платежке сумму за освещение мест общего пользования пока не выставляют. Но, похоже, очень скоро жизнь всех нас заставит обратить внимание на лампочки Ильича, денно и нощно горящие в подъезде. Поменяем их на энергосберегающие, на входе в подъезды начнем устанавливать датчики, которые автоматически включают свет при появлении человека и через какое-то время его отключают. Как в Германии. Там эти датчики подают свет ровно настолько, чтобы человек успел подняться до верхнего этажа. И тут же выключаются. Так, может, все же нужна эта новая строчка в платежке?